長(zhǎng)風(fēng)地塊是上海昔日“地王”之一，去年年底，由上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海志成”）競(jìng)得。據(jù)知情人士透露，昔日地王重新上市，是由于當(dāng)時(shí)拿地的上海志成因“自身原因”放棄了這一地塊。

“雖然這只是上海頭例退地事件，但也預(yù)示著上海地價(jià)開(kāi)始回歸理性?！鄙虾１辨诘禺a(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為。

從搶地到退地

據(jù)記者調(diào)查，退地的上海志成屬于小開(kāi)發(fā)商，該公司董事長(zhǎng)鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得桶金之后進(jìn)軍上海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，先后注冊(cè)了上海志成企業(yè)、上海贏華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩個(gè)項(xiàng)目公司，在上海的開(kāi)發(fā)量?jī)H有35萬(wàn)平方米在右。

退地消息傳出后，上海志成董事長(zhǎng)鄭建祿變得異常低調(diào)。面對(duì)記者采訪的要求，該公司上上下下也均以“不方便說(shuō)”為由，謝絕采訪。據(jù)上述知情人士稱(chēng)，上海志成不想讓這件事情擴(kuò)大，該公司正和當(dāng)?shù)胤康鼐稚陶劚ＷC金支付事宜。

長(zhǎng)風(fēng)地塊位于已經(jīng)在建的上海市普陀區(qū)旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)以東、規(guī)劃中的光復(fù)西路以北、瀘定路以西，土地面積約2.68公頃，用途為商業(yè)、辦公、文化娛樂(lè)，規(guī)劃建筑容積率為2.5，競(jìng)購(gòu)保證金3000萬(wàn)元。由于開(kāi)發(fā)前景不錯(cuò)，該地塊吸引了包括華潤(rùn)置地、鵬潤(rùn)地產(chǎn)在內(nèi)的諸多實(shí)力企業(yè)前來(lái)爭(zhēng)奪。

較終的結(jié)果令人意外。在業(yè)界并不知名的上海志成以黑馬姿態(tài)突然殺出，以11億元的超高價(jià)格從眾多地產(chǎn)大鱷口中搶得長(zhǎng)風(fēng)地塊。當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)僅有3.14億元，成交價(jià)接近掛牌價(jià)的3.6倍。

彼時(shí)，上海志成副總經(jīng)理孫亦松曾頗有信心地表示，本次拿地公司是有備而來(lái)，如此高價(jià)早有心理預(yù)期。

上海志成的“算盤(pán)”是，長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域內(nèi)的旭輝國(guó)際廣場(chǎng)的價(jià)格從開(kāi)盤(pán)價(jià)的13000元/平方米飆升到現(xiàn)在18000元/平方米。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)被規(guī)劃為一個(gè)副，地塊的大，作為一家中小地產(chǎn)商，要想做大做強(qiáng)，就要找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，投資一個(gè)好的項(xiàng)目。于是，上海志成奮力一搏。

分析人士指出，志成是一家小型開(kāi)發(fā)商，去年高價(jià)拿地時(shí)存在賭博心態(tài)，但是，今年整個(gè)市場(chǎng)不好，上海的地價(jià)在下跌，與其支付高額的土地出讓金，還不如支付違約金。況且這個(gè)地塊將來(lái)是商業(yè)項(xiàng)目，今后的開(kāi)發(fā)成本很高，回籠資金也比較慢。

昔日地王何去何從

按照有關(guān)法律規(guī)定，上海志成退地將付出高昂的代價(jià)——因違約被扣罰3000萬(wàn)元的土地保證金。

“今年開(kāi)發(fā)商普遍遇到資金和銷(xiāo)售困境，再加上又要付高額的土地出讓金，使得類(lèi)似志成那樣的公司對(duì)后市不看好。”劉光東表示。

長(zhǎng)風(fēng)地塊到底是重新上市，還是上海志成交齊土地出讓金，截至記者發(fā)稿時(shí)，尚無(wú)定論。記者詢(xún)問(wèn)了相關(guān)部門(mén)，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)有關(guān)人士顯得稍有掩飾，僅表示不太清楚此事，若要了解土地重新出讓較好直接問(wèn)房地部門(mén)；但問(wèn)及普陀區(qū)房地局工作人員，又表示不知道此事。

華潤(rùn)相關(guān)人士對(duì)記者表示：“現(xiàn)在問(wèn)題是如何制定起拍價(jià)，如果是以去年3.14億元的價(jià)格起拍，今后開(kāi)發(fā)肯定會(huì)有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，如果是以高于這個(gè)價(jià)格起拍，開(kāi)發(fā)商興趣可能不高，畢竟今年的土地市場(chǎng)比較冷淡?！?p> 分析人士指出，如果長(zhǎng)風(fēng)地塊重新拍賣(mài)，估計(jì)成交價(jià)只有去年的2/3甚至更低。而坊間傳言，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)已向開(kāi)發(fā)商表態(tài)“價(jià)格不會(huì)像去年那么高”。

劉光東指出，后續(xù)接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，如只做一個(gè)項(xiàng)目會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹罄m(xù)的地價(jià)不可能低于先前的地價(jià)太多，手中有幾個(gè)項(xiàng)目在操作的大開(kāi)發(fā)商，倒可能從風(fēng)險(xiǎn)分散和品牌建設(shè)的角度考慮接盤(pán)。

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