做幾個樓盤催生一個億萬富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆。那么，一些開發(fā)商到底是怎樣“巧取”土地、攫取利益的？發(fā)生在內(nèi)蒙古烏蘭察布市（原烏蘭察布盟）的咄咄怪事，揭開了其中的謎局。

　　這個被稱為招商引資的“香港商貿(mào)城”項目，占地約10萬平方米。當(dāng)?shù)亓謽I(yè)部門將這片國有苗圃林地，以每平方米20元的價格（包括各種費用）出讓給開發(fā)商，出讓期為50年。地方政府與開發(fā)商還簽訂了一份離譜的開發(fā)協(xié)議：免除土地增值稅、房產(chǎn)稅等7項稅和人防費、水電增容費等9項費用。

　　優(yōu)惠砝碼：“免除七項稅九項費”

　　記者近期在采訪中了解到，自2006年6月起，烏蘭察布市對當(dāng)?shù)丶瘜幮聟^(qū)一期建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)150宗建設(shè)用地中“問題土地”竟達(dá)102宗，而“香港商貿(mào)城”曝出的建設(shè)用地“黑洞”，正是諸多“問題土地”中的一個典型縮影。

　　烏蘭察布市是個欠發(fā)達(dá)地區(qū)，近年來興起了新區(qū)建設(shè)熱潮。2003年，香港威豪貿(mào)易公司董事長王某提出申請，擬在新區(qū)投資興建“香港商貿(mào)城”。

　　有了集休閑、購物、文化娛樂為一體的“香港商貿(mào)城”的幌子，威豪公司很快與原烏蘭察布盟林業(yè)局簽訂協(xié)議，以每平方米20元的價格（包括各種費用）占用苗圃林地近10萬平方米。而同期商業(yè)住宅樓的土地征用費為每平方米100元，僅此一項政府就流失了約800萬元。

　　威豪公司把“香港商貿(mào)城”當(dāng)作一個大餡餅吊起來?！澳阆胍M(jìn)項目嗎？請再加優(yōu)惠政策的砝碼”。項目拖延至2005年5月，威豪公司利用內(nèi)蒙古自治區(qū)在港招商而烏蘭察布市沒有談成項目的機(jī)會，適時出手與烏蘭察布市政府簽訂了免除7項稅9項費的協(xié)議：

　　——免收土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、銷售不動產(chǎn)稅、營業(yè)稅和建安稅。

　　——免收政府其他各部門的行政事業(yè)性收費。其中包括人防費、給排水費、水電增容費、治安管理費、環(huán)保治理費、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、城建維護(hù)費、教育費附加。

　　這份協(xié)議還顯示，甲方（烏蘭察布市）不遺余力地為乙方（香港威豪貿(mào)易公司）營造各種“優(yōu)惠服務(wù)”：

　　一、為乙方盡快辦理規(guī)劃審批手續(xù)，免收城市配套費。

　　二、甲方應(yīng)在較短時間內(nèi)拆遷完畢。

　　三、為乙方盡快辦理土地審批手續(xù)，土地出讓金按拆遷費交納。

　　更為荒唐的是，這樣一份本不成立的合同，還附了備注：本協(xié)議具有國際法律效力；若雙方發(fā)生糾紛，協(xié)調(diào)不成功時，交國際仲裁機(jī)構(gòu)解決。

　　烏蘭察布市監(jiān)察局綜合室主任劉學(xué)堯說：“作為一個地市級政府，誰賦予了你免除國家稅收的權(quán)力？免除了16項稅費，等于是政府明著錢給開發(fā)商?！?

　　特事特辦：“集體違規(guī)”打造“綠色通道”

　　國家對土地使用和項目開發(fā)有著嚴(yán)格的制度規(guī)范。然而，在建設(shè)“香港商貿(mào)城”項目的過程中，林業(yè)局、規(guī)劃局、發(fā)改委、集寧區(qū)政府、區(qū)國土局等多個部門竟“集體違規(guī)”，為開發(fā)商的項目打造“綠色通道”。

　　按照有關(guān)規(guī)定，占用150畝以上的苗圃林地，必須經(jīng)自治區(qū)林業(yè)廳批準(zhǔn)。然而，烏蘭察布市林業(yè)局未經(jīng)上級審查同意，就擅自改變林地用途與開發(fā)商簽訂了征用林地協(xié)議，而且出讓期為50年。一些林業(yè)局專業(yè)竟不認(rèn)為這是違法，反而振振有詞：“市里的招商項目，就得特事特辦?！?br>
　　為此，市林業(yè)局還出具證明，稱這是“國有閑置林地”。新一屆烏蘭察布市市委書記吳永新說：“這真是出奇了，國家規(guī)定連宜林地都不能隨便占用，更何況這是特殊林地，是苗圃。如果林地都成閑置的，可以隨意砍掉，作為林業(yè)主管部門，你的法制觀念在哪？”

