狂飆的業(yè)績，讓恒大地產(chǎn)成為此輪發(fā)布中期業(yè)績房企的亮點之一。

　　8月30日，恒大地產(chǎn)公布2010中期業(yè)績，各項數(shù)據(jù)均有大幅飆升。截至2010年6月30日，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額約209.8億元，按年上升104.9%，完成原定全年目標(biāo)的58%；實現(xiàn)合約銷售面積333.9萬平方米，按年上升54.7%；合約銷售均價每平方米6282元，按年上升32.5%。

　　按照恒大自己的說法是：“收入激增11倍成為全國，毛利激增8倍，主營業(yè)務(wù)利潤激增12倍，凈利潤激增近4倍，可動用資金近500億，總資產(chǎn)增至800億，負債率約30%，合約銷售面積全國”。

　　面對如此佳績，恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在當(dāng)日召開的業(yè)績說明會上難掩興奮的心情，就算是面對記者的尖銳問題，依然微笑作答。

　　業(yè)績報告披露，報告期內(nèi)，恒大錄得股東應(yīng)占溢利23.3億元，較2009年同期增3.66倍；營業(yè)額上升11.4倍至203.7億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)所占營業(yè)額為202.5億元，占比99.4%；毛利49.5億元，同比上升8倍；凈利潤同比上升3.8倍至25.0億元。面對如此高回報，但恒大并不打算派息。

　　許家印于業(yè)績說明會上指出，由于上半年公司盈利僅20多億元，若派息的話，數(shù)額不高。許家印稱：“去年派息10%，我感覺很對不起股民，太少了。但全年是一定要派息?！钡S氏又指，目前公司現(xiàn)金余額約180多億元人民幣，仍具備派息的條件，會征求股民和股東的意見，再決定令大家滿意的派息額度。

　　許家印笑稱，股價的問題看不懂：“我們從來不講股價的問題，一心扎扎實實地把公司做好。今年上半年，恒大業(yè)績的每一個指標(biāo)都非常靚麗。先進不滿意的一項便是凈利率10%。但這是沒辦法的，因為現(xiàn)在交的樓，是08年年底和09年上半年賣的。那個時候恒大出現(xiàn)了上市沒上成等難題，這時確保公司正常運營是頭要的。所以拿出公司總量5%、7%便宜銷售確保公司的正常運營，均價是5190元/平方米?！?/P>

　　400億目標(biāo)

　　調(diào)控政策出臺后，恒大搶跑當(dāng)了回“降價先驅(qū)”。在4月底及5月初時，推出全國八五折促銷戰(zhàn)略，盡管之后備受爭議，但恒大還是借此錄得不錯的銷售成績。許家印表示，推出八五折促銷系根據(jù)市場情況決定的，隨行就市，“企業(yè)要正常運營，就要根據(jù)市場調(diào)節(jié)銷售價格，這是符合經(jīng)濟規(guī)律的。”

　　他透露，在推出全國八五折之前，每個樓盤均有一定的優(yōu)惠折扣，9折、9.5折不等?！?.5折后實際上是讓利給老百姓，保證了公司的銷售額每個月都上升。各個樓盤銷售后，當(dāng)天晚上都會發(fā)信息給我，4月份大概是37億元，5月份達到了41億元，6月份是48億元，7月份銷售約50億元，8月份截止昨日，亦錄得銷售超過40億元。因為宏觀調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)三、四個月了，市場開始回暖，應(yīng)該說是健康發(fā)展?！?/P>

　　事實上，早在7月中旬，恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞就曾宣布，由于2010年前6月銷售理想，銷售額已經(jīng)完成原定全年銷售目標(biāo)的58%，集團決定將2010年的全年銷售目標(biāo)調(diào)高至400億元，比2009年錄得的合約銷售總額增長約30%，高于年初時預(yù)定的20%。

　　按照目前恒大公布的銷售數(shù)據(jù)，截至目前為止，恒大已實現(xiàn)銷售近300億元，已完成新目標(biāo)的75%?！霸谑袌龅兔缘臅r候，我們作出了比較大的讓步，較近我們將作一個適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，均價可能會有所回升?！?/P>

