日前，北京市國土局在其官方網(wǎng)站上公示的《北京市2005年度土地供應(yīng)計劃(試行)》中表示，今年北京市二環(huán)路以內(nèi)不新增住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)，三四環(huán)內(nèi)新建經(jīng)濟適用房用地供應(yīng)也將受到限制。那么，在條件限制下，對于今年有購房計劃的人來說，二手房也會是不錯的選擇。

　　記者綜合了我愛我家、鏈家等地產(chǎn)經(jīng)紀公司的意見，制定以下選房策略，供廣大購房者參考。

　　中高端二手房市場

　　推薦區(qū)域

　　崇文門區(qū)域、西直門區(qū)域、崇文門區(qū)域

　　該地區(qū)商業(yè)氛圍極為濃郁，有新世界商場、錢柜、樂圣、韓城時尚廣場等。人文環(huán)境較為理想，匯文中學(xué)、廣渠門中學(xué)、96中學(xué)等皆坐落于此。醫(yī)療機構(gòu)也很發(fā)達，有同仁醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等。隨著該地區(qū)市政、商業(yè)配套設(shè)施的不斷完善以及未來縱貫?zāi)媳钡?*五號線建成通車之后，將會更加提升該地區(qū)的區(qū)域價值，吸引越來越多的高端購房群體來此定居。

　　西直門區(qū)域西直門地區(qū)是內(nèi)城向西、北進入三環(huán)、四環(huán)的必經(jīng)要道之一，隨著西外大街快速道路的改造完工以及動物園交通樞紐工程的啟用，使西直門地區(qū)的交通環(huán)境進一步得到提升。該地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，動物園服裝批發(fā)市場為該地區(qū)商業(yè)功能加分不少。隨著北京個現(xiàn)代化立體交通樞紐西環(huán)廣場的即將竣工，為西直門地區(qū)商業(yè)氛圍帶來新氣息的同時，更加會提升其交通狀況，使西直門區(qū)域價值更好地發(fā)揮出來。

　　中低端二手房市場

　　推薦區(qū)域

　　勁松、潘家園區(qū)域、紫竹橋區(qū)域、西壩河區(qū)域

　　勁松區(qū)域勁松地區(qū)的二手房種類繁多，已購公房、二手商品房、央產(chǎn)房、二手公寓等類型不同，能夠滿足不同品位、不同檔次、不同要求的購房者所需。該地區(qū)小區(qū)物業(yè)也較為完善，周邊還有方便居住人群購物的家樂福超市、居然之家、百安居等。工大附中等學(xué)校坐落于此，能夠保障孩子們擁有良好的教育環(huán)境。

　　潘家園區(qū)域該區(qū)域是上世紀80年代之后在方莊之前形成的成熟社區(qū)之一，在其原本就較成熟的社區(qū)物業(yè)促動下，又滋生出許多相對較新的小區(qū)，其小區(qū)內(nèi)的物業(yè)和生活設(shè)施較過去的老社區(qū)亦更加完善，房型、舒適度也更加符合現(xiàn)代人的居住理念。隨著未來**十號線的建設(shè)，交通環(huán)境的改善將會更加提升勁松、潘家園地區(qū)二手房市場的日益興旺。

　　紫竹橋區(qū)域紫竹橋是西三環(huán)上重要道路的交會處，交通四通八達，地勢較為優(yōu)越。紫竹橋地區(qū)人文氣息較濃郁，科研、教育、文藝等單位集中。同時，紫竹橋區(qū)域周邊的寫字樓也較多，這些寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)及上班族看中紫竹橋地區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿x擇在此購購房屋。紫竹橋周邊配套設(shè)施也相當(dāng)齊全，超市、商場、醫(yī)院、酒店、劇院等應(yīng)有盡有。

　　西壩河區(qū)域西壩河位于東三環(huán)，坐擁三元橋畔，靠近燕莎、國展商圈，鄰近機場高速路。地理位置優(yōu)越，交通環(huán)境便利。此外，該地區(qū)小區(qū)周邊配套設(shè)施成熟，國美、大中電器、燕豐商場、朝百商場等亦能為在此居住的人們平時生活提供快捷與便利。

