根據(jù)本報記者較新獲得的研究機構(gòu)統(tǒng)計資料顯示，今年季度，上海市共出讓土地197幅，其中純住宅項目用地118.214萬平方米，僅占總出讓用地的14％，而同期工業(yè)用地占總出讓用地高達54.24％，商業(yè)用地也達到9.41％，其余為綜合性用地。

上海今年至今土地供應(yīng)“重工輕住”的特點明顯。

正如上海市房地局一位從事研究工作的人士告訴本報記者，根據(jù)市場的熱點分布，有針對性調(diào)整土地供應(yīng)配比，進而影響市場熱點分布，起到土地供應(yīng)的調(diào)控作用，而今年，住宅用地受到控制，將主要以促進消化存量為主。

樓市低迷：減少宅地供應(yīng)？

“預(yù)計土地市場的成交平淡仍將持續(xù)一段時間?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院分析師楊燕指出，不過今年季度上海的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與往年有較大差別，工業(yè)用地取代住宅用地成為供應(yīng)的主力。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海市在2008年季度共出讓土地197幅(含2007年末發(fā)布出讓公告，并于2008年季度拍賣地塊)。

“‘重工輕住’的特點很明顯，從某種程度上，住宅土地供應(yīng)也成為住宅市場持續(xù)低迷的一個注解?！睏钛啾硎?。

一季度共有12個區(qū)域有土地供應(yīng)，其中純住宅項目用地共出讓118.214萬平方米，占總出讓用地的14%；商業(yè)用地出讓91.274萬平方米，占總出讓用地的9.41%；工業(yè)用地用出讓468.423萬平方米，占總出讓用地的54.24%。2008年季度共有9個區(qū)縣有工業(yè)用地出讓，共135幅。

此外，小型地塊成為供應(yīng)的主角，這也成為一季度上海土地市場波瀾不驚的重要因素。共出讓197幅土地中，面積1公頃以下的小面積地塊出讓了29幅，1-5公頃的占據(jù)主要組成部分，有116幅，面積為276.108公頃。

而另一方面，隨著上海市工業(yè)房地產(chǎn)市場從土地出讓到物業(yè)供求的逐步規(guī)范，工業(yè)地產(chǎn)正逐步進入發(fā)展正軌，處于土地供求的增長期。

來自仲量聯(lián)行的研究報告顯示，在工業(yè)地產(chǎn)的三個分類物流物業(yè)、商務(wù)園區(qū)及制造業(yè)廠房中，上海市場都呈現(xiàn)出投資者和使用者購購需求的升溫。

“本地的第三方物流商對浦東信心滿滿，浦東地區(qū)交易活躍，包括土地購購、收購及租賃成交；本地企業(yè)在購購自用商務(wù)園區(qū)物業(yè)方面活躍已久，對獨棟物業(yè)和辦公別墅尤為青睞；在嘉定等地區(qū)，來自汽車等制造業(yè)的巨頭相繼落戶?！?p>

　供應(yīng)調(diào)控：消化存量為主

上述市房地局人士坦言，政府土地供應(yīng)在不同時期呈現(xiàn)的對住宅、工業(yè)、商業(yè)等不同性質(zhì)用地的側(cè)重，當(dāng)然不是簡單的巧合，除了開發(fā)商方面資金鏈緊張、對住宅土地消化能力大減的原因外，促進存量住宅土地開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期等因素也影響著政府的土地調(diào)控節(jié)奏。

盡管依然沒有詳細數(shù)據(jù)來說明上海市場中存量土地的具體實時情況，但有一點是肯定的，多年持續(xù)大量住宅土地入市后，未能及時開發(fā)的土地數(shù)量同樣巨大，而推進存量土地尤其是閑置土地的開發(fā)則是近幾年政府土地調(diào)控的。

本報記者從權(quán)威渠道獲得的一份關(guān)于上海市近兩年報建住宅項目資料中看到，近兩年報建并主要將在今后一兩年內(nèi)(按照建設(shè)進度預(yù)計)入市的住宅項目數(shù)量依然龐大，僅以浦東新區(qū)為例，近兩年報建的住宅項目共達61個。

“控制住宅土地的新增供應(yīng)量，目的之一就是要促進存量土地尤其是出現(xiàn)開發(fā)困難的土地在二級市場上盡快流轉(zhuǎn)消化?！边@位房地局人士表示。

這種措施，客觀上也達到了避免住宅土地出讓出現(xiàn)大量流標(biāo)的潛在危機。畢竟，在目前市場低迷的情況下，對住宅土地的新增供應(yīng)消化能力有限。

一位開發(fā)商人士戲言，“不像前幾年，現(xiàn)在住宅土地很難賣個好價錢?！?p>據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年10月以來的半年時間內(nèi)，全國土地市場流拍達40幅，即便成交也大多以底價。

5月14日，上海一家大型地產(chǎn)商老總在電話中給下屬布置任務(wù)：抓緊時間把手頭地塊的各種證件辦齊，以便盡快融資，要是拖到下半年，融資可能會更困難。

而或許還有更多的企業(yè)面臨著更加緊張的局面，主要精力在于應(yīng)付手頭的“燙手山芋”，根本沒有計劃也沒有精力、財力去增加新的住宅土地。

從這個角度出發(fā)，控制住宅土地的供應(yīng)量無疑是遵循市場走勢從而起到調(diào)控供求關(guān)系的作用。土地調(diào)控的側(cè)重，客觀上也對上海工業(yè)地產(chǎn)的進一步發(fā)展起到推動作用。

戴德梁行相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)報告指出，上海工業(yè)房地產(chǎn)市場目前正處于一個轉(zhuǎn)型期。由于政府對土地使用政策導(dǎo)向的變化，工業(yè)地產(chǎn)市場正在朝著一個高價值服務(wù)和產(chǎn)品的方向發(fā)展。

上海主要工業(yè)園區(qū)，如松江，閔行、青浦等地區(qū)二級市場上，土地供求雙方價格存在較大分歧，各大工業(yè)房地產(chǎn)投資基金紛紛開始關(guān)注奉賢、南匯、金山地區(qū)的收購及合作開發(fā)機會。 而此時增加工業(yè)土地的新增供應(yīng)，無疑迎合了蓬勃的市場需求。

報告還指出，工業(yè)地產(chǎn)的投資活動將會持續(xù)活躍，同時投資者也在不斷地調(diào)整投資策略以適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化和新的政策導(dǎo)向。

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