拿了土地不動(dòng)工，或者只建售樓處、立起施工圍擋偽裝開工等待地價(jià)增值將不再是開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)源。《樓市》記者近日獲悉，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局已經(jīng)向各地發(fā)布2008版《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，今年7月1日起正式執(zhí)行。此次新規(guī)矛頭直指開發(fā)商囤地行為，政府要向地產(chǎn)業(yè)下猛藥?但仔細(xì)解讀卻發(fā)現(xiàn)此政策問(wèn)題頗多，業(yè)內(nèi)看法也不盡相同，本文通過(guò)大量走訪，為讀者解讀新政、以及新政對(duì)后市將產(chǎn)生哪些影響?

新規(guī)防囤地 四把亮劍

據(jù)悉，新版合同中關(guān)注度高的亮點(diǎn)主要有四：一，對(duì)于閑置土地，土地出讓方將有權(quán)征收增值地價(jià);二，未來(lái)開發(fā)商拿地時(shí)土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證;三，對(duì)商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時(shí)間不得超過(guò)3年;四，頭次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型。

土地出讓金全付清才能拿證

以前很多開發(fā)商為等土地升值，不顧自己手中資金鏈緊張大規(guī)模囤地，程度幾近瘋狂，其中一個(gè)重要原因就是開發(fā)商拍到地塊后不必全額付款即可開工，2007年，國(guó)土資源部下發(fā)39號(hào)令，明確土地使用合同必須在土地出讓金全部付清的情況下才能取得。39號(hào)令一下，開發(fā)商再度面臨資金考驗(yàn)。

在此次新版合同中，39號(hào)令規(guī)定得到落實(shí)。合同規(guī)定，"受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記……未按本合同約定繳清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人依法不得為受讓人辦理土地登記，不得向受讓人發(fā)放國(guó)有土地使用證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例為受讓人發(fā)放國(guó)有土地使用證。"

土地出讓人有權(quán)收土地增值費(fèi)

業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商拿到土地后不開工主要有三種情況：1.周邊條件實(shí)在不成熟，不具備開工條件;2.有些開發(fā)商本身并不具備完整的土地開發(fā)能力，簽下大量地塊主要考慮土地增值性，將囤地賺得的利潤(rùn)作為公司收益之一，有些甚至是直接或者相當(dāng)重要的一項(xiàng)收益。拍到的地塊周邊一條路的修整或者配套設(shè)施的完善，都將帶來(lái)地價(jià)幾何式的翻倍增長(zhǎng)。

這部分開發(fā)商主要經(jīng)營(yíng)土地一級(jí)整理，整理升值后的土地二手交易，利潤(rùn)并不比建項(xiàng)目低;3.申辦項(xiàng)目的流程時(shí)間，受不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的阻隔，如特殊地質(zhì)條件，項(xiàng)目?jī)?nèi)有文物，項(xiàng)目附近有交通信號(hào)燈、變電箱等。

解讀新合同，屬于下列情形之一，視為土地閑置。1，超過(guò)本合同約定的動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工建設(shè)的;2，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的;3，約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已投資額占總投資額不足25% ，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。合同規(guī)定，土地閑置滿一年不滿兩年的，受讓人應(yīng)依法按宗地出讓價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi);對(duì)閑置土地的其他情況，出讓人有權(quán)向受讓人征收增值地價(jià)。

規(guī)定住房套數(shù)套型

新版合同第十六條明確合同項(xiàng)下宗地用于住宅項(xiàng)目建設(shè)的，宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)不少于一定套數(shù)。其中，套型建筑面積90平方米以下住房除了繼續(xù)執(zhí)行占總建筑面積70% 等規(guī)定之外，建筑套數(shù)將規(guī)定不少于一定數(shù)量。同時(shí)，90平方米房屋的套型將在出讓合同中進(jìn)行明確。新版合同頭次對(duì)保障性住房作出要求：配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后將通過(guò)政府回購(gòu)或者政府回收兩種辦法移交政府。

商品房3年內(nèi)開發(fā)完成

新合同亮點(diǎn)，也是與老合同的出入就是，新合同規(guī)定：商品房開發(fā)年限較長(zhǎng)不超過(guò)三年，也就是大家所說(shuō)的三年內(nèi)完工。與老合同對(duì)比，開工和竣工市場(chǎng)分別縮減了50%，這是一個(gè)不小的動(dòng)作。開發(fā)商為賺取土地升值利潤(rùn)，大規(guī)模囤地后，僅僅建個(gè)售樓處或者搭幾塊施工圍檔就算開工的佯裝行為，在新合同實(shí)施后根本無(wú)法見光。

新規(guī)執(zhí)行 問(wèn)題幾多？

任何新事物從出現(xiàn)到被接受認(rèn)可，再到順利執(zhí)行都要經(jīng)過(guò)一個(gè)過(guò)程。新合同也不例外。目前看，也存在問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)：

