從2007年下半年開始，深圳、北京、武漢等大城市的住房價格開始回調(diào)，進(jìn)入2008年后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的成交量急劇萎縮。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動，將影響幾十個行業(yè)，對中國的經(jīng)濟(jì)增長會產(chǎn)生不利的影響。房地產(chǎn)正常的成交量和穩(wěn)定的房價對整個市場的影響重大，也是政府控制市場的較主要目標(biāo)。中國房地產(chǎn)市場是個“政策市場”，其走勢和政策息息相關(guān)。假如目前疲軟的房地產(chǎn)市場一直持續(xù)下去，甚至進(jìn)一步蕭條，屆時政府維持房地產(chǎn)正常的成交量和穩(wěn)定的房價的“救市勝者”到底有幾張？會亮出多少？亮出以后會產(chǎn)生什么具體的影響？這些都是每個有思想的專業(yè)人士的必然思考。

看房客多，購房者少，時下的樓市觀望情緒仍然濃厚。

勝者一

控制土地供應(yīng)節(jié)奏

實(shí)行常態(tài)管理

1、穩(wěn)定土地供應(yīng)量預(yù)期

可能性：★★★☆☆

2004年我國的城市化水平大約40%，到2007年短短的三年竟達(dá)到了50%左右，今后中國的城市還將以每年1%的速度擴(kuò)張。所以，假如出現(xiàn)了房市的蕭條，應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量來穩(wěn)定開發(fā)商的預(yù)期，從而促進(jìn)城市的發(fā)展。穩(wěn)定土地供應(yīng)量的預(yù)期，使得未來可以有持續(xù)的商品房可以供應(yīng)，這樣，當(dāng)現(xiàn)在商品房的數(shù)量小于消費(fèi)者所需購房的數(shù)量時，房價也不會暴漲，房地產(chǎn)的成交量也不會突然之間出現(xiàn)井噴，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，從而達(dá)到了政府政策的意圖。相反，當(dāng)現(xiàn)在商品房的供應(yīng)數(shù)量大于消費(fèi)者所需購房的數(shù)量時，如果有一個穩(wěn)定的土地供應(yīng)量預(yù)期，使得未來的房地產(chǎn)市場能夠有一個持久的供應(yīng)量，對未來的成交量和房價起到一個緩沖的作用，也不會造成房地產(chǎn)市場大的波動。

2、平衡土地供應(yīng)速度

可能性：★★★★☆

誠然，增加土地的供應(yīng)量是一種重要的救市手段，但是為了不使今后埋下再一次蕭條的禍根，平衡土地供應(yīng)速度也是十分必要。掌握全國究竟有多少土地沒有被開發(fā)商開發(fā)利用或者是被低效開發(fā)利用，采取必要的行動，改變這一不合理狀況。此時若不平衡土地的供應(yīng)速度，有實(shí)力的開發(fā)商如果預(yù)見今后房地產(chǎn)市場會有比較好的發(fā)展前景，其會增加土地儲備，但并不急于開發(fā)利用，造成土地的囤積，等蕭條的房市過去以后，就會造成部分開發(fā)商炒高房價，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此假如房市蕭條，也應(yīng)該要注意平衡土地的供應(yīng)速度。

而如何保持這個度，掌握好土地供應(yīng)的節(jié)奏，是對政府的考驗。掌握好“度”和“量”的調(diào)節(jié)，政府救市前，應(yīng)掌握開發(fā)商手上有多少空置土地，能夠開發(fā)多少年，對這部分土地進(jìn)行合理的開發(fā)利用；其次應(yīng)當(dāng)對市場進(jìn)行全面持續(xù)的分析，了解市場的需求。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條的時候，政府的這張救市勝者應(yīng)該會亮出來，畢竟這是從源頭上來解決房市的蕭條。

勝者二

調(diào)節(jié)商品住宅開發(fā)

1、打開信貸調(diào)整空間

可能性：★★☆☆☆

銀行信貸是國內(nèi)房地產(chǎn)資金的主要來源，信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。自去年年底以來，日益高漲的CPI指數(shù)使得國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的通貨膨脹問題逐步顯現(xiàn)。在此背景下，銀行信貸的緊縮是決策層合乎邏輯的選擇。在多次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率之后，決策層不惜使用行政方式來干預(yù)緊縮政策的嚴(yán)格執(zhí)行，可見其治理通脹的決心所在。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)在此期間受到了較為突出的負(fù)面影響。

