案情回放

　　物業(yè)管理費起爭端

　　馮先生在2006年向一對夫婦購購了由東×開發(fā)公司開發(fā)的××園小區(qū)的一套別墅。當(dāng)時他到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)時，被告知物業(yè)管理費提高到每月每平方米1.2元，而且要在交清前業(yè)主拖欠的管理費后才能搞裝修。馮先生為了能對房屋進(jìn)行裝修，與兩被告簽訂了《××園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，并從2006年6月起按照每月每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)計算支付管理費給物業(yè)公司。一直到2007年6月，他共支付了4130元的管理費。馮先生入住后發(fā)現(xiàn)，其他業(yè)主是按照每月每平方米0.8元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費的。馮先生認(rèn)為，××園只有一個物業(yè)管理公司，所有的業(yè)主都是享受同一個物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該是同質(zhì)同價，物業(yè)公司也沒有為他提供優(yōu)于其他業(yè)主的專項服務(wù)，卻欺詐性地按每月每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)向他收取物業(yè)管理費，很明顯有失公平，為此馮先生請求法院依法變更收費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.8元，并由兩被告賠償多收的管理費1059元。

　　而××園物業(yè)公司則認(rèn)為，馮先生在購購二手房時，公司已告訴他應(yīng)交納的管理費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.2元，并簽訂了協(xié)議，馮先生也按照協(xié)議的約定交納管理費至2007年4月。管理協(xié)議既然是在雙方平等自愿的前提下簽訂的，不存在可以變更的情況。其次，馮先生所說按每月每平方米0.8元收費的業(yè)主都是較前期購房的業(yè)主，當(dāng)時開發(fā)商每月還向其補助管理費的差額4萬元，而合同約定兩種業(yè)主是不享有這樣優(yōu)惠的，一種是二手房業(yè)主，一種是2004年11月后直接向開發(fā)公司購購房屋的業(yè)主，該兩種業(yè)主須按照每月每平方米1.2元的標(biāo)準(zhǔn)支付管理費。

　　根據(jù)雙方提供的證據(jù)分析，蓬江區(qū)法院依法判決駁回了原告馮先生的全部訴訟請求。

　　案情分析

　　收費沒超出備案的標(biāo)準(zhǔn)

　　為何會有如此的判決結(jié)果呢？蓬江區(qū)法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司已經(jīng)對業(yè)主公開了二手轉(zhuǎn)讓物業(yè)以及2004年11月后認(rèn)購的物業(yè)中，別墅的管理費為每月每平方米1.5元，而享有開發(fā)商對管理費進(jìn)行補助的別墅管理費為每月每平方米0.80元的不同收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司在與馮先生簽訂的合同中約定管理費為每月每平方米1.2元，該標(biāo)準(zhǔn)低于公示的收費標(biāo)準(zhǔn)，并沒有增加原告的義務(wù)，馮先生也沒有能夠提供兩被告在簽訂合同時存在欺詐、脅迫情況的證據(jù)，所以法院依法確認(rèn)兩被告在與馮先生簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時并沒有存在欺詐行為。

　　其次，對于物業(yè)公司收取馮先生管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)與其他業(yè)主不同，是否存在顯失公平的問題。從本案來說，一方面，馮先生沒有提供證據(jù)證明物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)超出有關(guān)規(guī)定，而物業(yè)公司的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過了物價部門的備案，結(jié)合我省的物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)情況，物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)是符合本地實際的。兩被告與馮先生在備案的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)所確立的原告繳交管理費的標(biāo)準(zhǔn)條款并不存在顯失公平的情況。另一方面，物業(yè)公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司在前后簽訂的兩份《××園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中，在管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)上，都明確了由開發(fā)商對有關(guān)物業(yè)進(jìn)行管理費的補助，而經(jīng)轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)以及2004年11月后認(rèn)購的物業(yè)則不享受上述補助待遇。這些約定是兩被告之間的正常商業(yè)活動行為，有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)沒有超出經(jīng)物價部門備案的收費標(biāo)準(zhǔn)，也沒有損害第三人的利益，故法院依法予以確認(rèn)。馮先生的物業(yè)屬于經(jīng)轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)，兩被告在管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)上沒有給予馮先生補助待遇合情合理，并不存在兩被告特別針對馮先生而作出不公平待遇的情況。

　　法官說法

　　《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定，合同有下列情形的，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的，即一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。本案表面看起來同一小區(qū)收不同的管理費顯得不合理，但物業(yè)公司有充分證據(jù)證明只有前期的購房者才享有優(yōu)惠，而馮先生又沒有能夠提供證據(jù)證明在與物業(yè)公司簽訂協(xié)議時對方有欺詐、脅迫的手段，因此法院沒有支持馮先生的訴求。

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