2007年國(guó)內(nèi)大地王資金從緊，土地出讓金待付重慶地王身陷退地漩渦來(lái)源

2008年地王生存危機(jī)現(xiàn)狀

2007年11月9日，中國(guó)海外集團(tuán)有限公司（0688.HK，下稱(chēng)“中?！保┡c香港九龍倉(cāng)集團(tuán)合資成立的重慶嘉江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)嘉江房地產(chǎn)），在拍賣(mài)中以75億元競(jìng)得重慶南岸區(qū)彈子石地塊。

8月初，中海集團(tuán)重慶地王突然爆出退地傳聞。中海重慶公司董事總經(jīng)理石波云8月13日回應(yīng)退地傳聞，聲稱(chēng)重慶地王不退還政府。

截止到記者發(fā)稿時(shí)，中海已經(jīng)在彈子石地塊拿到可建筑148萬(wàn)平方米房屋的國(guó)土證。

雖聲稱(chēng)不會(huì)退地，但是高額的成本和走勢(shì)堪憂(yōu)的中國(guó)樓市寒冬卻讓該地王的未來(lái)充滿(mǎn)了懸念。

6.3億銷(xiāo)售回款

據(jù)2007年12月中海集團(tuán)公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，2007年中海地產(chǎn)連連擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備新增近900萬(wàn)平方米，同時(shí)在中國(guó)香港、澳門(mén)和內(nèi)地的北京、上海等21個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市擁有土地儲(chǔ)備超過(guò)2000萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資額超過(guò)1000億港元。

面對(duì)超過(guò)1000億港元的總投資額，“我們不缺錢(qián)！”石波云高調(diào)向記者表示。按照中海提供的資金數(shù)據(jù)，近期可動(dòng)用的資金大約為600億元。

600億資金在近期可動(dòng)用的可能性究竟有多大？600億元中僅有152億元是上半年中海在全國(guó)的市場(chǎng)銷(xiāo)售額，這部分是自己的錢(qián)，其中有一半還是借來(lái)的，中海和建設(shè)銀行簽下了200億元的授信額度，和中國(guó)銀行簽下了100億元的貸款授信額度，借來(lái)的錢(qián)使用起來(lái)自然不如自己的鈔票便利。較后，還有很不確定的1/4資金是由將來(lái)的IPO募集得來(lái)，據(jù)了解中建投資欲年底在國(guó)內(nèi)A股上市，欲募集420億元資金，其中1/3約142億元?dú)w中海地產(chǎn)使用，在國(guó)內(nèi)樓市、股市一片蕭條的情況下，能否募集預(yù)計(jì)資金還是個(gè)未知數(shù)。

有分析人士指出，在過(guò)去的2007年，根據(jù)中海已公布的土地儲(chǔ)備數(shù)量，其合計(jì)耗費(fèi)近150億元購(gòu)地，其中9-11月這3個(gè)月內(nèi)就耗費(fèi)了130億元。如此龐大的購(gòu)地行動(dòng)，在一定程度上會(huì)給中海的資金鏈帶來(lái)巨大壓力。顯然，和中海龐大的開(kāi)銷(xiāo)相比，600億也不是什么大數(shù)目。

據(jù)重慶中海公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)，目前該公司在重慶僅是拿地的支出就高達(dá)104億元，而其在該市的總投資將高達(dá)200億元，但是重慶的銷(xiāo)售回款目前只有6.3億元。投入和銷(xiāo)售收入難以相提并論。如果中海在國(guó)內(nèi)布局的企業(yè)都如重慶一樣，則一旦市場(chǎng)突變，中海將面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)彈子石地塊拍賣(mài)后的公告，彈子石地塊的75億元交易款將分8期支付，在2009年5月30日前全部付清。在重慶的銷(xiāo)售回款杯水車(chē)薪的情況下，土地出讓金如何支付引起大家的關(guān)注。

冷市下的退地懸念

為了開(kāi)發(fā)好彈子石地王，中海決心下血本擴(kuò)充中海在彈子石地塊的“國(guó)際社區(qū)”項(xiàng)目的內(nèi)涵， 的商業(yè)、 的教育配套、 的休閑公園，甚至 的國(guó)際大道都在開(kāi)發(fā)公司的考慮中。

可按彈子石地塊的拿地成本計(jì)算，該項(xiàng)目每平方米樓面地價(jià)就將超過(guò)3430元，而加上建筑費(fèi)用，每平方米成本保守估計(jì)也將超過(guò)5000元。如果再附上“國(guó)際社區(qū)”的 配置，成本就更難估算。

問(wèn)題的另一方面還在于，和去年拿地時(shí)的瘋狂相比，目前的重慶樓市可謂一潭死水。從去年11月開(kāi)始，重慶房地產(chǎn)陷入量?jī)r(jià)齊跌的市場(chǎng)漩渦。

面對(duì)難以控制的開(kāi)發(fā)成本和價(jià)格不斷下行的重慶樓市，中海重慶地王將如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)突如其來(lái)的變化？在全國(guó)地王紛紛面臨退地疑云的形勢(shì)下，盡管其表示不退地，但事態(tài)的發(fā)展究竟如何？懸念由此產(chǎn)生。

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