另一方面，受美國“次貸”危機(jī)的影響，衰退現(xiàn)象已在全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)。因此，要保障國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要刺激國內(nèi)的消費(fèi)和投資，尤其是前者。這就要求決策層創(chuàng)造一個相對寬松的貨幣政策環(huán)境。從近期情況來看，隨著CPI指數(shù)的逐步回落，對經(jīng)濟(jì)增長前景的擔(dān)憂可能會讓決策層重新考慮信貸政策的走向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看到信貸政策放松的希望仍然存在。不過，房地產(chǎn)企業(yè)頭先要解決的問題是，在信貸松動的政策出臺之前，不至于在市場中失去生存的位置。

2、鼓勵融資方式多樣化

可能性：★★☆☆☆

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過多依賴于銀行信貸，已成為金融風(fēng)險集中的一個代名詞。在信貸緊縮的前提下，決策層鼓勵多元化融資，是大勢所趨。這一政策的實(shí)行，不僅可分散銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險，而且有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)也開始逐步意識到這一趨勢。以這兩年為例，以萬科為代表的一批上市房地產(chǎn)企業(yè)已開始通過公司債的形式進(jìn)行融資，補(bǔ)充自身的現(xiàn)金所需。同時，房地產(chǎn)信托作為一種替補(bǔ)融資方式，也為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)所使用。不過，相比銀行貸款，這些融資方式籌集的資金規(guī)模仍然有待提高。

另一方面，決策層已開始有意識推動引入創(chuàng)新的融資方式。前一階段，市場傳言監(jiān)管層允許一部分保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資。對于這一問題，我們認(rèn)為，保險資金的長期性和穩(wěn)定性要求，決定了它投資于商用物業(yè)的可能性應(yīng)該高于目前政策風(fēng)險較高的住宅物業(yè)。另外，作為國外較為重要的一種資金來源，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概念雖然在業(yè)界流行已久，但相關(guān)立法和制度建設(shè)仍需決策層的進(jìn)一步推動。在目前市場形勢下，這一推動工作或許有加速的可能。

3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

可能性：★★★★★

不同性質(zhì)的土地出讓決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營性用地，那么，即使擴(kuò)大此類土地的供給數(shù)量，也不可能從根本上壓低地價以及抑制建立在此類土地之上用以牟取利潤的房屋價格，因而也就不能拯救蕭條的房地產(chǎn)市場。要改變房地產(chǎn)市場的不利環(huán)境，政府就應(yīng)該亮出加大非經(jīng)營性用地的供給，大力支持保障性住房和政策性住房建設(shè)的勝者。只有非經(jīng)營性用地的集中和規(guī)模放量，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的良性改善，平抑價格的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)，救市的目標(biāo)才能夠達(dá)到。

2007年國家24號文件、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房規(guī)定等政策法規(guī)的接踵出臺，使得我們有理由相信，國家在今后一段時期內(nèi)將會出臺更多的政策來鼓勵保障性住房和政策性住房的建設(shè)。從長遠(yuǎn)的眼光來看，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行這些住房的建設(shè)，一方面將影響到供求雙方的心理預(yù)期，推動樓市向理性健康方向發(fā)展；另一方面這些住房的消費(fèi)將對整個社會的消費(fèi)、進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)增長起到拉動和穩(wěn)固的作用，以期沖抵房市蕭條的影響。因此政府將會繼續(xù)堅定不移地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房市的發(fā)展。

