“方案”提出，住宅原為公產(chǎn)房，原產(chǎn)權(quán)單位有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而住戶有強(qiáng)烈改造愿望的，優(yōu)先支持由原產(chǎn)權(quán)單位組織并投資進(jìn)行節(jié)能改造和采暖系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)。對(duì)個(gè)體鍋爐房或區(qū)域鍋爐房供熱的住宅，住戶有強(qiáng)烈改造愿望的，優(yōu)先支持鍋爐房產(chǎn)權(quán)單位組織并投資進(jìn)行住宅節(jié)能改造和采暖系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)。

此外，針對(duì)老城區(qū)住宅保溫條件較差，實(shí)行采暖“煤改電”后電耗較高的現(xiàn)狀，對(duì)確定長(zhǎng)期保留的老城區(qū)四合院、平房，在結(jié)構(gòu)安全的情況下，鼓勵(lì)進(jìn)行墻體、外門窗節(jié)能改造和使用可再生能源進(jìn)行建筑采暖，其中對(duì)文物保護(hù)的四合院墻體可考慮采用內(nèi)保溫或不改造。

在落實(shí)投資渠道方面，“方案”特別提出建立由產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主、財(cái)政(包括財(cái)政、市級(jí)財(cái)政、區(qū)縣財(cái)政)分擔(dān)的籌資機(jī)制。針對(duì)不同的產(chǎn)權(quán)、不同建筑類型、不同改造方式，將給予全額支付、補(bǔ)貼、貸款貼息等多種方式的財(cái)政支持政策。

《北京市“十一五”時(shí)期建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》和《北京市“十一五”時(shí)期供熱節(jié)能規(guī)劃》提出了“十一五”時(shí)期全市完成25％既有建筑節(jié)能改造，供熱系統(tǒng)熱效率平均提高10％，實(shí)際平均能耗降低10％以上，建筑能耗比“十五”時(shí)期建筑能耗降低17％的規(guī)劃目標(biāo)。按此目標(biāo)，2010年前本市要完成4030萬(wàn)平方米既有非節(jié)能建筑的改造任務(wù)，同時(shí)還要對(duì)70％的燃?xì)忮仩t和燃煤鍋爐、70％的供熱管網(wǎng)完成節(jié)能改造，對(duì)35％既有居住建筑的熱計(jì)量進(jìn)行改造。

市建委負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)本市目前建筑耗能情況，“方案”提出對(duì)既有供熱系統(tǒng)、大型公共建筑、普通公共建筑、居住建筑進(jìn)行節(jié)能改造。其中居住建筑主要包括混凝土裝配式大板樓、傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)住宅、農(nóng)民住宅、老城區(qū)住宅。居住建筑節(jié)能改造包括外墻保溫改造、建筑外門窗節(jié)能改造、屋面節(jié)能改造、單元門節(jié)能改造、采暖系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)、加裝樓宇熱計(jì)量表等。

2007年12月26日，在京舉辦的“北京市惠新西街小區(qū)項(xiàng)目12#樓建筑節(jié)能綜合改造示范工程階段工作會(huì)”上記者了解到，中國(guó)的既有建筑，尤其是2000年前建成的建筑，建筑能耗和居住環(huán)境都較差。中國(guó)北方采暖地區(qū)城鎮(zhèn)的建筑面積約占全國(guó)城鎮(zhèn)建筑面積的40％，達(dá)40多億平方米。目前中國(guó)采暖地區(qū)平均每平方米建筑面積的采暖能耗為25公斤標(biāo)準(zhǔn)煤，與相同氣候條件的西歐或北美國(guó)家相比，住宅的單位采暖建筑面積要多消耗50-100％的能量，而且舒適性較差。北方采暖地區(qū)的室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度為16-18℃，但是通過(guò)對(duì)北京、唐山、呼和浩特、哈爾濱的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多建筑室溫達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)，有的甚至只有12—13℃。

北京市惠新西街小區(qū)項(xiàng)目12#樓建筑節(jié)能綜合改造，是中德技術(shù)合作“中國(guó)既有建筑節(jié)能改造”項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱EEEB項(xiàng)目)在京的示范工程，EEEB項(xiàng)目是建設(shè)部科技司與德國(guó)技術(shù)合作公司(簡(jiǎn)稱 GTZ)共同策劃并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施的中德政府間合作項(xiàng)目，德國(guó)政府通過(guò)GTZ為項(xiàng)目提供資金和技術(shù)支持。

