5月30日，以8.68億元人民幣高價(jià)，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拍得銀川西路7號(hào)地塊，9月5日，中海地產(chǎn)再次出手，斥資16多億人民幣，拿下市北區(qū)"青大電纜廠"地塊；之后不久，9月28日，廣西陽光股份集團(tuán)有限公司以每平方米3138元人民幣的價(jià)格，取得城陽308國(guó)道東地塊。

面對(duì)這些土地拍賣價(jià)格已經(jīng)和周邊正在銷售樓盤價(jià)格相差無幾的現(xiàn)象，一時(shí)間，"驚天一拍"、"面粉貴過面包"等說法成為青島房 地產(chǎn)行業(yè)的流行話語。而業(yè)內(nèi)人士則預(yù)測(cè)，在資本決定一切的房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)則下，青島的土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為外來地產(chǎn)大鱷的天下，過不了幾年，青島本土的房地產(chǎn)公司有70％甚至更多將不復(fù)存在。

的確，隨著地價(jià)的不斷上漲，動(dòng)不動(dòng)就幾千萬甚至數(shù)億元，青島本土的中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無資金實(shí)力拿地了，許多曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在已經(jīng)被時(shí)代大潮淹沒了，有的已經(jīng)退出房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。而在成都、深圳等城市，大的地塊，外來大鱷也必須聯(lián)合拿地。

共同出資，聯(lián)合拿地，聯(lián)手開發(fā)，在地價(jià)不斷上漲的高地價(jià)時(shí)代，似乎已經(jīng)成為一種樓市進(jìn)化論時(shí)代必然的選擇。那么，青島未來的土地市場(chǎng)，聯(lián)合是否也將成為主旋律呢？

聯(lián)合拿地，青島市場(chǎng)鮮為人知

2002年9月30日，被業(yè)界稱為"鉆石地塊"的市南區(qū)香港中路北側(cè)海門路8號(hào)地塊,較終被青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島亞麥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和青島李滄建安房地產(chǎn)開發(fā)公司以樓面地價(jià)5120元／平方米的價(jià)格聯(lián)合競(jìng)得，這是青島土地市場(chǎng)出現(xiàn)的次聯(lián)合。

而之所以聯(lián)合拿地，據(jù)當(dāng)時(shí)青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說法是因?yàn)檫@塊地的資金成本太大，單純一個(gè)公司根本沒有實(shí)力。

但是，此次之后，聯(lián)合拿地的舉動(dòng)在青島的土地市場(chǎng)便銷聲匿跡了。直到今年9月5日，百通城市建設(shè)集團(tuán)有限公司和青島興電置業(yè)有限公司聯(lián)合，共同拍得四方區(qū)四流南路9號(hào)、11號(hào)、13號(hào)地塊，價(jià)格為樓面地價(jià)2810元/平方米，據(jù)稱此次拍賣價(jià)格給了周邊在建或擬建樓盤極大的市場(chǎng)信心。

聯(lián)合拿地的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

對(duì)于參與了青島土地市場(chǎng)上僅有的兩次聯(lián)合拿地，原青島李滄建安房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)、現(xiàn)青島百通城市建設(shè)集團(tuán)有限公司董事局主席吳告訴記者，聯(lián)合拍地對(duì)于單個(gè)公司而言，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)象的減少，在一定意義上會(huì)降低土地成本，而土地成本和房屋的價(jià)格有著直接的關(guān)系；另外，企業(yè)能夠聯(lián)合起來，是有雙方互相看好的前提，譬如你有技術(shù)優(yōu)勢(shì)、我有資金優(yōu)勢(shì)等等，這樣可以做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，而這些優(yōu)勢(shì)較終會(huì)體現(xiàn)在房屋品質(zhì)和價(jià)格上，對(duì)提升房屋品質(zhì)和穩(wěn)定房屋價(jià)格有一定的意義。

凡事都有利弊，既然是聯(lián)合開發(fā)，多方出資，就會(huì)經(jīng)常意見不統(tǒng)一，難免不出現(xiàn)沖突。比如利益之爭(zhēng)，權(quán)屬之爭(zhēng)，責(zé)任之爭(zhēng)，出現(xiàn)問題時(shí)又相互推諉等等情況。對(duì)此，吳說，并不是所有的企業(yè)都可以成為聯(lián)合的對(duì)象，因?yàn)槁?lián)合拿地之后，需要兩個(gè)企業(yè)之間重新磨合，成立一個(gè)新的團(tuán)隊(duì)，由于房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，容易出現(xiàn)問題，在這個(gè)過程中，合作雙方都必須要端正心態(tài)。因此，不是所有的合作都是的，對(duì)于聯(lián)合雙方來說，配合好了是件好事，配合不好則還不如不聯(lián)合。

