近日，國家稅務總局局長謝旭人公開指出，今年將穩(wěn)步推進稅制改革，其中包括繼續(xù)研究完善加強房地產(chǎn)市場調控的稅費政策措施，修訂耕地占用稅暫行條例。

而1月1日，提高2倍的土地使用稅和提高1倍的土地使用費政策正式開始實施。2007年房地產(chǎn)的稅費政策調控可謂正式啟幕，而懸念已久的物業(yè)稅同樣在今年被寄予了出臺的期望。

格局

土地使用稅的調整讓2006年的宏觀調控畫上了一個句號，同樣，也開啟了2007年房地產(chǎn)稅費調控的序幕。

“作為目前土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種，這是城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準近20年來的次調整?！敝写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷總經(jīng)理王述在接受記者采訪時指出。

2006年12月31日，《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》(以下簡稱《條例》)正式公布，主要內容是將城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1988年暫行條例規(guī)定的基礎上提高2倍，其中，交納稅費較高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調整為1.5元至30元。此項規(guī)定從1月1日起實施。

“對于宏觀調控來說，土地使用稅的調整使得‘土地成本三要素’調整格局基本形成。”王述指出，這是此次調整的意義所在。

據(jù)了解，所謂的“土地成本三要素調整格局”指的是，去年11月7日，《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規(guī)定從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍，與此次《條例》構成了土地“一費一稅”上調政策。而土地出讓金正在由于招拍掛制度的日臻完善、由開發(fā)商拿地以綜合實力取勝，“非價高者得”而呈現(xiàn)理性上漲的趨勢，摒棄了土地拍賣中的虛高成分，體現(xiàn)的是土地本身的價值。

顯然，“土地成本三要素”調整格局被寄予了土地和稅費的“雙重”調控效應。

“目前，開發(fā)商購購地塊的成本主要由土地使用費、土地使用稅、土地出讓金構成?！蓖跏鲋赋?，這些稅費政策使得開發(fā)商獲取土地的成本加大，在很大程度上抑制開發(fā)商對土地的囤積，有利于促進開發(fā)商盡快將手中地塊推入市場，從而相對減少開發(fā)商已購地塊的土地成本，對抑制建設用地過度擴張起到保護性作用。

據(jù)悉，此次提高的土地使用稅政策只適用于開發(fā)商，不會向購房者收取。

當然，除了打擊土地囤積行為之外，土地使用稅調整的另一目的則是防止國有資產(chǎn)的流失。

據(jù)記者了解，此次土地使用稅調整將征收范圍擴大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，這將改變以前征稅“兩條線”的情況，規(guī)避了部分開發(fā)商聯(lián)合地方政府，以招商引資名義、借殼購地等方式避稅給國家?guī)淼牟槐匾獡p失。

方向

然而，對于此次以提高土地使用稅為序幕的稅費新政是否能達到宏觀調控的效應，業(yè)界還心存質疑。畢竟，擺在稅費政策面前的是高房價的巨大壓力。

近日，國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年6月至11月間，北京房價每月環(huán)比增幅均達10%左右，其中10月份漲幅位列全國，11月份漲幅名列全國。而深圳和廣州兩市房價的大幅上漲已經(jīng)讓廣東省建設廳發(fā)出了 “這是值得注意的傾向問題”的警示，其中，去年，廣州一手房屋均價超過7000元/平方米，深圳一手房均價接近1萬元/平方米。

而來自仲量聯(lián)行日前發(fā)布的報告預測， 2007年，根據(jù)所處位置不同，北京新建住宅的價格增長幅度將在11%到14%不等?！皬妱艅蓊^不減”。

一切跡象都在表明，去年處于房價風口浪尖上的城市有可能今年還將繼續(xù)這種“高位”。

同時，以往一系列稅費政策對房價甚微甚至反向的影響也不得不讓業(yè)內人士對今后稅費政策的力量有所擔心。

以北京為例，自從去年5月11日七部委下發(fā)《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》后，在短短的不到一個月時間內相繼出臺了征收營業(yè)稅、契稅征收優(yōu)惠政策三個標準以及各區(qū)房地局加大對個人所得稅征管力度等一系列政策，而系列政策均是站在增量房市場來進行把控、引導，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，反而加速了房價的上漲，本該是抑制的力量卻成了一種促進的力量。

“土地使用費提高1倍，土地使用稅提高2倍，而目前可用于招拍掛的土地相對較少，高價拿地的狀況并無實質性改觀?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內人士指出，土地成本的三大要素無一例外都在上揚，“導致房價上漲已是一種現(xiàn)實。畢竟地價是房價的一個重要影響因素?！?

同時，土地使用稅上調的可操作性也遭遇了質疑。

“土地使用稅的征收較低與較高等級間相差幅度太大，如1.5元～30元，20倍的差距，就算按照當前土地分成6級，同一級別差距也較大，給確定具體地塊實質交納稅費的價格，留下了違規(guī)操作的空間。”王述直陳。

看來，房地產(chǎn)的稅費調控還遠不到結束的時候，而其未來的方向又將在哪里？

中國人民銀行貨幣政策委員會委員樊綱的答案非常直接，就是物業(yè)稅。

“應該盡快推出物業(yè)稅，增加投機者的持房成本，從而通過市場的內在調節(jié)達到一種投資與需求的相對均衡，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！?月5日，在搜狐焦點網(wǎng)舉辦的“和諧地產(chǎn)論壇”上，樊綱再次拋出了自己的觀點。

樊綱認為，如果缺少物業(yè)稅，市場本身就是在鼓勵大量投資性需求?！叭藗兌笺裤揭驗榉績r上漲而得到的種種好處，卻不會因為房價上漲而支付更多的成本，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場一定會過熱，并導致諸多利益群體和之間的沖突?！?/p>

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