進(jìn)入3季度，杭州土地出讓明顯放量，其中下沙有3塊(杭政儲(chǔ)出[2008]14號(hào)、17號(hào)、19號(hào))，位置屬于下沙較為核心區(qū)域，周邊商業(yè)配套日趨完善，物美超市近在咫尺，而且周邊聚集了較多已交付的小區(qū)如香榭里花園、未名園、月雅苑等小區(qū)。由于下沙核心地塊可供土地所剩無(wú)幾，此次出讓地塊顯得格外“珍貴”。但是該地塊的容積率大于3，近期杭州住宅地塊出讓中比較少見(jiàn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。下沙作為杭州的副城之一，各方面的關(guān)注度都很高，但現(xiàn)在看來(lái)，還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，所以此次下沙板塊推地策略比較有針對(duì)性。

杭政儲(chǔ)出[2008]15號(hào)毗鄰星光大道，屬于濱江區(qū)商業(yè)核心區(qū)，所以本地塊的商業(yè)價(jià)值尤為明顯，相反地塊的辦公價(jià)值略顯不足。從濱江區(qū)成交的情況以及該地塊面積、容積率看，本地塊做“寫(xiě)字樓+酒店”式公寓的后期風(fēng)險(xiǎn)較大，而做企業(yè)總部基地的可能較大。濱江板塊一線(xiàn)住宅用地越來(lái)越稀缺，住宅用地向二線(xiàn)內(nèi)陸或三鎮(zhèn)區(qū)域進(jìn)發(fā)，近期出讓的地塊以“綜合體”形式出現(xiàn)，但是未來(lái)商業(yè)辦公用供應(yīng)量多，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心后市自己的命運(yùn)。所以操作該商業(yè)辦公項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

杭政儲(chǔ)出[2008]16號(hào)地塊在錢(qián)塘沁園附近，離1號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)只有幾步的距離，屬于**周邊上蓋物業(yè)，1號(hào)線(xiàn)路通車(chē)后，其商業(yè)價(jià)值就能很好的體現(xiàn)。本地塊可建面積為2.3萬(wàn)平方米，商業(yè)體量適中，先進(jìn)的難度在于未來(lái)項(xiàng)目檔次定位及輻射范圍。杭州1號(hào)線(xiàn)有較多體量的**上蓋物業(yè)，怎么樣挖掘商業(yè)價(jià)值是較為關(guān)鍵的。這也是該項(xiàng)目利潤(rùn)來(lái)源。

杭政儲(chǔ)出[2008]18號(hào)作為錢(qián)江新城板塊較后一塊辦公、商業(yè)金融業(yè)用地，總體量達(dá)到19.67萬(wàn)平方米，毗鄰萬(wàn)象城、來(lái)福仕廣場(chǎng)、高德廣場(chǎng)。位置優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、政府的支持都能給該地塊加分的。錢(qián)江新城內(nèi)是否需要這么多的綜合體，綜合體的出現(xiàn)是滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)者，還是輻射全杭州，是這些綜合體成功的關(guān)鍵。本項(xiàng)目也屬于綜合體，其面臨的困難也是一樣，本地開(kāi)發(fā)商運(yùn)作本地塊的難得可想而知。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的大鱷拿地可能性較大，畢竟他們有很多的商業(yè)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

本次較為關(guān)注是重機(jī)地塊的出讓?zhuān)颊?chǔ)出[2008]20號(hào)可建面積14.77萬(wàn)平方米、21號(hào)可建13.9萬(wàn)平方米，22號(hào)可建21.15萬(wàn)平方米，三塊可建面積達(dá)到49.8萬(wàn)平方米左右。這幾年杭州主城區(qū)范圍內(nèi)的土地越來(lái)越稀缺，樓面價(jià)格節(jié)節(jié)高升，今年推出這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，必將受到開(kāi)發(fā)商的追捧。無(wú)奈該地塊體量太大，是三家各拿一塊，還是一家通吃，是大家較為關(guān)心的話(huà)題。在2008年能吸引大部分客戶(hù)眼光的就是這塊住宅“航母”。本地塊所屬的板塊潛力優(yōu)勢(shì)還是沒(méi)有很好地被全面釋放，加之今年市場(chǎng)相對(duì)萎靡，各大開(kāi)發(fā)商在拿地策略上比較謹(jǐn)慎，所以，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)在一家國(guó)內(nèi)大鱷與杭州本地開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體之間產(chǎn)生，到時(shí)必將出現(xiàn)龍爭(zhēng)虎斗的局面。其競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面是激烈的，但拿地的價(jià)格相信會(huì)是理性的，有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該地塊的樓面價(jià)格會(huì)在5300元/平方米左右。

2008年，杭州樓市風(fēng)云突變，土地市場(chǎng)供應(yīng)量明顯放緩，業(yè)內(nèi)人士指出，其擠牙膏式的推地策略實(shí)屬無(wú)奈之舉，人們內(nèi)心不希望流拍，更不希望再次出現(xiàn)2007年“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，如今穩(wěn)定才是核心。但是進(jìn)入8月，新增地塊出讓頻率明顯加快，新增地塊不僅有核心板塊的商業(yè)辦公用地，而且還有屬于市范圍的“航母”住宅地塊。此舉用心良苦，希望杭州的土地市場(chǎng)更加規(guī)范化，市場(chǎng)化，理性化。

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