對(duì)于自己公司的聯(lián)合經(jīng)歷，吳認(rèn)為"合作感覺還可以"，他以過來人的經(jīng)驗(yàn)告訴記者："如何兼顧雙方利益是個(gè)合作技巧問題，在聯(lián)合開發(fā)的過程中，和為貴，多溝通，相互理解，應(yīng)誠(chéng)信、守信，尊重客觀事實(shí)。"

青島本地企業(yè)是否需要聯(lián)合

將于11月1日起實(shí)施的39號(hào)令十三條中規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說開發(fā)商將不可能再以分期付款的方式分期獲得土地證。

由此看來，國(guó)家對(duì)開發(fā)企業(yè)資本金的要求越來越高，而同時(shí)土地拍賣價(jià)格也在飛速上漲，種種因素決定了開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力是保證其未來能否生存的重要籌碼。因此，在將來的土地市場(chǎng)，聯(lián)合似乎成為房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)生存的先進(jìn)出路。

對(duì)于青島本土房地產(chǎn)企業(yè)是否需要聯(lián)合，吳認(rèn)為這要取決于政府推出土地的方式。對(duì)此，他的解釋是目前如果政府在將來的土地拍賣市場(chǎng)，推出的都是大塊土地，在資金的壓力下，企業(yè)一定會(huì)走向聯(lián)合，不僅是本土企業(yè)的聯(lián)合，就是外來地產(chǎn)企業(yè)也可能要聯(lián)手拿地；而如果政府以分散土地拍賣的方式來推出土地，那么，企業(yè)未必需要聯(lián)合才能拿地。

但是，從目前來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為企業(yè)規(guī)?；?，政府也傾向于將土地拍賣給品牌企業(yè)，因?yàn)橄鄬?duì)于一些小的公司，品牌企業(yè)比較容易管理，而且在產(chǎn)品質(zhì)量等方面都有保證，不會(huì)出現(xiàn)前幾年市場(chǎng)上存在的那種半拉子工程或者項(xiàng)目公司干完后，售后服務(wù)沒人負(fù)責(zé)的不良現(xiàn)象。因此，在這種市場(chǎng)趨勢(shì)和政府態(tài)度下，未來的房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)互相聯(lián)合、兼并甚至被吞并。

而從聯(lián)合的角度看，品牌企業(yè)之間的聯(lián)合也較中小企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)，除了降低土地成本外，品牌企業(yè)大都比較成熟，企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，合作起來會(huì)比較順利。

企業(yè)聯(lián)合，青島市場(chǎng)有些晚

2007年，聯(lián)合拿地似乎已經(jīng)成為全國(guó)土地拍賣市場(chǎng)的"主流"：7月，在長(zhǎng)沙，北京兩大地產(chǎn)國(guó)企巨頭制造出全國(guó)單一地塊總成交價(jià)92億元的紀(jì)錄；9月，香港老資格地產(chǎn)商九龍倉，在不為人知的情況下，聯(lián)手國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界中海地產(chǎn)，在成都擲下25.4億元；同月，在廣州，內(nèi)地地產(chǎn)新貴富力地產(chǎn)，牽手剛剛上市的地產(chǎn)公司合景泰富在廣州就一塊眾人觀望的商業(yè)地塊報(bào)出46億元的天價(jià)……

可以說，近兩年，企業(yè)聯(lián)合拿地的身影已經(jīng)頻頻活躍于國(guó)內(nèi)其他城市的土地拍賣市場(chǎng)，而實(shí)際上，在資本要求越來越高的市場(chǎng)條件下，企業(yè)之間聯(lián)合似乎已經(jīng)成為取得土地的必經(jīng)之路。但是，對(duì)青島而言，迄今為止，聯(lián)合拿地的記錄卻僅有兩次。

對(duì)于青島本土企業(yè)之間的聯(lián)合，吳認(rèn)為這頭先要取決于企業(yè)是否有這種愿望和需求，但是，他又指出，相對(duì)于青島已經(jīng)涌進(jìn)的眾多資金雄厚的外來品牌地產(chǎn)企業(yè)而言，青島本土的中小企業(yè)即使現(xiàn)在想聯(lián)合，也未必能行得通，更何況，這些企業(yè)自身發(fā)展很慢，內(nèi)部管理也不如人家規(guī)范，即使大家都聯(lián)合起來，也不一定有外來企業(yè)的實(shí)力大。所以他感覺對(duì)于青島本地地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合，現(xiàn)在時(shí)間稍微有些晚。

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