不惜血本爭(zhēng)搶“地王”的場(chǎng)景猶歷歷在目，6月24日晚間，上海樓市卻傳來(lái)了頭例退訂已拍得地塊的消息，而且，退訂的還是曾經(jīng)的“普陀地王”。

事件：上海地塊頭次被退

歷經(jīng)2個(gè)多公里、440輪叫價(jià)，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)風(fēng)地塊”）終以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元250%，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米，一舉成為當(dāng)時(shí)的“普陀地王”。

這一幕發(fā)生在上海地塊之爭(zhēng)愈演愈烈的2007年9月。然而，僅僅時(shí)隔9個(gè)月，上海樓市卻傳來(lái)了退地的消息。

獲得長(zhǎng)風(fēng)地塊的是名不見(jiàn)經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“志成公司”）。這匹黑馬的出現(xiàn)，打破了包括黃光裕旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)及上海新黃浦等在內(nèi)的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤。

6月24日晚間，一位知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，長(zhǎng)風(fēng)地塊 “目前正在走收回的程序，開(kāi)發(fā)商已明確表示放棄。”該地塊將被收回，然后重新公開(kāi)招拍掛。

當(dāng)初好不容易“搶”來(lái)的地塊，如今緣何放棄？

原因：未能及時(shí)交清地款

關(guān)于退地一事，長(zhǎng)風(fēng)地塊相關(guān)部門人士表示，其對(duì)志成公司主動(dòng)放棄該地塊并無(wú)過(guò)多意外。該人士表示，目前志成公司對(duì)長(zhǎng)風(fēng)地塊的已繳款約在總價(jià)款的10%左右，按照規(guī)定，志成公司應(yīng)在去年底前交清所有地款。但事實(shí)是，地款并未及時(shí)交清，再加上宏調(diào)從緊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，“就意識(shí)到出了問(wèn)題”。

事實(shí)上，退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀區(qū)房地部門提出：由于其自身原因，申請(qǐng)終止履行關(guān)于長(zhǎng)風(fēng)地塊的合約。普陀區(qū)房地部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，于近期同意上述申請(qǐng)并收回該地塊。目前，普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室正在積極配合區(qū)房地部門，爭(zhēng)取在合適的時(shí)間將該地塊重新推向市場(chǎng)。

對(duì)于退地原因，上述知情人士認(rèn)為，去年的情況特殊，志成公司是在地價(jià)較高的時(shí)期拿的地，而目前整個(gè)土地市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性?！敖?jīng)過(guò)權(quán)衡，開(kāi)發(fā)商可能是出于資金、地價(jià)等方面考慮，加上宏觀調(diào)控后的市場(chǎng)因素，從而選擇退地。”

但對(duì)于退地引發(fā)的違約金問(wèn)題，長(zhǎng)風(fēng)地塊相關(guān)人士表示，由于“過(guò)去沒(méi)有碰到過(guò)”類似案例，目前尚難較終確定違約金數(shù)額。

還原：曾經(jīng)的“蛇吞象”樣本

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，本報(bào)記者在志成公司九亭鎮(zhèn)淶坊路上的知雅匯項(xiàng)目沿街商鋪2樓，找到了志成企業(yè)董事長(zhǎng)鄭建祿。

當(dāng)記者問(wèn)及退訂長(zhǎng)風(fēng)地塊一事時(shí)，鄭建祿一再表示“不清楚”，并指了指其辦公桌一角的資料稱，“這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃我們都已經(jīng)完成了?！钡?dāng)問(wèn)起何時(shí)開(kāi)工時(shí)，鄭建祿又表示，“這就猶如談戀愛(ài)，還不知道什么時(shí)候結(jié)婚?！?

知情人士透露，志成公司曾邀請(qǐng)美國(guó)高端的設(shè)計(jì)公司對(duì)長(zhǎng)風(fēng)地塊做規(guī)劃設(shè)計(jì)。

志成公司的工商材料顯示，該公司于2000年6月與上海市九亭經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總公司簽訂合同，獲得九亭鎮(zhèn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)約300畝土地的商品房開(kāi)發(fā)權(quán)。而這300畝土地，便成為鄭建祿的志成公司在此后幾年的主要運(yùn)作資產(chǎn)。

從志成公司“2004年1月～2005年7月?lián)p益情況匯總表”可以看出，2004年1月至2005年7月，志成商品銷售收入約12.22億元。而在此期間的商品銷售成本卻達(dá)到約9.65億元，再加上經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加等支出，此期間的凈利潤(rùn)約為1.15億元。

根據(jù)志成公司2005年度企業(yè)法人年檢報(bào)告書顯示，2005年度，志成公司資產(chǎn)總額約為5.3億元、負(fù)債總額約為2.95億元，凈資產(chǎn)總額約為1.05億元，營(yíng)業(yè)額約7874.4萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約為4599萬(wàn)元。

與此同時(shí)，由于項(xiàng)目逐漸完成銷售，據(jù)2006年度《企業(yè)法人年檢報(bào)告書》顯示，2006年底，志成公司資產(chǎn)總額約5.969億元、負(fù)債總額約1.4億元，凈資產(chǎn)總額約1.059億元、稅后利潤(rùn)不足40萬(wàn)元。

僅憑2006年底的1億元凈資產(chǎn)，卻在2007年9月拿了11億元的地塊，志成公司一度被媒體稱為“蛇吞象”的樣本。

調(diào)查：登記地“沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)”志成

帶著撥開(kāi)謎團(tuán)的想法，本報(bào)記者來(lái)到了工商登記中所顯示的企業(yè)地址：上海市松江區(qū)泖港鎮(zhèn)新樂(lè)路58號(hào)。而新樂(lè)路58號(hào)，目前已是一家服裝店。

