盡管自己那21平方米的小小鋪位早已被夷為平地，64歲的廖永忠還是喜歡不時(shí)到紅星路步行街上空空蕩蕩的成都百貨大廈舊址跟前轉(zhuǎn)悠一下。這條位于成都市春熙路商圈的步行街，繁華程度不亞于的北京井大街。

一個(gè)月前，即9月20日，當(dāng)老廖聽(tīng)說(shuō)香港財(cái)團(tuán)九龍倉(cāng)(0004.HK)花了72.4億元拍下共82畝的成百大廈及周邊地塊，每畝價(jià)格高達(dá)8800萬(wàn)元時(shí)，心里的滋味就更復(fù)雜了(拍地報(bào)道見(jiàn)本報(bào)9月24日A 24版《72億拿下成都商業(yè)地王九龍倉(cāng)玩“砸錢(qián)游戲”》)。

包括老廖在內(nèi)的5位受該地塊拆遷影響的商鋪業(yè)主，至今未與政府部門(mén)達(dá)成拆遷協(xié)議。“補(bǔ)償款太低了，根本沒(méi)有考慮我們的口岸優(yōu)勢(shì)?！崩狭伪г拐f(shuō)。

72億地王拆遷補(bǔ)償偏低？

老廖所提到的“口岸”為成都俗語(yǔ)，書(shū)面說(shuō)法是“位置很好的地段”。正因?yàn)檫@塊地是市數(shù)一數(shù)二的“口岸”，才惹出了一連串風(fēng)波。

早在三年半前，當(dāng)香港和黃地產(chǎn)(0013.HK)對(duì)這個(gè)“口岸”動(dòng)心時(shí)，掌管該地塊的錦江區(qū)開(kāi)始籌劃拆遷事宜。但和黃一心要協(xié)議拿地，而區(qū)政府考慮到國(guó)家政策壓力，要走“招拍掛”渠道，雙方較終未能談攏，地塊拆遷一度擱置。

坊間亦有傳言說(shuō)，和黃雖未拿到該地塊全部開(kāi)發(fā)權(quán)，但與錦江區(qū)政府達(dá)成了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的協(xié)議，可按土地出讓收益分成，具體比例不得而知。此說(shuō)未獲錦江區(qū)政府證實(shí)。

去年8月，成都市房屋拆遷管理處發(fā)出一紙公告，同意錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)對(duì)上述地塊進(jìn)行拆遷。后者委托四川恒中地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司就地塊上原有住宅及商辦建筑物作出評(píng)估。結(jié)果住宅評(píng)估價(jià)為每平方米4186元~4335元之間，一樓的商業(yè)和辦公物業(yè)評(píng)估價(jià)為每平方米28020元~32215元之間。

到今年7月20日止，成都百貨大廈等三家單位及周邊商戶(hù)，還有300多套住宅全部拆遷完畢。兩個(gè)月后，九龍倉(cāng)在拍賣(mài)場(chǎng)上力挫和黃等數(shù)家港資同行，如愿奪得該地塊，折合成交單價(jià)每畝多達(dá)8800萬(wàn)元，高出起拍底價(jià)每畝2000萬(wàn)元近四倍半。

成都業(yè)界預(yù)測(cè)，計(jì)劃三年后亮相的這座新商廈，商鋪售價(jià)將突破每平方米20萬(wàn)元，住宅售價(jià)至少每平方米1萬(wàn)元以上。距該地塊不太遠(yuǎn)的東大街九龍倉(cāng)新開(kāi)住宅樓盤(pán)“時(shí)代豪庭”，目前售價(jià)已超過(guò)每平方米7000元，一般相信日后均價(jià)較高可達(dá)每平方米12000元。

始終不愿接受現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償方案的廖永忠和其他四位商鋪業(yè)主，這下更加坐不住了，雖然他們五家鋪位總面積不過(guò)90余平方米。

“所有人都知道這里是成都的，附近的商鋪賣(mài)到每平方米8萬(wàn)到12萬(wàn)元，給我們的評(píng)估價(jià)每平方米才28000多元?！睒I(yè)主之一付西文女士把商鋪產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證擺到了記者面前，“再說(shuō)土地的增值收益，就算不參照每畝8800萬(wàn)元的成交價(jià)，按起拍價(jià)2000萬(wàn)元算，也要給我們相應(yīng)補(bǔ)償吧？”

補(bǔ)償是否考慮土地增值因素？

記者查閱國(guó)家及成都市頒發(fā)的有關(guān)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，其中均未涉及土地增值收益問(wèn)題。

“這不等于說(shuō)評(píng)估價(jià)格就不必考慮土地因素，”四川盛豪律師事務(wù)所頭席合伙人杜曉東說(shuō)，“房地不能分離，因此現(xiàn)有房屋拆遷賠償款里應(yīng)該包含土地收益?！?

