一、我國綠色建筑評價的不足及其在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用誤區(qū)分析

從綠色建筑的定義表述來看，它強調(diào)了“以人為本”，追求“人一建筑一自然”三者的和諧統(tǒng)一，指出了綠色建筑的較終目的在于為居住人或者使用人提供一個“健康、適用和高效的使用空間”，但就目前綠色建筑的評價標準來看，至少存在著以下不足：

，更多對建筑物的自身系統(tǒng)方面進行了綠色節(jié)能效率的考察，忽視了從更大的社會系統(tǒng)層面上對建筑物的整體效率進行評價。在一棟建筑綠色得分甚高的情況下，只能說符合指標的綠色建筑僅僅擁有了綠色的物品屬性，但是這棟建筑假如長期空置，其綠色并未對社會造成貢獻，反而占據(jù)了資源，因此，從整體的角度來說，無人居住和使用的建筑其綠色得分為零。

，更多的注重了對建筑環(huán)境因子方面的評價，忽視了社會因子和經(jīng)濟因子方面的考量。從當前綠色建筑的評價標準來看，各個評價標準的權(quán)重基本都傾向與對環(huán)境效益的評估，注重了綠色建筑“健康”的一面，但是對綠色建筑的“適用性”(社會效益評定)和“高效性”(經(jīng)濟效益評定)考慮不足。

第三，更多的注重了專業(yè)機構(gòu)或者專業(yè)人士對建筑設(shè)計與建設(shè)階段綠色與否方面的定量評定，忽視了使用人在房屋居住和使用中的定量分析和定性評價。盡管綠色建筑的定義涵蓋了建筑的全生命周期，但是從評價體系的指標設(shè)計來看，更多的是著重于對建筑設(shè)計階段的調(diào)節(jié)和建筑建設(shè)階段的控制，但是，必須注意的是，設(shè)計階段的某些理想值和實際使用中常常有一定差距。正如澳大利亞的建筑環(huán)境評估體系 NABERS的完成者威爾夫婦特別強調(diào)的——“對建筑實踐的研究永遠超過對其的估計”。

二、房地產(chǎn)業(yè)的“綠色”誤區(qū)

具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，尤其是商品住宅和商業(yè)建筑類的房地產(chǎn)，評價體系的缺陷和不足常常會對綠色房地產(chǎn)的推廣帶來意想不到的負面引導(dǎo)作用，因此，在加大綠色建筑的理論研究和實際推動的前提下，必須防止以下誤區(qū)：

誤區(qū)一：謹防忽視需求、盲目追求綠色的誤區(qū)：

由于綠色建筑的建造成本要比普通建筑要高10—15％左右，在目前普通建筑的房價已經(jīng)超出了購房者的能力的情況下，又如何奢求消費者去購購更高價格的綠色住宅呢?房子是要住的，一味的追求房地產(chǎn)的綠色指標如節(jié)能、綠化等，造成建筑使用者入住成本的大幅提高，較終的結(jié)果只能是造成房屋空置，開發(fā)商的資金積壓。沒有得到有效居住或者利用的建筑，再好、再高的綠色指標也是徒然，而且從整個社會運行成本來說，它是非綠色甚至是黑色的建筑。綠色建筑的評定和推廣更應(yīng)是從消費者或者較終用戶角度出發(fā)，以個人居住成本和社會外部成本兩項經(jīng)濟指標評價房地產(chǎn)業(yè)的綠色實現(xiàn)程度，以需求推動綠色建筑、綠色房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

誤區(qū)二：謹防形象、標志工程的誤區(qū)。

當前，隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展的轉(zhuǎn)型，政府對綠色建筑的推廣極為重視。但是，政府的推動作用往往是一把雙刃劍，極有可能造成開發(fā)商為了迎合政府政績的需要，而脫離大多數(shù)居民的需求，建造極少數(shù)的標志型天價樓盤。在目前房地產(chǎn)價格已經(jīng)遠遠超出普通民眾購購力的前提下，這些“標志性樓盤”作為試驗綠色的指標探索固然需要，但是應(yīng)當考慮到建造一個100％綠色的空置小區(qū)，不如建造10個節(jié)能10％的準綠色小區(qū)，尤其在我國城市化推動房地產(chǎn)需求旺盛而購購力不足的情況下，更為需要。

