建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數(shù)目究竟有多大？日前，記者在福建的調(diào)研結(jié)果再次震撼外界神經(jīng)：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤率為50%，較低的約為20%，較高的超過90%。

　　樓盤越高端利潤率越高

　　此次調(diào)查結(jié)果主要基于8月上旬福州市有關(guān)部門測算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房價格成本對照表。在其所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50%，較低的約為20%，較高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高端，利潤率越高的基本特點。

　　為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，調(diào)查選取了福州一個較有代表性的中檔樓盤，按照地價、建安成本、配套建設(shè)費用和運(yùn)營成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測算發(fā)現(xiàn)這個樓盤的利潤率達(dá)60.2%。

　　“虛擬”、“預(yù)期”開發(fā)商借概念圓高價

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商善用“虛擬成本”“虛假需求”“預(yù)期價值”“設(shè)計概念”等來為其高房價自圓其說，如、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、 。比如，原本是位置較偏、遠(yuǎn)離市區(qū)的樓盤，開發(fā)商卻極力渲染企業(yè)的品牌效應(yīng)和預(yù)期中的跨海大橋?qū)碇T多便利等，房價隨之被炒高。通過炒作概念不斷放大價格信號，較終的銷售價格大大偏離真實成本，而這正是開發(fā)商獲取暴利的玄機(jī)。調(diào)查認(rèn)為，面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監(jiān)控，而這恰恰應(yīng)是下一步房市宏觀調(diào)控的著力點之一。

　　而一直被開發(fā)商視為高價“罪魁禍頭”的地價，其實很受冤枉。在調(diào)查中所選取的上述某中檔樓盤，其地價所占總成本的比例約為17.5%。據(jù)福州市物價部門對該市市區(qū)商品房社會平均成本測算，地價占房價的20%左右。因此，調(diào)查認(rèn)為，開發(fā)商所持的“地價決定論”站不住腳。

　　信息長期不透明滋生房產(chǎn)黑幕

　　同樣是在福州，不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，在房地產(chǎn)界掀起軒然大波。當(dāng)時有評論認(rèn)為，這是個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房產(chǎn)內(nèi)幕的范本，并有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。

　　對此，福州市物價局局長朱光華認(rèn)為，抓住了信息透明度問題，就抓住了樓市調(diào)控杠桿的較關(guān)鍵部分?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是一個非常不透明的行業(yè)。”他表示。在房地產(chǎn)交易中，購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位，開發(fā)商很清楚成本是多少，購房者卻一無所知。朱光華認(rèn)為，物價部門為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)該公布開發(fā)商的成本，提高信息透明度，解決購賣雙方信息不對稱的問題。一方面是為了讓購房者“明明白白消費”，同時對整個房地產(chǎn)的價格形成機(jī)制的完善也會起到重要的推動作用。

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