從2007年下半年開(kāi)始，深圳、北京、武漢等大城市的住房?jī)r(jià)格開(kāi)始回調(diào)，進(jìn)入2008年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量急劇萎縮。房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動(dòng)，將影響幾十個(gè)行業(yè)，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生不利的影響。房地產(chǎn)正常的成交量和穩(wěn)定的房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響重大，也是政府控制市場(chǎng)的較主要目標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)“政策市場(chǎng)”，其走勢(shì)和政策息息相關(guān)。假如目前疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)下去，甚至進(jìn)一步蕭條，屆時(shí)政府維持房地產(chǎn)正常的成交量和穩(wěn)定的房?jī)r(jià)的“救市勝者”到底有幾張？會(huì)亮出多少？亮出以后會(huì)產(chǎn)生什么具體的影響？這些都是每個(gè)有思想的專(zhuān)業(yè)人士的必然思考。

看房客多，購(gòu)房者少，時(shí)下的樓市觀望情緒仍然濃厚。

勝者一

控制土地供應(yīng)節(jié)奏

實(shí)行常態(tài)管理

1、穩(wěn)定土地供應(yīng)量預(yù)期

可能性：★★★☆☆

2004年我國(guó)的城市化水平大約40%，到2007年短短的三年竟達(dá)到了50%左右，今后中國(guó)的城市還將以每年1%的速度擴(kuò)張。所以，假如出現(xiàn)了房市的蕭條，應(yīng)該適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量來(lái)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，從而促進(jìn)城市的發(fā)展。穩(wěn)定土地供應(yīng)量的預(yù)期，使得未來(lái)可以有持續(xù)的商品房可以供應(yīng)，這樣，當(dāng)現(xiàn)在商品房的數(shù)量小于消費(fèi)者所需購(gòu)房的數(shù)量時(shí)，房?jī)r(jià)也不會(huì)暴漲，房地產(chǎn)的成交量也不會(huì)突然之間出現(xiàn)井噴，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，從而達(dá)到了政府政策的意圖。相反，當(dāng)現(xiàn)在商品房的供應(yīng)數(shù)量大于消費(fèi)者所需購(gòu)房的數(shù)量時(shí)，如果有一個(gè)穩(wěn)定的土地供應(yīng)量預(yù)期，使得未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠有一個(gè)持久的供應(yīng)量，對(duì)未來(lái)的成交量和房?jī)r(jià)起到一個(gè)緩沖的作用，也不會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)。

2、平衡土地供應(yīng)速度

可能性：★★★★☆

誠(chéng)然，增加土地的供應(yīng)量是一種重要的救市手段，但是為了不使今后埋下再一次蕭條的禍根，平衡土地供應(yīng)速度也是十分必要。掌握全國(guó)究竟有多少土地沒(méi)有被開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)利用或者是被低效開(kāi)發(fā)利用，采取必要的行動(dòng)，改變這一不合理狀況。此時(shí)若不平衡土地的供應(yīng)速度，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商如果預(yù)見(jiàn)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有比較好的發(fā)展前景，其會(huì)增加土地儲(chǔ)備，但并不急于開(kāi)發(fā)利用，造成土地的囤積，等蕭條的房市過(guò)去以后，就會(huì)造成部分開(kāi)發(fā)商炒高房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此假如房市蕭條，也應(yīng)該要注意平衡土地的供應(yīng)速度。

而如何保持這個(gè)度，掌握好土地供應(yīng)的節(jié)奏，是對(duì)政府的考驗(yàn)。掌握好“度”和“量”的調(diào)節(jié)，政府救市前，應(yīng)掌握開(kāi)發(fā)商手上有多少空置土地，能夠開(kāi)發(fā)多少年，對(duì)這部分土地進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)利用；其次應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面持續(xù)的分析，了解市場(chǎng)的需求。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，政府的這張救市勝者應(yīng)該會(huì)亮出來(lái)，畢竟這是從源頭上來(lái)解決房市的蕭條。

勝者二

調(diào)節(jié)商品住宅開(kāi)發(fā)

1、打開(kāi)信貸調(diào)整空間

可能性：★★☆☆☆

銀行信貸是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。自去年年底以來(lái)，日益高漲的CPI指數(shù)使得國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的通貨膨脹問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。在此背景下，銀行信貸的緊縮是決策層合乎邏輯的選擇。在多次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率之后，決策層不惜使用行政方式來(lái)干預(yù)緊縮政策的嚴(yán)格執(zhí)行，可見(jiàn)其治理通脹的決心所在。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)在此期間受到了較為突出的負(fù)面影響。