誤區(qū)三：謹防利益短視，建筑偽綠色包裝的誤區(qū)。

一般說來，開發(fā)商是把短期經(jīng)濟效益放在頭位的，“綠色建筑”，“節(jié)能住宅”和“生態(tài)住宅”的標簽，對開發(fā)商進行樓盤促銷時的誘惑力更大。但當獲取這些標志認可的建造成本過高時，難免會出現(xiàn)為綠色認證而弄虛作假的可能。因此，在大力推行綠色建筑評估的同時，如何加強對評估過程和評估結(jié)果的監(jiān)督，同樣也是擺在政府面前的一道難題。

三、綠色房地產(chǎn)評價體系的改進探討

對以出售和出租為目的的房地產(chǎn)業(yè)來說，與其他建筑如公共建筑等相比，其的不同在于市場機制的隱性主導(dǎo)作用。賣方即開發(fā)商的主要供給目的在于追求化的利潤，綠色建筑在追求自身“綠色”實施過程中，必然會將原本屬于外部成本的部分成本轉(zhuǎn)嫁入開發(fā)商的內(nèi)部成本中，造成開發(fā)商利潤的降低；而購方的需求線對價格的敏感程度即需求彈性則受到多方面因素的影響。這些因素可以簡單分為物質(zhì)要素、自然要素和社會要素。在初期，購房者的需求主要是受到物質(zhì)要素的影響，即購房是為了滿足自己的基本居住條件；在中期，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，人們在居住的物質(zhì)需求基本得到滿足以后，將會擴大對自然要素的需求，購房者對未來居住區(qū)的設(shè)施、綠化、空氣等環(huán)境要素的要求會越來越高；在未來，隨著經(jīng)濟社會的進一步發(fā)展，社會因素對購房者的需求的影響將逐步加大，居住區(qū)將在市場機制的作用下，以小區(qū)區(qū)位、住宅特點、教育條件和就業(yè)條件以及居住者身份等形成不同特色的居住社區(qū)。在我國當前階段，應(yīng)當說大多數(shù)房地產(chǎn)需求還處于對物質(zhì)要素的需求階段，需求彈性相對較大。房地產(chǎn)綠色評價不僅不能脫離對綠色建筑的供給與需求分析，評價模型中也應(yīng)當包含對綠色房地產(chǎn)供給和需求兩方面的指標因素。

基于以上分析，在汲取我國現(xiàn)有研究進展的基礎(chǔ)上，綜合國外相關(guān)綠色建筑評價研究的成果，以層次分析法為主要技術(shù)路線，我國綠色房地產(chǎn)評價改進模型的應(yīng)用要點應(yīng)包括：

1、評估系統(tǒng)既包括適用于建筑全過程的一般性指標，也包含了部分僅僅適用于設(shè)計、施工或者使用等某一階段的特殊性指標，以期達到評估工具應(yīng)有的設(shè)計引導(dǎo)功能、施工監(jiān)督功能和使用評價功能的目的。

2、評估面向規(guī)劃設(shè)計、綠色施工、居住使用部分或者全部階段，圍繞擬建建筑、竣工建筑或者交付使用建筑的經(jīng)濟、社會和環(huán)境三大類十六小項進行單獨評分，再通過權(quán)重系統(tǒng)得出總分。劃分為杰出、良好、合格、不合格四個等級。建議在項目開發(fā)期間頭先對設(shè)計和施工階段進行預(yù)評分，待項目交付使用后再進行綜合評定，作為房地產(chǎn)綠色與否的較后評估結(jié)果。

3、采取定性與定量、評測與實測相結(jié)合的方式。量化標準值的選取以國家、地方有關(guān)法規(guī)標準或科學(xué)的研究成果為依據(jù)，若缺少相關(guān)標準，又無法提供科學(xué)的研究成果，可采取與同類型參考建筑相比較的方式給予評分。

4、制定相應(yīng)的財稅激勵政策，根據(jù)總分評出建筑綠色等級，采取建筑成本補貼，購購成本補貼等手段，減少開發(fā)商的建造成本和消費者的購購成本，以促進綠色房地產(chǎn)的供應(yīng)和擴大綠色房地產(chǎn)的需求。

5、評估認證機構(gòu)必須具有權(quán)威性，建議由政府部門推動，建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會。由該機構(gòu)負責組織評估過程、給予評估認證、進行系統(tǒng)研究，不斷改進和更新版本。

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