　　許家印指出：“就中國地產(chǎn)的走勢而言，我認為下半年會進入穩(wěn)定期。恒大可以在非常低迷的時候，做到月月環(huán)比增長，同比增長，相信在房地產(chǎn)市場趨于更加平穩(wěn)的時候，我們會在這些方面做得更好。而且下半年有20多個新樓盤要開盤，開盤數(shù)量達到60多個，跟去年相比增加了一倍?！?/P>

　　問及恒大是否借此佳績超越萬科成為全國排名房企，許家印的回答相當(dāng)謹慎：“我們沒有說一定要超越萬科，但恒大會盡的努力做大做強，成為三個 的企業(yè)——規(guī)模 、品牌 、團隊 。至于明年達到全國的目標(biāo)，這是公司的計劃，并不意味著一定可以實現(xiàn)，我們希望穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營。主要是公司的現(xiàn)金流在保證房地產(chǎn)住宅開發(fā)方面達到一定規(guī)模和正常運營下，還有充足的現(xiàn)金可以投入商業(yè)地產(chǎn)?！?/P>

　　7000萬土儲

　　根據(jù)中期業(yè)績報告，上半年恒大新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備達7238萬平方米，共擁有73個項目，位于36個主要城市，平均成本僅519元/平方米平方米。這些數(shù)字多少令在場記者吃驚。

　　許家印表示，恒大從2004年開始超前進入了全國的二三線城市，“我們進入二三線城市比較早，因此購入土地的成本比較低。目前，恒大在全國進入的省會城市數(shù)量較多，上半年就達到了24個省會城市?！?/P>

　　許家印稱：“就單個項目而言，恒大傾向選擇每個城市比較大的區(qū)域，由于單個項目規(guī)模比較大，可充分展示恒大所打造的住宅精品，包括良好環(huán)境社區(qū)和比較完善的配套。同時，土地儲備攤分至全國幾十個城市，平均每個城市占有200萬平方米左右，土地儲備合理。”

　　中報披露，恒大上半年新增的26幅土地中，絕大部分位于天津、成都、太原、沈陽等21個二三線城市，一線城市僅上海一地，平均土地儲備成本約每平方米738元。許氏稱，拿地價格上升并不意味著未來售價會上揚，跟未來的市場走勢關(guān)系亦不大。許家印表示，近期公司在一線城市未有購地計劃，公司仍希望能實現(xiàn)資金使用率和率化，今年下半年還未考慮進入北京、上海兩個城市。

　　此外，許家印透露，恒大還是有意識參與中服地塊的投標(biāo)，目前參與競奪的企業(yè)有一兩百家，且多為龍頭企業(yè)。而早前備受爭議的廣州天河絹麻廠地塊目前仍與政府協(xié)調(diào)當(dāng)中，但并不等于協(xié)調(diào)時間由恒大來決定。但許家印透露，在上半年的財務(wù)上，已經(jīng)先把這一塊撥備了。

　　截至2010年6月30日，恒大已付地價款239.4億元，未付136.2億元；按照協(xié)議，其中2010年下半年需支付65.4億元，2011年需支付59.6億元，2012年需支付11.2億元。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　就在中期業(yè)績公布的前兩天，8月27日，恒大以19億元收購位于廣州商業(yè)區(qū)珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項目佳兆業(yè)廣場。該項目為寫字樓項目，預(yù)計于今年12月全面竣工。

　　許家印表示，購購佳兆業(yè)廣場主要出于兩個方面的考慮?！昂愦髲某闪⒌浇裉於际亲赓U寫字樓，整個恒大集團系統(tǒng)1萬多名員工發(fā)揚艱苦創(chuàng)業(yè)的精神，將資金用到住宅開發(fā)建設(shè)中，用于公司的滾動發(fā)展，盡可能的少占用資金，提高資金利用率，但恒大至今已有14年頭，也是大的上市企業(yè)，擁有1.3萬名員工，將總部遷移到珠江新城的佳兆業(yè)廣場，從而體現(xiàn)公司的形象和品牌?！?/P>

　　“另外，佳兆業(yè)廣場的設(shè)計及位置也相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，收購價格也較合理，均價是1.6萬元/平方米，而周邊寫字樓均價則約在2.4-2.8萬元/平方米，具有不錯的物業(yè)增值前景。”許家印稱，屆時佳兆業(yè)廣場有1/4作為恒大的總部，另外3/4則用以出租。

