需用長遠(yuǎn)目光判斷地產(chǎn)股公允價(jià)值

約束大小非減持和降低交易印花稅，加上中國石油和中國石化先后宣布將在2季度獲得財(cái)政補(bǔ)貼，以及強(qiáng)于預(yù)期的銀行股1季度業(yè)績，終于讓A股市場(chǎng)絕處逢生，人氣開始恢復(fù)。

不過，石油股和電力股業(yè)績預(yù)警依然會(huì)對(duì)日后行情構(gòu)成壓力。除此之外，今年以來四下蔓延的樓市“拐點(diǎn)論”，加上近期房地產(chǎn)公司紛紛傳出的“現(xiàn)金荒”，會(huì)不會(huì)使地產(chǎn)股成為大盤恢復(fù)性上漲的另一個(gè)拖累呢？鑒于地產(chǎn)股業(yè)績較為堅(jiān)挺，平均市盈率已處在低位，當(dāng)前凝聚在地產(chǎn)股當(dāng)中的悲觀氣氛，應(yīng)當(dāng)說主要來自對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向的判斷。

糧價(jià)上漲預(yù)示國內(nèi)物業(yè)開發(fā)土地供給前景黯淡

就長期因素看，土地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響無疑是相當(dāng)重要的。自1846年取消農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口限制后，英國出現(xiàn)了“50年地價(jià)不漲”的現(xiàn)象。上個(gè)世紀(jì)90年代日本宣布解除大米進(jìn)口限制之后，日本地產(chǎn)業(yè)也彌漫著地價(jià)持續(xù)下跌的預(yù)期。其中的道理非常淺顯：進(jìn)口糧食就是進(jìn)口土地，土地供給自然會(huì)隨之變得寬裕起來。

糧食價(jià)格的持續(xù)大幅上漲，尤其是近期大米價(jià)格的暴漲，令我預(yù)感到世界各國尤其是亞洲人口密集分布國家用于物業(yè)開發(fā)的土地供給前景會(huì)變得頗為黯淡。水稻作為中國人的主要糧食品種據(jù)說是從南宋開始種植的。雖然它的蛋白質(zhì)含量僅為小麥的一半，但熱量卻略高于后者。按照美國歷史學(xué)家戴維•S•蘭德斯的說法，中國人口在公元8－13世紀(jì)的完全增長，在很大程度上歸功于水稻的推廣。

雖然中國的糧食市場(chǎng)相對(duì)封閉，并且長期由政府通過國營糧站來主導(dǎo)糧食價(jià)格，但我并不認(rèn)為發(fā)生在國際市場(chǎng)的糧食價(jià)格上漲不會(huì)對(duì)國內(nèi)構(gòu)成足夠大的影響。我注意到，由于播種面積減少以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲過快，中國的糧食價(jià)格曾在2004年上漲了28.1%，其中水稻價(jià)格上漲了36.3%。這是導(dǎo)致2004年CPI比上年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)至3.9%，以及央行在當(dāng)年10月29日宣布加息的主要原因。值得注意的是，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格的漲幅在2004年不過是10.6%，但根據(jù)目前已知的化肥、農(nóng)藥價(jià)格上漲情況，今年的漲幅注定會(huì)大大提升。這使得一季度CPI當(dāng)中食品價(jià)格21%漲幅看上去仍具有很大的潛力，未來9個(gè)月逐步提升的可能性非常大。

值得注意的是，雖然2007年國內(nèi)糧食產(chǎn)量達(dá)50150萬噸，實(shí)現(xiàn)連續(xù)4年增長，但與1998年的51230萬噸相比，還是處在減產(chǎn)的狀態(tài)。糟糕的是，由于較近10年國內(nèi)人口數(shù)增長了7.4%，因此，發(fā)生在人均糧食產(chǎn)量上的下降格外引人關(guān)注。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，1996年國內(nèi)人均糧食產(chǎn)量為412公斤，到2006年降至378公斤。

不可否認(rèn)，由于中國農(nóng)業(yè)施用化肥的單位數(shù)量是世界的3倍，指望進(jìn)一步提高單位畝產(chǎn)來增加糧食產(chǎn)量幾乎是不可能的。另一方面，與1996年農(nóng)業(yè)普查得出的國內(nèi)耕地總面積19.51億畝相比，2006年10月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已減少至18.27億畝。這表明未來也不存在增加糧食播種面積的可能性。事實(shí)上，1998年的糧食播種面積曾達(dá)到11378.7萬公頃，到2006年已減少到10548.9萬公頃。與此同時(shí)，糧食播種面積占農(nóng)作物總播種面積的比例由73.1%下降至67.2%。