另一方面，受美國(guó)“次貸”危機(jī)的影響，衰退現(xiàn)象已在全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)。因此，要保障國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要刺激國(guó)內(nèi)的消費(fèi)和投資，尤其是前者。這就要求決策層創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境。從近期情況來(lái)看，隨著CPI指數(shù)的逐步回落，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景的擔(dān)憂(yōu)可能會(huì)讓決策層重新考慮信貸政策的走向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看到信貸政策放松的希望仍然存在。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)頭先要解決的問(wèn)題是，在信貸松動(dòng)的政策出臺(tái)之前，不至于在市場(chǎng)中失去生存的位置。

2、鼓勵(lì)融資方式多樣化

可能性：★★☆☆☆

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多依賴(lài)于銀行信貸，已成為金融風(fēng)險(xiǎn)集中的一個(gè)代名詞。在信貸緊縮的前提下，決策層鼓勵(lì)多元化融資，是大勢(shì)所趨。這一政策的實(shí)行，不僅可分散銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始逐步意識(shí)到這一趨勢(shì)。以這兩年為例，以萬(wàn)科為代表的一批上市房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始通過(guò)公司債的形式進(jìn)行融資，補(bǔ)充自身的現(xiàn)金所需。同時(shí)，房地產(chǎn)信托作為一種替補(bǔ)融資方式，也為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)所使用。不過(guò)，相比銀行貸款，這些融資方式籌集的資金規(guī)模仍然有待提高。

另一方面，決策層已開(kāi)始有意識(shí)推動(dòng)引入創(chuàng)新的融資方式。前一階段，市場(chǎng)傳言監(jiān)管層允許一部分保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。對(duì)于這一問(wèn)題，我們認(rèn)為，保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性要求，決定了它投資于商用物業(yè)的可能性應(yīng)該高于目前政策風(fēng)險(xiǎn)較高的住宅物業(yè)。另外，作為國(guó)外較為重要的一種資金來(lái)源，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概念雖然在業(yè)界流行已久，但相關(guān)立法和制度建設(shè)仍需決策層的進(jìn)一步推動(dòng)。在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，這一推動(dòng)工作或許有加速的可能。

3、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

可能性：★★★★★

不同性質(zhì)的土地出讓決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性用地，那么，即使擴(kuò)大此類(lèi)土地的供給數(shù)量，也不可能從根本上壓低地價(jià)以及抑制建立在此類(lèi)土地之上用以牟取利潤(rùn)的房屋價(jià)格，因而也就不能拯救蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)。要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利環(huán)境，政府就應(yīng)該亮出加大非經(jīng)營(yíng)性用地的供給，大力支持保障性住房和政策性住房建設(shè)的勝者。只有非經(jīng)營(yíng)性用地的集中和規(guī)模放量，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的良性改善，平抑價(jià)格的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)，救市的目標(biāo)才能夠達(dá)到。

2007年國(guó)家24號(hào)文件、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房規(guī)定等政策法規(guī)的接踵出臺(tái)，使得我們有理由相信，國(guó)家在今后一段時(shí)期內(nèi)將會(huì)出臺(tái)更多的政策來(lái)鼓勵(lì)保障性住房和政策性住房的建設(shè)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行這些住房的建設(shè)，一方面將影響到供求雙方的心理預(yù)期，推動(dòng)樓市向理性健康方向發(fā)展；另一方面這些住房的消費(fèi)將對(duì)整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)、進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到拉動(dòng)和穩(wěn)固的作用，以期沖抵房市蕭條的影響。因此政府將會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定不移地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房市的發(fā)展。

