隨著物權(quán)法草案向社會(huì)廣泛征求意見(jiàn)，物業(yè)管理再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　物業(yè)管理的問(wèn)題又集中在業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛上。一方面，業(yè)主嫌物業(yè)管得不好拒絕交費(fèi)，一方面，物業(yè)管理公司收費(fèi)困難，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以承受。

　　四成業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)

　　根據(jù)一項(xiàng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：本市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約65%。收費(fèi)不透明、超標(biāo)亂收費(fèi)、服務(wù)與收費(fèi)不符，是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因之一。有專家指出，一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80%，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。也就是說(shuō)，目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。

　　由此，雙方矛盾不斷升級(jí)，往往出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)峙的局面。

　　物業(yè)與業(yè)主對(duì)峙升級(jí)

　　7月18日，紫竹橋旁某公寓就出現(xiàn)了物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)峙的局面。本來(lái)，這是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求原物業(yè)公司與新物業(yè)公司交接的日子，但原物業(yè)方認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的解聘行為不符合法律規(guī)定，交接沒(méi)有成功。

　　業(yè)主委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)的成立完全依照法律程序，并已在管理部門登記備案，招標(biāo)過(guò)程也是依法公開(kāi)進(jìn)行的。據(jù)業(yè)委會(huì)反映，因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量一直令人頭疼，小區(qū)業(yè)主才決定新聘物業(yè)。

　　物業(yè)管理方認(rèn)為：業(yè)委會(huì)的解聘過(guò)程并不合法，業(yè)委會(huì)主任兩年沒(méi)有交供暖費(fèi)，物業(yè)對(duì)他予以起訴，并已勝訴。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，欠費(fèi)業(yè)主不能擔(dān)任業(yè)委會(huì)工作。解聘工作并非廣大業(yè)主要求，類似這種情況北京還有很多。

　　物權(quán)法肯定業(yè)主管理權(quán)

　　這也是很多人對(duì)正在征求意見(jiàn)的物權(quán)法充滿期待的重要原因，因?yàn)椋餀?quán)法草案對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。草案規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。還包括將清晰界定房屋所有者(業(yè)主)權(quán)利，頭次用法律的形式肯定業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理權(quán)。

　　居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，減少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出規(guī)定。

　　住宅變商鋪?lái)毴w業(yè)主表決

　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。專家認(rèn)為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。

　　草案同時(shí)規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛?lè)等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

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