　　調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，恒大如此高調(diào)收購商業(yè)項目，有業(yè)內(nèi)人士猜測，恒大準(zhǔn)備進行戰(zhàn)略調(diào)整，進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。許家印對此表示，未來幾年恒大仍以住宅物業(yè)開發(fā)為主，同時會逐漸加大商業(yè)物業(yè)的投入，作為企業(yè)發(fā)展的一項長期戰(zhàn)略性的投資。

　　許家印透露，恒大在2009年就開始做商業(yè)項目的定位，出于對于公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的考慮，未來公司逐漸會投資商業(yè)物業(yè)，但公司進入商業(yè)地產(chǎn)有前提，需要公司的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有足夠的現(xiàn)金及規(guī)模，四大目標(biāo)達到一定的水平，預(yù)計將于明年下半年會加大在商業(yè)物業(yè)上的投入，會集中在省會城市建立城市性綜合體，而佳兆業(yè)廣場的收購并不標(biāo)志著公司從此進軍商業(yè)物業(yè)。

　　此外，恒大還有意參與競拍北京中服地塊，意圖通過此次招標(biāo)把對投資物業(yè)的杰出規(guī)劃設(shè)計理念引入恒大，提高自身的建筑規(guī)劃設(shè)計水平。許氏稱，如果中標(biāo)的話，除了總部廣州有投資物業(yè)外，北京也會有商業(yè)物業(yè)項目，且價值巨大。

　　財務(wù)取舍

　　恒大中報顯示，截至2010年6月30日，集團現(xiàn)金余額為港幣211.9（約合人民幣184.9億元），擁有未使用的銀行授信額度252.4億元人民幣、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣。

　　2010年1月，恒大發(fā)債7.5億美元，至4月，恒大再次發(fā)債6億美元。許家印表示，公司目前現(xiàn)金流充足，現(xiàn)有資金和銀行額度加起來是490多億元，并無融資計劃。他透露，恒大于今年元月由于當(dāng)時考慮到國家或于將來不久出臺宏觀調(diào)控，即便現(xiàn)金流充裕，仍決定發(fā)債。隨后，4月份再度發(fā)債，貸款到賬翌日，宏觀調(diào)控政策正式出臺。

　　另外，恒大此前的IPO補償協(xié)議已經(jīng)快要到期，許氏稱：“為了鼓勵公司上市，大家達成了補償協(xié)議。如果公司的股價在未來半年內(nèi)低于國際配售價，低于的部分要給對方作出補償。11月6日到期，就我個人的角度來說，由于個人財務(wù)比較健康，按時如數(shù)地作出補償是沒有問題的。關(guān)于工銀亞洲的貸款已經(jīng)償還了，而且這已經(jīng)是很久前的事了?！?/P>

　　許氏指出，國家宏觀調(diào)控出臺后，考慮到市場和老百姓會受到影響，出現(xiàn)觀望情緒，成交量大幅度萎縮，而恒大在上市后亦相當(dāng)注重公司的穩(wěn)健經(jīng)營，對于現(xiàn)金流要求甚高，之前訂立現(xiàn)金流不能低于100億元，宏觀調(diào)控后，公司將現(xiàn)金的余額提高到150億元以上，較少也不能少于150億元，較高的時候更高達210億元。

　　此外，許家印表示，恒大目前沒考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金。增持股票今年也沒有考慮，無論是個人還是公司。

　　聲稱要做民生地產(chǎn)的恒大，堅持“讓利于民”。許家印表示，恒大利潤主要來源于超強的戰(zhàn)略，尤其是強大的成本控制，以及合作伙伴的支持。“我們要少賺老百姓的錢，多建老百姓購得起的精品樓，我們的利潤來自于戰(zhàn)略合作伙伴的讓利，今年五月份開了300多家中國名優(yōu)企業(yè)的董事長戰(zhàn)略聯(lián)盟會上我就這樣說的，大家還鼓掌歡迎，我們的利潤來自于他們的讓利，因為我們的量大，而且達到了雙贏的局面?！?BR>

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