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明明看到周邊的房價一直在降，可是數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來卻是漲了那么多？———

自從國家發(fā)改委網(wǎng)站上公布了2008年6月份北京新建住房銷售價格同比上漲14.3%以來，有不少讀者打電話詢問，為什么明明看到周邊的房價一直在降，可是數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來卻還是漲了那么多？是房價一直在漲嗎，藉此我們撥通了國家統(tǒng)計局的咨詢熱線。

●整體區(qū)域綜合調(diào)查

工作人員告訴我們，這個數(shù)據(jù)是對城市新建住房整體區(qū)域的一個抽樣調(diào)查?！岸匠Ｎ覀兛吹降乃^察到的或許只是身邊的某一區(qū)域，或者固定的哪個區(qū)域。但是進行抽樣的是北京整個區(qū)域，這個整體區(qū)域比我們平常看到的區(qū)域要大，市民對價格升降可能了解的不是很全面”。而且該調(diào)查是對房地產(chǎn)整體的綜合調(diào)查，包括各種類型各種檔次的新建住房，像普通住宅、高端住宅（別墅、公寓）、寫字樓、商業(yè)用房，以及政府調(diào)控的經(jīng)濟適用房等等，有的是在降價但是也有一些在漲價?！笆忻裨趯λ羞@些類型的房屋價格上存在局限性。”

●四個步驟計算房地產(chǎn)價格指數(shù)

“房地產(chǎn)價格指數(shù)，是以房地產(chǎn)成交價格為基準進行計算的，一般有兩種方式，簡單點的就是一定時期內(nèi)的銷售面積/銷售金額”，北京市統(tǒng)計局宣傳副主任張雪原介紹道，另一種就是統(tǒng)計所采用的方法“按照同質(zhì)可比的原則抽取樣本進行價格采集，即調(diào)查選擇同一區(qū)域、同一地段同樣建材和結(jié)構(gòu)的房子，再以采用固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均的計算方法取得房地產(chǎn)價格指數(shù)”，剔除了品質(zhì)變化對價格的影響，反映真正市場需求變化引發(fā)價格產(chǎn)生的波動，以傳達正確的市場信號。

“通常房地產(chǎn)價格比較有兩種方式，同比和環(huán)比”，張雪原介紹，同比即與去年同期進行比較，環(huán)比則與前一個月進行比較?！跋鄬碚f，環(huán)比更接近老百姓，因為一般老百姓是不會關(guān)注或者記得去年這個時候的價格，所以也使得認識上有一定的局限性?！蓖瑫r筆者從北京市統(tǒng)計局網(wǎng)站上了解到，房地產(chǎn)價格指數(shù)具體的計算過程分為四個步驟：

步抽選調(diào)查樣本，采用調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。選擇調(diào)查樣本時要充分考慮其代表性并兼顧各種房屋類型，如調(diào)查的商品房中包括經(jīng)濟適用房、普通住宅、高端住宅（別墅、公寓）、寫字樓、商業(yè)用房；選擇的調(diào)查樣本要均勻分布于所調(diào)查地區(qū)的范圍內(nèi)，其營業(yè)額應(yīng)占本地區(qū)全部房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總額的70%以上。

步確定權(quán)數(shù)（比重）。權(quán)數(shù)一般用上一年全市房屋的銷售額推算。如，將商品房、二手房的銷售額占全市房屋總銷售額的比重作為這兩類房屋的權(quán)數(shù)（權(quán)數(shù)每年更新一次）。

第三步采集價格。因為房屋個體差異性非常大，一套房子的價值不僅取決于其直接誒包含的面積大小、房型結(jié)構(gòu)、建筑材料等內(nèi)部因素，更在于其所處的地段位置、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等外部因素。因此考察房屋價格變化時正如張主任所介紹采用同質(zhì)可比的原則。

第四步計算價格指數(shù)。房屋銷售價格總指數(shù)包括商品房和二手房兩大類價格指數(shù)。要先分別計算出商品房、二手房的價格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法計算出房屋銷售價格指數(shù)。在取得了全部調(diào)查企業(yè)的銷售價格資料后，頭先計算各調(diào)查樣本的漲幅，即個體指數(shù)，再采取由下到上逐級匯總的方法匯總出房屋銷售價格總指數(shù)。

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