勝者三

監(jiān)管房地產(chǎn)銷售

1、理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

可能性：★★☆☆☆

中國房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅。由于占有不動產(chǎn)的稅賦較輕，個人投資購購房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會很高，刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投機(jī)行為。因此，在房地產(chǎn)市場蕭條的時候，如果理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，對于頭次購房者和想要改善住房環(huán)境的人們，政府可以考慮減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項稅收；而對于投機(jī)性行為，政府應(yīng)該堅決抑制。對于購購多套商品房的投機(jī)者，應(yīng)該采取累進(jìn)式稅率以減少這些人的投機(jī)，以調(diào)整自住和投資行為的比率，壓縮投機(jī)者的生存空間，促進(jìn)了房價的理性回歸，同時也給購房者一個信號，表明政府要全力平抑房價的決心，從而調(diào)整人們對于高房價的心理預(yù)期，減緩非理性購購行為，達(dá)到救市的效果。當(dāng)然這牽涉到很多的利益方，關(guān)鍵要確定房地產(chǎn)市場的狀況到底如何，制定適合適量的優(yōu)惠稅費(fèi)政策，因此當(dāng)政府在亮出這張勝者的時候，一定要權(quán)衡考慮，綜合分析，以期達(dá)到良好的效果。

2、管理套住房的交易

可能性：★★★☆☆

央行出臺了對購購套住房提高頭付和貸款利率的規(guī)定，旨在遏制投機(jī)炒作，擠壓一部分投機(jī)性購房需求，緩和市場供求關(guān)系，對可能存在的樓市泡沫產(chǎn)生擠出效應(yīng)，這對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展是有利的。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條的時候，如果政府能夠很好地管理套住房的交易，特別是監(jiān)督各大商業(yè)銀行執(zhí)行套住房的各種政策，那么對于控制房貸風(fēng)險，個人信貸金融市場乃至房地產(chǎn)市場步入正常軌跡將起到“轉(zhuǎn)折性”的作用。政府在房地產(chǎn)市場蕭條的時候采取這個措施，能夠更加好的規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序。

勝者四

刺激市場需求

1、調(diào)整公積金貸款政策

可能性：★★★☆☆

當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)蕭條的時候，調(diào)整住房公積金貸款政策也是一個刺激房地產(chǎn)市場需求的措施。主要的調(diào)整政策包括：，調(diào)整住房公積金貸款較高限額。借款人只要符合貸款條件，貸款較高額度應(yīng)該可以做相應(yīng)的提高。，降低住房公積金貸款頭付比例和貸款利率。特別是對于購購經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房及90平方米以下的小戶型住房的，應(yīng)該優(yōu)先滿足購購保障性住房的住房公積金貸款需求，同時，應(yīng)該降低他們的頭付比例以及貸款利率。政府在出臺相應(yīng)政策的時候，應(yīng)該注意資格的審查，嚴(yán)格把關(guān)，使得調(diào)整后的公積金貸款政策能夠真正發(fā)揮的作用。

2、給予一定購房優(yōu)惠

可能性：★★★☆☆

要馬上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的蕭條局面，并不是一件很容易的事情，給購房者一定的優(yōu)惠或許可以在一定程度上有利于房地產(chǎn)市場的回暖。，給予一定的貨幣優(yōu)惠。通過減免稅費(fèi)或給予補(bǔ)貼，使得房地產(chǎn)稅費(fèi)能夠得到減免或延遲收取，同時按不同的購房面積給予購房者不同的購房補(bǔ)助。而且可以借鑒一些城市以前的做法，規(guī)定在一定時期內(nèi)購房的話，可以享受購房后起算的個人所得稅抵扣。，提供一些非貨幣化的優(yōu)惠?？梢猿雠_一定的政策，規(guī)定外來購房者在一定范圍內(nèi)購房，或者房屋總價達(dá)到一定數(shù)目時，可申領(lǐng)常住戶口，或者享受與常住居民同等的福利等政策來挽救蕭條的房地產(chǎn)市場。當(dāng)然這個政策在特殊時期在特殊城市取得了良好效果，起到了穩(wěn)定房市的作用，但是要在全國推廣這個模式，還是需要經(jīng)過多加論證。因此政府出臺此項救市政策還是具有不確定性的因素。

【相關(guān)鏈接】

各地政府近期救市政策

南京

被稱為“20條”的南京“救市”地產(chǎn)新政于9月27日悉數(shù)公布，其中重要的一項政策是，對購購90平方米以下的給予財政1%的補(bǔ)貼。據(jù)了解，《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》共頒布了20條新政策，其中包括“取消商品房‘一套一價’管理方式”、“進(jìn)一步落實(shí)房改政策，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度”等

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