按照人口預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，假如國內(nèi)糧食產(chǎn)量維持零增長的格局（這顯然要比以往的負(fù)增長好得多），到2010年，國內(nèi)人均糧食產(chǎn)量會(huì)下降到379公斤，到2015年再降至350公斤。這無疑是非常危險(xiǎn)的變化趨勢(shì)。

如此說來，任何高估國內(nèi)物業(yè)開發(fā)土地供給前景的說法都是站不住腳的。簡單說，考慮到1996－2006年國內(nèi)耕地總面積減少了1.24億畝，平均每年減少1240萬畝，若要在2006年18.27億畝的基礎(chǔ)上守住18億畝耕地的底線，未來10年可來自耕地的物業(yè)開發(fā)土地供給每年只有270萬畝。沒人愿意把房子建在沙漠上，更沒有人愿意把家安在沙漠里。趨于緊縮的土地供給無疑為地價(jià)上漲提供了充足的理由。

城市周邊地區(qū)國有土地出讓價(jià)格快速上漲趨勢(shì)明顯

來自從事一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴我，隨著糧食價(jià)格上漲以及政府對(duì)農(nóng)民種植糧食給予的補(bǔ)貼金額逐年上升，城市周邊地區(qū)國有土地出讓價(jià)格在耕地補(bǔ)償費(fèi)用激增的基礎(chǔ)上快速上漲的趨勢(shì)非常明顯。我相信，在今年1季度全國70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲11.8%的同時(shí)，為什么同期居住用地交易價(jià)格上漲幅度高達(dá)21.7%，大大高于去年同期8.9％的漲幅，答案就在于此。不難判斷，國家發(fā)改委之所以對(duì)今年2季度的房價(jià)做出將溫和上漲的預(yù)期，也會(huì)出于同樣的考慮。

當(dāng)然，2季度房價(jià)繼續(xù)上漲的另一個(gè)原因，是1季度全國商品住房竣工面積僅為6397萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于同期9500萬平方米的銷售面積，盡管前者同比增長了27.4%，而后者同比下降了0.3%。這表明，商品住房總體供不應(yīng)求的情況仍在延續(xù)。

我不否認(rèn)近期出臺(tái)的緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響有加劇態(tài)勢(shì)，特別是按照預(yù)售價(jià)款預(yù)繳所得稅的政策足以導(dǎo)致部分開發(fā)商出現(xiàn)更加嚴(yán)重的“現(xiàn)金荒”。但是，這畢竟是一種短期現(xiàn)象，很難改變現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績總體長期向好的趨勢(shì)。

公平地講，出現(xiàn)在股市的地產(chǎn)股股價(jià)急劇下挫，一方面是投資者過分關(guān)注公司短期業(yè)績走向的結(jié)果，另一方面，則是受到了某些地產(chǎn)大亨片面鼓吹“拐點(diǎn)論”的影響。千萬不要忘記，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)是一宗營業(yè)周期相當(dāng)長的生意。這決定了經(jīng)營者不能以市場(chǎng)的短期格局來判斷行業(yè)的長期趨勢(shì)，當(dāng)然也不能以短期對(duì)策替代長期戰(zhàn)略。然而，個(gè)別地產(chǎn)大亨和他們所職掌的企業(yè)近期的某些玩法，很像是在做期貨。

認(rèn)為以往較低的拿地成本可以在房價(jià)高企的市場(chǎng)成為降價(jià)銷售的依據(jù)嗎？別忘了，對(duì)比繼續(xù)大幅上漲的土地交易價(jià)格，在以往較低的拿地成本基礎(chǔ)上造好的房子稱得上是稀缺資源，購一處自然就少一處，完全不可以復(fù)制。

總之，對(duì)待地產(chǎn)股，需要用長遠(yuǎn)的目光來判斷其公允的投資價(jià)值，這與依據(jù)長遠(yuǎn)目光決定何時(shí)購房的道理一樣。我想說，不分青紅皂白一味低估地產(chǎn)股的現(xiàn)象該結(jié)束了。對(duì)于它們當(dāng)中的績優(yōu)股，特別是手中掌握大量土地儲(chǔ)備并正在形成開發(fā)成本以及預(yù)售賬款的地產(chǎn)股，適當(dāng)給予較高的估值是理性的。退一步講，至少在大盤日后的恢復(fù)性上漲過程中，地產(chǎn)股不會(huì)是拖累。

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