北京市惠新西街小區(qū)項(xiàng)目是北京市的既有建筑節(jié)能改造試點(diǎn)工程，獲得了北京市新型墻體材料專項(xiàng)資金的支持?；菪挛鹘?2#樓建于1988年，位于朝陽(yáng)區(qū)惠新西街，緊鄰北四環(huán)，距奧運(yùn)主會(huì)場(chǎng)鳥(niǎo)巢僅2km，建筑面積約11000㎡，共十八層，計(jì)144戶。該樓為內(nèi)澆外掛預(yù)制大板結(jié)構(gòu)，屬于北京市典型的非節(jié)能住宅，由于保溫效果差，室內(nèi)溫度低，部分墻體結(jié)露發(fā)霉嚴(yán)重，已成為百姓投訴的。經(jīng)檢測(cè)外墻傳熱系數(shù)為2．04W／㎡．K，遠(yuǎn)大于北京市65％節(jié)能要求的小于或等于0．6W／㎡．K，而中國(guó)建研院對(duì)12#樓的圍護(hù)結(jié)構(gòu)和供暖系統(tǒng)的綜合測(cè)試也表明，12#樓耗熱量指標(biāo)為26．2W／㎡，也遠(yuǎn)高于北京市現(xiàn)行65％節(jié)能要求的14．65W／㎡。而從住宅使用壽命上看，仍將有20-30年的使用期，節(jié)能改造效果明顯，因此北京市申請(qǐng)將其作為EEEB項(xiàng)目在北京市的示范工程。項(xiàng)目實(shí)施的主要目的是在唐山示范項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)上，為北京市和我國(guó)北方采暖地區(qū)既有居住建筑大規(guī)模綜合節(jié)能改造和供熱體制改革積累經(jīng)驗(yàn)。

與此同時(shí)，記者也了解到，目前既有建筑節(jié)能改造也面處于尷尬境地，仍然面臨一些問(wèn)題，據(jù)北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人也坦誠(chéng)，既有建筑節(jié)能改造確實(shí)是有相當(dāng)?shù)碾y度。

據(jù)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興說(shuō)：“‘十一五’期間，建設(shè)節(jié)能建筑的總面積累計(jì)要超過(guò)21．6億平方米。目前我國(guó)將有130億平方米的已建建筑進(jìn)行節(jié)能改造?！蹦敲?，既有建筑節(jié)能改造的蛋糕有多大?

建設(shè)部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)徐宗威說(shuō)：“如果按照每平方米改造費(fèi)用以100-200元計(jì)算，130億平方米的節(jié)能改造費(fèi)用將達(dá)2萬(wàn)億元?！?p> 尷尬一：是美味蛋糕，還是燙手山芋?

相比新建建筑，既有建筑占了大多數(shù)，因此節(jié)能改造蘊(yùn)藏的商機(jī)也更具潛力，它是一塊美味的蛋糕，還是一塊燙手的山芋?

業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，建筑節(jié)能已經(jīng)成為國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，各級(jí)政府部門以及各個(gè)建筑單位必須按照節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)去做。做好建筑節(jié)能工作一方面可以使國(guó)家以有限的資源維持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，另一方面可以提高人們的住宅舒適度又降低能源消耗，可以說(shuō)是件利國(guó)利民的好事。

但隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步和人們節(jié)能意識(shí)的不斷深入，既有建筑節(jié)能改造將會(huì)有2萬(wàn)億元還是更多的商機(jī)不是定數(shù)，而是變數(shù)。既有建筑節(jié)能改造一定會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)，并且為中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)良好的擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，但是要籌集到如此龐大的資金必然會(huì)成為改革中一個(gè)重要的課題，也是一個(gè)重大的難題。2萬(wàn)億元的商機(jī)確實(shí)非常誘人，但改造的難度也相當(dāng)大。相比之下，新建建筑達(dá)到國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)比較容易，因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)圖紙如果達(dá)不到要求，就不會(huì)通過(guò)審批。

尷尬二：誰(shuí)來(lái)購(gòu)單?如何融資?

既有建筑節(jié)能改造是較頭痛的問(wèn)題，由于絕大多數(shù)房子都已經(jīng)商品化，誰(shuí)來(lái)出資改造成了政府、專家、物業(yè)公司、業(yè)主都在問(wèn)的問(wèn)題。

雖然降低能耗、節(jié)約資源、提高舒適度受到各方的一致認(rèn)可，但在何種情況下采取何種措施卻是大家認(rèn)識(shí)的不同點(diǎn)，這個(gè)不同點(diǎn)就源于誰(shuí)來(lái)出錢。

目前政府在這方面還沒(méi)有明確的規(guī)定。要保證住宅的舒適度提高，老百姓的利益不受損失，同時(shí)又保證建筑節(jié)能政策的實(shí)施，需要政府明確實(shí)施要求和各方責(zé)任，解決好共同的、合理的、公平的利益分?jǐn)倖?wèn)題。

對(duì)此，各方人士均表示政府補(bǔ)貼、多方籌集才是正道。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，收益在于節(jié)約了資源，保護(hù)了環(huán)境；對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，提高了住宅舒適度，節(jié)省了房屋運(yùn)行開(kāi)支；對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，減少了維修費(fèi)用；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提高了房屋質(zhì)量，延長(zhǎng)了建筑壽命和使用年限，所以各方的投入都是值得的、有回報(bào)的，這是大家共同的利益，需要大家共同出力。

基于此，既有建筑節(jié)能改造的核心問(wèn)題不是技術(shù)問(wèn)題，而是政策問(wèn)題。要有具體的政策明確各方責(zé)任，大家的認(rèn)識(shí)取得了一致，這項(xiàng)工作并不是很難展開(kāi)。

