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明明看到周邊的房?jī)r(jià)一直在降，可是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來卻是漲了那么多？———

自從國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站上公布了2008年6月份北京新建住房銷售價(jià)格同比上漲14.3%以來，有不少讀者打電話詢問，為什么明明看到周邊的房?jī)r(jià)一直在降，可是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來卻還是漲了那么多？是房?jī)r(jià)一直在漲嗎，藉此我們撥通了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的咨詢熱線。

●整體區(qū)域綜合調(diào)查

工作人員告訴我們，這個(gè)數(shù)據(jù)是對(duì)城市新建住房整體區(qū)域的一個(gè)抽樣調(diào)查。“而平常我們看到的所觀察到的或許只是身邊的某一區(qū)域，或者固定的哪個(gè)區(qū)域。但是進(jìn)行抽樣的是北京整個(gè)區(qū)域，這個(gè)整體區(qū)域比我們平?？吹降膮^(qū)域要大，市民對(duì)價(jià)格升降可能了解的不是很全面”。而且該調(diào)查是對(duì)房地產(chǎn)整體的綜合調(diào)查，包括各種類型各種檔次的新建住房，像普通住宅、高端住宅（別墅、公寓）、寫字樓、商業(yè)用房，以及政府調(diào)控的經(jīng)濟(jì)適用房等等，有的是在降價(jià)但是也有一些在漲價(jià)?！笆忻裨趯?duì)所有這些類型的房屋價(jià)格上存在局限性?！?p>●四個(gè)步驟計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算的，一般有兩種方式，簡(jiǎn)單點(diǎn)的就是一定時(shí)期內(nèi)的銷售面積/銷售金額”，北京市統(tǒng)計(jì)局宣傳副主任張雪原介紹道，另一種就是統(tǒng)計(jì)所采用的方法“按照同質(zhì)可比的原則抽取樣本進(jìn)行價(jià)格采集，即調(diào)查選擇同一區(qū)域、同一地段同樣建材和結(jié)構(gòu)的房子，再以采用固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均的計(jì)算方法取得房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”，剔除了品質(zhì)變化對(duì)價(jià)格的影響，反映真正市場(chǎng)需求變化引發(fā)價(jià)格產(chǎn)生的波動(dòng)，以傳達(dá)正確的市場(chǎng)信號(hào)。

“通常房地產(chǎn)價(jià)格比較有兩種方式，同比和環(huán)比”，張雪原介紹，同比即與去年同期進(jìn)行比較，環(huán)比則與前一個(gè)月進(jìn)行比較?！跋鄬?duì)來說，環(huán)比更接近老百姓，因?yàn)橐话憷习傩帐遣粫?huì)關(guān)注或者記得去年這個(gè)時(shí)候的價(jià)格，所以也使得認(rèn)識(shí)上有一定的局限性?！蓖瑫r(shí)筆者從北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站上了解到，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)具體的計(jì)算過程分為四個(gè)步驟：

步抽選調(diào)查樣本，采用調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。選擇調(diào)查樣本時(shí)要充分考慮其代表性并兼顧各種房屋類型，如調(diào)查的商品房中包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高端住宅（別墅、公寓）、寫字樓、商業(yè)用房；選擇的調(diào)查樣本要均勻分布于所調(diào)查地區(qū)的范圍內(nèi)，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)占本地區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總額的70%以上。

步確定權(quán)數(shù)（比重）。權(quán)數(shù)一般用上一年全市房屋的銷售額推算。如，將商品房、二手房的銷售額占全市房屋總銷售額的比重作為這兩類房屋的權(quán)數(shù)（權(quán)數(shù)每年更新一次）。

第三步采集價(jià)格。因?yàn)榉课輦€(gè)體差異性非常大，一套房子的價(jià)值不僅取決于其直接誒包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素，更在于其所處的地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。因此考察房屋價(jià)格變化時(shí)正如張主任所介紹采用同質(zhì)可比的原則。

第四步計(jì)算價(jià)格指數(shù)。房屋銷售價(jià)格總指數(shù)包括商品房和二手房?jī)纱箢悆r(jià)格指數(shù)。要先分別計(jì)算出商品房、二手房的價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算出房屋銷售價(jià)格指數(shù)。在取得了全部調(diào)查企業(yè)的銷售價(jià)格資料后，頭先計(jì)算各調(diào)查樣本的漲幅，即個(gè)體指數(shù)，再采取由下到上逐級(jí)匯總的方法匯總出房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。

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