該服裝店老板表示，其已在該址開(kāi)服裝店15年，未曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)志成公司。他同時(shí)表示，在幾年前，新樂(lè)路的門牌號(hào)碼已經(jīng)有所調(diào)整。

經(jīng)多方打探，記者獲悉目前新樂(lè)路66號(hào)正是當(dāng)年的新樂(lè)路58號(hào)，從外掛標(biāo)志來(lái)看，目前該址已是松江區(qū)泖港鎮(zhèn)公路路政中隊(duì)、松江泖港市容環(huán)境協(xié)管服務(wù)社等部門。

新樂(lè)路66號(hào)的門衛(wèi)告訴記者，這些部門早在4年前就已經(jīng)遷入，在此之前是一個(gè)農(nóng)業(yè)公司，但沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)有志成公司。

隨即，記者來(lái)到位于中興路的松江工商局浦南工商所，工作人員告訴記者，對(duì)志成公司不是很了解，從工商登記資料來(lái)看，志成公司在九亭設(shè)有一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，而這個(gè)分支機(jī)構(gòu)正是鄭建祿的辦公所在地。

志成公司及其董事長(zhǎng)

志成公司退地的消息在業(yè)界瘋傳后，引發(fā)質(zhì)疑一片。人們不禁要問(wèn)：志成房產(chǎn)究竟是怎樣的一個(gè)公司？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲得的企業(yè)工商資料顯示，志成公司成立于1999年6月，注冊(cè)資本為600萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的法定代表人為黃春新。2001年初，通過(guò)增資，鄭建祿入主志成公司，公司的注冊(cè)資本由原先的600萬(wàn)增加到1200萬(wàn)元。2001年1月12日簽訂的 “股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”顯示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，志成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃春新持有39%的股權(quán)；鄭建祿持有41%的股權(quán)；另兩位股權(quán)持有人分別持有10%的股權(quán)。此時(shí)，公司董事會(huì)決議鄭建祿出任董事長(zhǎng)。

此后的2002年，鄭建祿再通過(guò)一系列的股權(quán)受讓，成為志成公司的完全控股方，擁有公司90%的股權(quán)。而在2002年11月15日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”中寫道，受讓方鄭建祿同意向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金一次性購(gòu)斷價(jià)1350萬(wàn)元。其中現(xiàn)金1200萬(wàn)元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬(wàn)元”。

采訪中鄭建祿向本報(bào)記者表示，以后可以聊聊他的個(gè)人經(jīng)歷。

坊間流傳的經(jīng)歷是這樣的：鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得桶金之后來(lái)到上海，并在松江成立志成企業(yè)，開(kāi)發(fā)了30萬(wàn)平方米的大盤“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)“楓橋麗舍”，兩個(gè)項(xiàng)目均是住宅，而公司先進(jìn)一次商業(yè)地產(chǎn)投資是在杭州投資開(kāi)發(fā)的“紅樓大酒店”。

行業(yè)分析

房產(chǎn)業(yè)仍處“蛇吞象”時(shí)代

上海房地產(chǎn)研究專家顧海波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，雖然當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開(kāi)發(fā)商還處于“蛇吞象”的時(shí)代。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成也表示，很多開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作模式，都是以小博大的方式。房地產(chǎn)行業(yè)以小博大的倍數(shù)，幾乎是所有行業(yè)中的。志成公司只是浮出水面的典型個(gè)案之一。

融資現(xiàn)狀：負(fù)債率沖破70%

缺錢，是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

滬深上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅走高，部分企業(yè)短期風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。報(bào)告指出，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，并于2007年底達(dá)76.49%，與上年同期相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，其中萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。

上市公司：多渠道融資

“融資，是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。”一位 房地產(chǎn)專家表示。

五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，對(duì)于資本雄厚、經(jīng)營(yíng)模式成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，解決融資問(wèn)題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場(chǎng)股權(quán)融資、企業(yè)債券、與專業(yè)房地產(chǎn)基金共同合作、發(fā)行房地產(chǎn)信托等都是比較常見(jiàn)的融資渠道。

今年以來(lái)，已有超過(guò)10家房地產(chǎn)上市公司再融資計(jì)劃獲得批準(zhǔn)。5月以來(lái)，臥龍地產(chǎn)定向增發(fā)12億元的計(jì)劃獲得批準(zhǔn)、萬(wàn)科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準(zhǔn)。部分房地產(chǎn)上市公司公告確實(shí)透露出對(duì)資金的較強(qiáng)需求。

非上市公司：促銷或“賤賣上市”

對(duì)于非上市公司，由于融資渠道相對(duì)較窄，企業(yè)現(xiàn)金流相對(duì)緊張。顧海波認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)走上建業(yè)地產(chǎn) “賤賣上市”的道路。

6月6日，河南建業(yè)地產(chǎn)（00832，HK）正式在港交所掛牌交易，成為今年頭個(gè)在香港成功上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，但還是遭到業(yè)界 “賤賣”的評(píng)論。其招股價(jià)原定為2.75至3.8港元，較終，河南建業(yè)地產(chǎn)卻選擇了2.75元的較終定價(jià)，融資規(guī)?？s小為13.75億元。相比其融資80億港元的計(jì)劃，融資規(guī)模大幅縮減。尹伯成則認(rèn)為，除了積極融資外，開(kāi)發(fā)商仍需加強(qiáng)銷售以促進(jìn)資金回籠。

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