有專家建議，在政府經(jīng)常性預(yù)算中設(shè)立建筑節(jié)能支出項(xiàng)目，主要用于節(jié)能技術(shù)開(kāi)發(fā)、宣傳、示范、推廣以及能耗調(diào)查和節(jié)能監(jiān)管，將長(zhǎng)期國(guó)債中一定比例用于建筑節(jié)能投入；改墻改基金為建筑節(jié)能基金，設(shè)既有建筑節(jié)能改造專項(xiàng)基金和供熱改革專項(xiàng)基金；此外，擴(kuò)大墻改產(chǎn)品減征稅目范圍，允許某些建筑節(jié)能產(chǎn)品減征增值稅。

對(duì)此也有人持反對(duì)態(tài)度，認(rèn)為光靠政府投入很難解決如此龐大的資金需求，還應(yīng)該呼吁社會(huì)各界，尤其是開(kāi)發(fā)商、擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位、業(yè)主來(lái)共同承擔(dān)。社會(huì)各界共同推進(jìn)這項(xiàng)工作會(huì)更加有利于既有建筑節(jié)能改造的展開(kāi)，多方籌集的方式更能確保資金到位。

持此觀點(diǎn)人士認(rèn)為，在爭(zhēng)取國(guó)家財(cái)稅支持、鼓勵(lì)節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新方面，并強(qiáng)調(diào)建筑行業(yè)要認(rèn)真貫徹《能源再生法》，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及區(qū)域性人文特征去采取適當(dāng)?shù)墓?jié)能技術(shù)。政府可以根據(jù)樓盤的“科容率”——科技含量的比值大小以及能耗節(jié)省了多少適當(dāng)?shù)亟o予建筑開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠，鼓勵(lì)政策減負(fù)相應(yīng)的稅收，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商自愿加入到建造“低能耗、高舒適度”的建筑行列。在既有建筑節(jié)能改造的初期，要調(diào)動(dòng)起大家的積極性，政府不僅要有優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)措施，應(yīng)該對(duì)一些試點(diǎn)示范工程進(jìn)行補(bǔ)貼。

在目前既有建筑節(jié)能工作還沒(méi)有全面展開(kāi)的情況下，政府每年在治理環(huán)境污染、改善空氣質(zhì)量方面投入很多，收益卻不明顯。而節(jié)能改造可以減輕環(huán)境污染，減少政府在這方面的財(cái)政開(kāi)支，若能將這部分開(kāi)支作為改造的補(bǔ)貼，不僅使百姓受益，對(duì)整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展也有深遠(yuǎn)的影響。這與國(guó)家取消燃煤采暖而代之以燃?xì)獠膳⒂枰匝a(bǔ)貼是一個(gè)道理。

尷尬三：收益如何分配?

投資取得回報(bào)是人們投資的初衷，否則投資也就失去了吸引力。但不可否認(rèn)的是，投資也會(huì)給我們帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。那么用于既有建筑節(jié)能改造的投資會(huì)給我們帶來(lái)怎樣的收益呢?

專家普遍認(rèn)為這項(xiàng)投資一定會(huì)取得很好的收益，由于投資的比例不同、所處的位置不同，各方取得的收益也不同，但結(jié)果一定是各方受益。

據(jù)中國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)建筑節(jié)能專業(yè)委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)涂逢祥介紹，國(guó)外對(duì)于既有建筑節(jié)能改造的普遍做法是，由能源管理公司或者能源服務(wù)公司對(duì)既有建筑進(jìn)行評(píng)估，做出改造預(yù)算以及回報(bào)周期的方案，在與房屋所有者簽訂協(xié)議后，向政府申請(qǐng)貸款，政府給予貼息。之后，能源管理公司負(fù)責(zé)改造工作，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，改造后協(xié)議期內(nèi)的收益歸能源管理公司獲得，這樣可以讓他們收回投資并有贏利。對(duì)于房屋所有者來(lái)說(shuō)，協(xié)議期內(nèi)仍然要按照原先的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用，協(xié)議到期后，能源管理公司撤出，以后的收益就全歸房屋所有者了。

這種做法在發(fā)達(dá)國(guó)家很普遍，值得我們?nèi)W(xué)習(xí)、借鑒。

尷尬四：回報(bào)周期有多長(zhǎng)?

既然這項(xiàng)投資前景廣闊，風(fēng)險(xiǎn)又小，那么它的回報(bào)周期又如何呢?

專家提示，建筑節(jié)能改造的是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的概念。目前，應(yīng)該如何計(jì)算還沒(méi)有一個(gè)明確的公式，而回報(bào)周期將由于不同的既有建筑工況和采取的節(jié)能技術(shù)種類而長(zhǎng)短不一。一般來(lái)說(shuō)，房子從不節(jié)能改造成節(jié)能50％，7年左右可以收回成本。

“低檔次產(chǎn)品的投資，收益快但收益期短，高水平的原創(chuàng)式投資獲利要慢而長(zhǎng)，做已有產(chǎn)品技術(shù)的中間

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