　　購房專家建議：對于那些有著高品質(zhì)、高素質(zhì)生活追求的購房者而言，即便二環(huán)路以內(nèi)不新增住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)，仍可以選擇在地段成熟的熱點區(qū)域購購品質(zhì)優(yōu)越、社區(qū)成熟、配套完善的二手公寓來實現(xiàn)自己的置業(yè)升級計劃。對于中低收入群體來說，可以選擇總價較低的二手民宅，這些二手民宅品質(zhì)優(yōu)良而且地理位置優(yōu)越，與同等地段一手房相比有著較為突出的優(yōu)勢。

　　該地區(qū)二手房價格為6200-6700元/平方米。

　　新政之下把握三個投資置業(yè)準繩

　　在政府一系列組合拳的影響下，京城房產(chǎn)的投資置業(yè)環(huán)境已悄然發(fā)生變化。那么，面臨當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場投資置業(yè)環(huán)境的巨大改變，作為普通投資置業(yè)者應(yīng)該如何在新政之下進行投資置業(yè)呢？美麗家園房產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理宮萍認為，結(jié)合目前的市場環(huán)境，需要改變原先房產(chǎn)投資置業(yè)理念，遵循以下三個新的投資置業(yè)準則。

　　選擇等額本金還款方式

　　無論是投資還是自住，80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款來較終完成房產(chǎn)的投資置業(yè)。住房貸款投資置業(yè)的過程中就會涉及到相應(yīng)還款方式的選擇，雖然目前銀行提供的還款方式多達5種甚至更多，但是人們經(jīng)常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式，而在這兩種還款方式中，絕大部分又都是采取等額本息的還款方式，很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”。特別是在當(dāng)前利率發(fā)生明顯變動的情況下，等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少于等額本息還款法。

　　比如王先生要在海淀區(qū)購購一套70萬元的房子，貸款50萬元。如果貸款期為10年的話，利率為5.51%，相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。非常明顯，在您投資置業(yè)選擇還款方式當(dāng)中，等額本金的還款方式在利率不穩(wěn)定的情況下，其優(yōu)勢將會尤其顯現(xiàn)。

　　延長投資置業(yè)的期限

　　在此次七部委出臺的新政當(dāng)中，對于房產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)開征相關(guān)的稅費。比如2年以內(nèi)需要全額征收5.5%的營業(yè)稅(包括城建稅和教育附加)，2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營業(yè)稅；對于5年以內(nèi)的要按照差額征收20%的個人所得稅。這種稅費的征收，將會大大縮減房產(chǎn)投資的收益。面對稅費的調(diào)整，作為房產(chǎn)投資置業(yè)者必須改變原有的投資模式，需要由短期變?yōu)?年以上的中長期投資置業(yè)。

　　比如張先生購購了一套80平方米的兩居普通住房，購購總價為45萬元。這套房產(chǎn)如果按照市場價出租，其租金為2000元/月。如果張先生2年內(nèi)將該套房產(chǎn)以50萬元的價格出售，其較終的年收益為6.23%；如果張先生持有房產(chǎn)5年以上仍然按照50萬元出售，其房產(chǎn)的年投資收益為7.11%，相比2年以內(nèi)出售房產(chǎn)每年要高出0.88%。

　　關(guān)注普宅與非普宅的劃分

　　在此次新政出臺之前，對于普通住宅與非普通住宅的劃定標準就是按照價格來劃分，并不管你的房產(chǎn)建筑面積有多大。但是，在新政出臺后對于普通住房的標準進行了重新的定義，只有同時滿足小區(qū)建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的才被定義為普通住房。這種普通住房劃定標準的重新界定，不僅僅在購房時會產(chǎn)生明顯的稅費交納差異，而且更會影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費差異。

　　假設(shè)李先生購購一套150平方米的房產(chǎn)，總額為100萬元；孫女士在同樣區(qū)域購購兩套75平方米的房產(chǎn)，每套房產(chǎn)為50萬元，兩套總額也為100萬元。李先生和孫女士同時在若干年后將自己的房產(chǎn)都是以110萬元出售，則其交納稅費的差異隨著持有房產(chǎn)的年限不同產(chǎn)生明顯異同。持有房產(chǎn)2年內(nèi)，李先生比孫女士多支出12000元；持有房產(chǎn)在2年(含)以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元。持有房產(chǎn)在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。

　　綜上所述，美麗家園市場研究人員建議，在當(dāng)前日益加強的宏觀政策調(diào)控之下，房產(chǎn)投資置業(yè)者除了需要遵循整體的市場環(huán)境變動之外，還需要在實際操作過程中更加具體把握因為政策變動引起的投資環(huán)境細節(jié)的改變。

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