　　“特事特辦”的不只林業(yè)局，集寧區(qū)規(guī)劃局在沒有發(fā)改委批準(zhǔn)立項文件和土地管理部門《建設(shè)項目用地預(yù)審報告》的情況下，于2003年12月向開發(fā)商頒發(fā)了兩宗林地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　集寧區(qū)國土局沒有獲得農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的批準(zhǔn)，沒有相關(guān)部門出具的《使用林地審核同意書》，也于2004年4月向集寧區(qū)政府呈報了《香港商貿(mào)城建設(shè)用地申請書》。而集寧區(qū)專業(yè)不僅簽字批準(zhǔn)了用地申請，還將土地用途批成商住用地，增添了住宅內(nèi)容。

　　從土地出讓到開工建設(shè)，在“特事特辦”思想的作用下，市規(guī)劃局也不顧“香港商貿(mào)城”兩年未動工的事實，下發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　烏蘭察布市聯(lián)合調(diào)查組成員表示：“這些職能部門的所謂‘特事特辦’，說到底就是以非常規(guī)手段推進(jìn)項目進(jìn)展，不依法行政，把違反規(guī)定程序、超越職權(quán)的行為，當(dāng)作工作魄力。”

　　打“擦邊球”：“商貿(mào)城”搖身變“商住”

　　有了政府各職能部門的“一路綠燈”，開發(fā)商也開始“有恃無恐”。

　　2005年12月，原集寧市規(guī)劃局給威豪公司頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上，土地用途明確規(guī)定為“商貿(mào)用地，不得改變用途或轉(zhuǎn)讓”。但威豪公司在給市發(fā)改委的立項報告上卻動了手腳：把市政府的引資項目——“香港商貿(mào)城”，變成了“房地產(chǎn)開發(fā)綜合商貿(mào)城20萬平方米，住宅樓13萬平方米。”

　　威豪公司的立項報告得到烏蘭察布市發(fā)改委的批復(fù)后，20萬平方米的綜合商貿(mào)城項目未啟動，而是先啟動了居民住宅樓。2006年5月，威豪公司向烏蘭察布市規(guī)劃局申報《規(guī)劃許可證》時，開發(fā)項目變成了“綜合住宅樓、威豪花園、面積33283平方米”。同年7月，威豪公司又從集寧區(qū)房產(chǎn)局取得了《銷售許可證》，注明了一期建筑面積3．3萬平方米180套住房。之后開發(fā)商便按當(dāng)年市場價向社會預(yù)售住房，每平方米1200元至1400元。

　　烏蘭察布市監(jiān)察局局長蒼導(dǎo)元說：“看明白沒有？開發(fā)商一步步打‘擦邊球’，從商貿(mào)逐步把用地性質(zhì)改變?yōu)榫C合，較后過渡為住宅樓?！扇　藝业耐恋睾驼?，再通過預(yù)售從老百姓口袋里掏錢?！?br>
　　有意思的是，2006年9月，那邊樓盤快封頂了，這邊市規(guī)劃局評審委員會還開了個會——審查開發(fā)商的平面圖和地面圖，稱“專家們原則上同意威豪花園的平面圖等，但要請示政府主要專業(yè)后才能生效?！?

追繳規(guī)費：失職問責(zé)追查到底

　　“以前知道集寧新區(qū)群眾反映土地問題有些亂，但亂到這個程度沒想到。對那些縱容企業(yè)明目張膽地違法開發(fā)的有關(guān)部門，失職問責(zé)制必須落到實處！”烏蘭察布市市委書記吳永新對清理土地態(tài)度十分堅決。

　　日前，烏蘭察布市市委和市政府根據(jù)調(diào)查情況，按照國家有關(guān)規(guī)定已把“問題土地”清理收回，追繳規(guī)費。其中“香港商貿(mào)城”項目未開發(fā)土地已被收回，恢復(fù)原林地用途；已經(jīng)興建的6棟商品樓，要求補(bǔ)交土地出讓金388萬元，相關(guān)責(zé)任部門對違規(guī)問題進(jìn)行了糾正。

　　當(dāng)?shù)馗刹咳罕姺从?，一些地方專業(yè)為了政績，無視國家法規(guī)和政策，亂用權(quán)力，甚至強(qiáng)迫管理部門亂批項目，為開發(fā)商謀取不正當(dāng)利益大開方便之門，才是問題的癥結(jié)所在。

　　較近，烏蘭察布市規(guī)劃局原局長達(dá)格登，集寧區(qū)國土資源局局長錢玉秉，集寧區(qū)國土資源局原黨支部書記楊品山、監(jiān)察隊隊長楊禮等，因在行政權(quán)力使用上違紀(jì)、違規(guī)、失職、瀆職等，被市紀(jì)委、監(jiān)察局免職或給予黨紀(jì)處分。

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