新合同開發(fā)商至今沒看到

按照規(guī)定，新合同自08年7月1日起實(shí)施，舊合同同時(shí)作廢。但記者走訪幾家開發(fā)商，至今他們簽署的都還是舊合同，對(duì)于新合同只是從網(wǎng)上了解到零星信息，并沒有看到真正合同文本，對(duì)具體內(nèi)容也是一知半解。

大小地塊一刀切抬高房?jī)r(jià)

據(jù)記者走訪的幾家開發(fā)商表示，新合同三年內(nèi)完工、確是國(guó)家出于防止大規(guī)模囤地的初衷，但各開發(fā)商均表示，大小地塊應(yīng)區(qū)別對(duì)待，目前來(lái)看，小地塊按國(guó)家規(guī)定三年內(nèi)完工，完全可以實(shí)現(xiàn)，但大地塊就不好說(shuō)了，如目前中北鎮(zhèn)的大地十二城項(xiàng)目體量100萬(wàn)平方米，10年都不一定開發(fā)完，如此看來(lái)，新合同在大地問(wèn)題上效果會(huì)大打折扣。

開發(fā)商稱，目前拿地主要考慮的還是實(shí)際開發(fā)效果，體量是根據(jù)項(xiàng)目效果定的，如果新合同實(shí)施后，所有項(xiàng)目全都一刀切三年內(nèi)完工，比較大的項(xiàng)目勢(shì)必?zé)o法完成，那開發(fā)商拿地時(shí)還要考慮開工和竣工時(shí)限問(wèn)題，大地塊就成了燙手的山芋，沒人敢碰了，小地塊成新寵同時(shí)，拿地成本將被抬高，作為房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要因素，拿地成本抬高，勢(shì)必也會(huì)造成房?jī)r(jià)升高。

7月1日前拿的地何去何從

新合同今年7月1日施行，也就是說(shuō)7月1日以后簽訂的地塊，應(yīng)該無(wú)條件按照新合同開發(fā)時(shí)限開、竣工，但記者仔細(xì)研讀了這份新合同，也請(qǐng)眾多開發(fā)商發(fā)表了自己的看法，發(fā)現(xiàn)該合同并未對(duì)7月1日前簽下的地塊做出任何規(guī)定聲明。

如果按照老合同，這些地塊還將 "逍遙法外"，等待地塊升值的繼續(xù)圍個(gè)圍檔佯裝開建，目前開發(fā)商手中眾多地塊還是不能盤活。如按照新合同執(zhí)行，開發(fā)商拿地時(shí)并未考慮到如今新合同新政策，部分正在分期開發(fā)的較大體量項(xiàng)目很可能面臨更大困難。按照新辦法不是，按照老辦法也不是，政府應(yīng)該充分考慮特殊情況，出細(xì)則特事特辦。

審查程序時(shí)間能否縮減

采訪中，各開發(fā)商表示了自己對(duì)新合同運(yùn)行中出現(xiàn)問(wèn)題的擔(dān)憂。他們說(shuō)，目前情況看，新合同將開竣工時(shí)間分別縮減至原來(lái)舊合同的50%，時(shí)間緊了，這僅僅是約束開發(fā)商經(jīng)營(yíng)行為的，但眾所周知，一個(gè)項(xiàng)目的開工建設(shè)，決不僅僅是開發(fā)商一廂情愿的事情，其中很多申請(qǐng)開竣工的許可證是政府開具的。開發(fā)商均表示，如果開發(fā)商整體開發(fā)時(shí)長(zhǎng)縮短，政府審批程序的時(shí)長(zhǎng)是不是也能縮減呢？

據(jù)了解，按照目前開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目審批程序計(jì)算，審批過(guò)程完全無(wú)誤情況，時(shí)限理想值是六個(gè)月左右，但前提是假設(shè)所有程序順利，沒意外情況，僅僅按照政府審批每一項(xiàng)程序較低時(shí)長(zhǎng)相加得出結(jié)論，可想而知，這僅僅是一個(gè)理論值，與現(xiàn)實(shí)還是有距離的。

從實(shí)際審批程序看，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)書比較快，土地證時(shí)間就要稍長(zhǎng)一些，大約十五個(gè)工作日;與此同時(shí)，修建性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)間則更長(zhǎng)，較好情況是一個(gè)月時(shí)間;同樣，包括項(xiàng)目立面、平面、顏色等規(guī)劃在內(nèi)的建筑設(shè)計(jì)方案，較快審批時(shí)間是一個(gè)月;還有人防等審批，較快也要45天出結(jié)果;招投標(biāo)手續(xù)的工程規(guī)劃許可證也要至少一個(gè)月時(shí)間……

這樣看來(lái)，六個(gè)月似乎只是理論值，實(shí)行起來(lái)比較難。開發(fā)商表示，每一個(gè)項(xiàng)目的較初規(guī)劃都是簡(jiǎn)單的實(shí)際平面設(shè)想，到成熟開建，至少改3、4回，這樣，僅此一項(xiàng)變更，耗費(fèi)時(shí)間就超過(guò)一年，而開工前各項(xiàng)審批程序總計(jì)133項(xiàng)，有幾個(gè)不好批，三年內(nèi)完工就成一紙空談！

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