當(dāng)年，和記黃埔地產(chǎn)（0013.HK）（以下簡稱和黃）高調(diào)“宣揚”重慶南濱路“珊瑚水岸”項目時，哪曾想到它會引起軒然大波。

　　近日有消息稱，因該項目一再延遲開盤，被當(dāng)?shù)刂鞴懿块T處以8000萬元罰款，后經(jīng)一再“公關(guān)”較終“免單”。重慶當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和和黃方面均極力否認(rèn)“罰款說”和“公關(guān)說”，但和黃的捂盤術(shù)卻因此再度浮出水面。

　　六年為期

　　事情還得從4年前說起。

　　2004年10月19日，和黃地產(chǎn)宣布以總投資約19億元取得重慶南濱路約16萬平方米地塊時，當(dāng)?shù)卣€是看到了和黃方面的“誠意”：2005年4月，該項目如約“破土”。然而，開盤卻是無期。

　　“我們也不知道什么時候能開盤?！薄『忘S重慶一位工作人員接受咨詢時表示。而記者在現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目迄今為止，仍處于半開工狀態(tài)，售樓處則杳無音訊。

　　“這個項目迄今為止仍未拿到預(yù)售許可證，一旦準(zhǔn)備就緒有望盡快開盤?！焙忘S重慶公司公關(guān)部謝華向記者證實。

　　而和黃香港總部公關(guān)部李惠明則表示，按照規(guī)劃，該項目將在2010年落成。照他這么一說，從拿地到“落成”，和黃用時剛好六年。

　　無獨有偶，和黃在2005年取得的內(nèi)地9個項目中，至今大多仍處于“破土”狀態(tài)，其開發(fā)期限大多六年為期。

　　2001年和黃以3.9億元人民幣的價格獲得上海古北御翠豪庭地塊后，很快“破土”，但到2007年8月4日才正式開盤，彼時該項目的房價已高出周邊近萬元。

　　2004年10月29日，和黃以21.35億元拍得1036畝的“成都南部地王”（現(xiàn)名南城都匯），雖已宣告“破土”，但到現(xiàn)在仍然沒有建成一棟房子，當(dāng)時，和黃取得該地塊的代價僅為每畝206萬元，而今周邊地價已在每畝1200萬元以上，和黃手里的地塊估價已升值百億元。

　　和黃方面表示，和黃本身并沒有故意拖延任何開發(fā)項目，“只是會具體考量項目在各種市場情況下會不會產(chǎn)生收支差異，從而決定的進度和推出時間”。

　　捂盤戰(zhàn)術(shù)

　　和黃“捂盤”功夫在業(yè)界頗富“盛名”。

　　“從和黃每年公布的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展情況看，為其貢獻銷售收入的內(nèi)地項目不會超過5個?！睆V東某開發(fā)商重慶負責(zé)人向記者透露。據(jù)了解，從廣州的黃沙地塊到上海的匯賢居，以及北京的逸翠園地塊，均是和黃“捂盤”的典型案例。

　　實際上，在重慶“珊瑚水岸”項目之前，和黃在內(nèi)地的項目幾乎都有過“捂地”加“捂盤”的經(jīng)歷。較早且較有名的是位于上海長樂路高端豪宅匯賢居，在取得土地后將近10年的時間才將樓盤推向市場，成為和黃“捂地”的典范之一。

　　據(jù)記者了解，和黃在內(nèi)地的種種“捂地”行為，不過是將李嘉誠旗下另一地產(chǎn)巨頭長江實業(yè)（0001.HK）在香港的慣用手法拿到內(nèi)地“故伎重演”。

　　上世紀(jì)70年代，長江實業(yè)依靠英資財團出售土地套現(xiàn)之時“逢底吸入”。80年代初，和黃在部分財團“賤賣”香港地皮時，再度大量吸納。到了90年代，香港地產(chǎn)回復(fù)頂峰時，“長和系”的土地已經(jīng)獲利數(shù)十倍。

　　重慶業(yè)界估算，如果珊瑚水岸項目果真待到兩年后推出，該項目每平方米的售價將在萬元以上，按照該項目46萬平方米的總量計算，到時候和黃將實現(xiàn)50億元左右收益，而相對和黃在該項目上總投資19億元來說，利潤率達到60％以上。

　　“和黃很會選時機。”在重慶龍崗地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理王徽看來，和黃總是選擇較適當(dāng)?shù)臅r機將項目推向市場。如果珊瑚水岸在2010年推出，可能正是內(nèi)地樓市重回景氣之時，如果是去年年底或今年年初開盤，都不算是較好的時機?！皬倪@一點來說，和黃對市場的判斷是非常精準(zhǔn)的?！彼J(rèn)為。

　　資金騰挪

　　在資本諳市場長袖善舞的和黃地產(chǎn)顯然更熟諳“資金”之道。

　　“由于和黃給當(dāng)?shù)貛淼目善诘妮椛湫?yīng)，地方政府一般會在開發(fā)期限上給予和黃一定寬限?！睋?jù)重慶一本土開發(fā)商透露，珊瑚水岸的約定開發(fā)周期為6年。

　　重慶國土局相關(guān)人士在接受記者采訪時也默認(rèn)了此說。記者同時了解到，和黃此前在成都的城南地王，按有關(guān)出讓文件條款約定開發(fā)期限則長達10年之久。

　　看來，和黃“捂盤”在遭受非議的同時，卻手握“寶劍”，這為其資金騰挪預(yù)留了充裕的時間?！?br>
　　上述重慶開發(fā)商戲稱和黃“囤地、捂盤”無非是　“母雞生小雞，把小雞養(yǎng)成母雞，再生小雞”的策略。他認(rèn)為，要執(zhí)行此策略關(guān)鍵是具備“母雞”的品牌和與政策叫板的資本。

　　而記者日前在重慶國土局查詢得知，在重慶南濱路地塊上，作為該項目的當(dāng)?shù)睾献鞣剑貞c洋世達地產(chǎn)公司曾于2005年3月和6月，分批抵押給農(nóng)業(yè)銀行重慶南岸支行和建設(shè)銀行南坪支行等銀行，“籌資”在10億元以上。幾乎同期，和黃成都城南地塊1036畝中約886畝土地，從建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等在成都的分支機構(gòu)取得總額達26.21億元的抵押貸款。　

　　有此一舉后，2007年初，和黃聯(lián)合洋世達以24.5億元拿下重慶南岸區(qū)楊家山占地約164萬平方米的重慶“地王”。

　　“2004年左右正是內(nèi)地地產(chǎn)低迷時，此時入市獲取土地，一兩年后地價走高，和黃通過溢價抵押獲取銀行貸款，再逢時拿地，再抵押，經(jīng)過兩三次周轉(zhuǎn)后，內(nèi)地房地產(chǎn)在六年時間內(nèi)走過兩個波段后，和黃再趁機出貨?！蓖趸照J(rèn)為，“通過抵押土地，和黃不僅籌到項目的前期購地款，還有部分流動資金可作后期開發(fā)之用?！?br>
　　但這種騰挪術(shù)顯然具備相當(dāng)?shù)恼唢L(fēng)險。上述重慶開發(fā)商表示，如今銀行放貸收緊和嚴(yán)查“捂盤、囤地”等政策下，和黃這種走鋼絲的行為難免成為眾矢之的。

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