勝者三

監(jiān)管房地產(chǎn)銷(xiāo)售

1、理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

可能性：★★☆☆☆

中國(guó)房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，多而重；占有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅。由于占有不動(dòng)產(chǎn)的稅賦較輕，個(gè)人投資購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的預(yù)期收益便會(huì)很高，刺激了各類(lèi)投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投機(jī)行為。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，如果理順交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，對(duì)于頭次購(gòu)房者和想要改善住房環(huán)境的人們，政府可以考慮減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收；而對(duì)于投機(jī)性行為，政府應(yīng)該堅(jiān)決抑制。對(duì)于購(gòu)購(gòu)多套商品房的投機(jī)者，應(yīng)該采取累進(jìn)式稅率以減少這些人的投機(jī)，以調(diào)整自住和投資行為的比率，壓縮投機(jī)者的生存空間，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的理性回歸，同時(shí)也給購(gòu)房者一個(gè)信號(hào)，表明政府要全力平抑房?jī)r(jià)的決心，從而調(diào)整人們對(duì)于高房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，減緩非理性購(gòu)購(gòu)行為，達(dá)到救市的效果。當(dāng)然這牽涉到很多的利益方，關(guān)鍵要確定房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況到底如何，制定適合適量的優(yōu)惠稅費(fèi)政策，因此當(dāng)政府在亮出這張勝者的時(shí)候，一定要權(quán)衡考慮，綜合分析，以期達(dá)到良好的效果。

2、管理套住房的交易

可能性：★★★☆☆

央行出臺(tái)了對(duì)購(gòu)購(gòu)套住房提高頭付和貸款利率的規(guī)定，旨在遏制投機(jī)炒作，擠壓一部分投機(jī)性購(gòu)房需求，緩和市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)可能存在的樓市泡沫產(chǎn)生擠出效應(yīng)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展是有利的。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候，如果政府能夠很好地管理套住房的交易，特別是監(jiān)督各大商業(yè)銀行執(zhí)行套住房的各種政策，那么對(duì)于控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人信貸金融市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)步入正常軌跡將起到“轉(zhuǎn)折性”的作用。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的時(shí)候采取這個(gè)措施，能夠更加好的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

勝者四

刺激市場(chǎng)需求

1、調(diào)整公積金貸款政策

可能性：★★★☆☆

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)蕭條的時(shí)候，調(diào)整住房公積金貸款政策也是一個(gè)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的措施。主要的調(diào)整政策包括：，調(diào)整住房公積金貸款較高限額。借款人只要符合貸款條件，貸款較高額度應(yīng)該可以做相應(yīng)的提高。，降低住房公積金貸款頭付比例和貸款利率。特別是對(duì)于購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房及90平方米以下的小戶(hù)型住房的，應(yīng)該優(yōu)先滿(mǎn)足購(gòu)購(gòu)保障性住房的住房公積金貸款需求，同時(shí)，應(yīng)該降低他們的頭付比例以及貸款利率。政府在出臺(tái)相應(yīng)政策的時(shí)候，應(yīng)該注意資格的審查，嚴(yán)格把關(guān)，使得調(diào)整后的公積金貸款政策能夠真正發(fā)揮的作用。

2、給予一定購(gòu)房?jī)?yōu)惠

可能性：★★★☆☆

要馬上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的蕭條局面，并不是一件很容易的事情，給購(gòu)房者一定的優(yōu)惠或許可以在一定程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。，給予一定的貨幣優(yōu)惠。通過(guò)減免稅費(fèi)或給予補(bǔ)貼，使得房地產(chǎn)稅費(fèi)能夠得到減免或延遲收取，同時(shí)按不同的購(gòu)房面積給予購(gòu)房者不同的購(gòu)房補(bǔ)助。而且可以借鑒一些城市以前的做法，規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)購(gòu)房的話(huà)，可以享受購(gòu)房后起算的個(gè)人所得稅抵扣。，提供一些非貨幣化的優(yōu)惠。可以出臺(tái)一定的政策，規(guī)定外來(lái)購(gòu)房者在一定范圍內(nèi)購(gòu)房，或者房屋總價(jià)達(dá)到一定數(shù)目時(shí)，可申領(lǐng)常住戶(hù)口，或者享受與常住居民同等的福利等政策來(lái)挽救蕭條的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然這個(gè)政策在特殊時(shí)期在特殊城市取得了良好效果，起到了穩(wěn)定房市的作用，但是要在全國(guó)推廣這個(gè)模式，還是需要經(jīng)過(guò)多加論證。因此政府出臺(tái)此項(xiàng)救市政策還是具有不確定性的因素。

【相關(guān)鏈接】

各地政府近期救市政策

南京

被稱(chēng)為“20條”的南京“救市”地產(chǎn)新政于9月27日悉數(shù)公布，其中重要的一項(xiàng)政策是，對(duì)購(gòu)購(gòu)90平方米以下的給予財(cái)政1%的補(bǔ)貼。據(jù)了解，《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》共頒布了20條新政策，其中包括“取消商品房‘一套一價(jià)’管理方式”、“進(jìn)一步落實(shí)房改政策，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度”等

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