但四川恒中地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估公司提供的成百地塊物業(yè)評(píng)估報(bào)告有如下說(shuō)明：“分戶(hù)評(píng)估單價(jià)不包括土地使用權(quán)出讓金和收益金或相當(dāng)于出讓金、收益金的價(jià)款。”

四川杰力恩地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司副總賴(lài)翰林認(rèn)為，從成百地塊目前的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，政府很聰明，未直接提出應(yīng)該考慮土地收益，而是用較為模糊的“區(qū)位”代替。

“其實(shí)舊房子本身價(jià)值有限，從這個(gè)角度看，現(xiàn)有補(bǔ)償額是包含了土地收益，但具體適用標(biāo)準(zhǔn)就靈活了，”賴(lài)說(shuō)，“政府淡化土地收益概念，主要還是考慮控制拆遷成本?！?

在廖永忠等業(yè)主看來(lái)，他們按評(píng)估結(jié)果該得的拆遷補(bǔ)償款里，土地使用權(quán)價(jià)值部分其實(shí)是被忽略掉了。

同樣是錦江區(qū)管轄范圍內(nèi)的拆遷，與春熙路商圈毗鄰的鹽市口商圈染坊街片區(qū)，卻執(zhí)行另一套補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。9月6日，該片區(qū)公布拆遷補(bǔ)償方案，一樓商鋪每平方米較高補(bǔ)償85600元，且明確提出“評(píng)估價(jià)格按建筑面積計(jì)算，并包括房屋所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值”。

記者就此疑問(wèn)先后約訪(fǎng)負(fù)責(zé)拆遷工作的錦江區(qū)統(tǒng)建辦及成都市國(guó)土局，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，均未獲正面回應(yīng)。廖永忠等五位業(yè)主持有的成百地塊商鋪國(guó)土證是否仍然有效一事也未有具體解釋。

“或許是因?yàn)槌砂俚貕K商鋪較少，而染坊街商鋪多得多，后者更容易組成利益聯(lián)盟爭(zhēng)取權(quán)益，政府才采用了雙重標(biāo)準(zhǔn)吧？”賴(lài)翰林猜測(cè)說(shuō)。

補(bǔ)償背后的物權(quán)爭(zhēng)議

但主持該項(xiàng)目事宜的九龍倉(cāng)子公司龍貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(成都)有限公司負(fù)責(zé)人徐林相信，公司是通過(guò)合法的拍賣(mài)渠道取得上述地塊，應(yīng)該是一幅很“干凈”的地了，如果此后出現(xiàn)任何產(chǎn)權(quán)糾紛，當(dāng)然要由政府處理。至于九龍倉(cāng)何時(shí)能拿到整幅地塊的國(guó)土證，她表示“這是商業(yè)機(jī)密不能透露”。

“城市土地為國(guó)有土地，但土地使用權(quán)的取得方式已經(jīng)發(fā)生變化，在拆遷時(shí)需要考慮當(dāng)初取得的途徑。”錦江區(qū)國(guó)土局地籍處一位工作人員稱(chēng)，“成百地塊1993年前后辦理國(guó)土證，當(dāng)時(shí)是政府無(wú)償劃撥的，拆遷時(shí)自然不用考慮土地使用權(quán)增值因素，實(shí)行招拍掛的陽(yáng)光土地政策后，開(kāi)發(fā)商土地成本附加到房?jī)r(jià)上，情況又不一樣了?！?

但記者查閱目前各地的房屋拆遷管理辦法或條例，都沒(méi)有按照土地的取得時(shí)間和方式劃分而確定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)一說(shuō)。有關(guān)管理辦法或條例大多在2003年以前制定的，而現(xiàn)在成都主城區(qū)的商品住宅均價(jià)，已由當(dāng)時(shí)的每平方米不到3000元，上漲到今年8月份的每平方米5038元。

“房屋物權(quán)包括地上附著物和土地使用權(quán)，房屋拆遷是否應(yīng)該考慮對(duì)土地使用權(quán)出讓進(jìn)行單獨(dú)補(bǔ)償，現(xiàn)在尚無(wú)法律依據(jù)。”杜指出，“但物權(quán)應(yīng)該包含房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，在《物權(quán)法》10月1日正式實(shí)施之后，從國(guó)家到地方的城市拆遷管理辦法的修訂，相信只是時(shí)間問(wèn)題。”

“別看他們出大價(jià)錢(qián)購(gòu)了這塊地，但至少有一小塊土地使用權(quán)還是我的！”廖永忠反復(fù)強(qiáng)調(diào)，他認(rèn)真學(xué)習(xí)過(guò)《物權(quán)法》，很清楚這一點(diǎn)。

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