日前，一位購房人來電咨詢：他看中了某樓盤的一套全 ，在購房時(shí)卻被要求必須先和裝修公司簽訂裝修合同，然后才能和開發(fā)商簽預(yù)售合同。這讓他非常疑惑：既然自己購的是全 ，為什么要簽兩份合同，而且是和開發(fā)商指定的裝潢公司簽，這和自己購毛坯房，再找裝潢公司有什么區(qū)別?還不能貨比三家，豈不有失公平?

　　為此，我們記者特意去采訪了廣發(fā)律師事務(wù)所的兩位 律師，相信律師的專業(yè)意見將為想購全 的讀者解讀這合同里的玄機(jī)。

　　目前上海市執(zhí)行的依然是2000年版的《上海市商品房預(yù)售合同》，通常來說，該購房合同文本對于一般的房屋購賣來說，已經(jīng)有了比較完整的條款，對購房者的保護(hù)也較為充分。但對 目前依然還是沒有固定的合同文本，因此完全取決于消費(fèi)者、購房者的自我保護(hù)，在簽定合同前一定要端正心態(tài)，對合同上的條款一定要逐條弄明白。要牢記的是，合同是購房者主張及保護(hù)自己權(quán)益的合理權(quán)利。

　　現(xiàn)在，上海的全裝修購房合同大致有兩種簽訂合同的方法：一種是只簽一份合同，裝修部分以附件或補(bǔ)充協(xié)議等形式約定;另一種是簽兩份合同，將毛坯房價(jià)與裝修部分分開簽定合同，這里又有兩種方法：一種是兩分合同均與開發(fā)商簽定，另一種是分別與開發(fā)商、指定裝潢公司簽定。

　　一份合同、附件約定方式

　　開發(fā)商直接將全 銷售給客戶，房價(jià)中包含了裝修款，客戶只與發(fā)展商建立一個(gè)商品房購賣法律關(guān)系，全 屋購賣合同總價(jià)中既包括房屋土建，又包括套內(nèi)裝修。

　　這種簽訂合同的方法比較理想的，購房合同主體與毛坯房購賣合同沒有什么不同，使用的都是上海房屋土地資源管理局和上海工商行政管理局制定的《上海市商品房預(yù)售合同》，所不同的是全 簽訂時(shí)，在合同附件房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中會(huì)有區(qū)別，簽訂全 合同時(shí)，對于涉及到的裝修標(biāo)準(zhǔn)，如各個(gè)房間地面、墻面使用的各種材料或櫥衛(wèi)設(shè)備名稱、品牌、型號等，在約定時(shí)越詳細(xì)越好，責(zé)任明確。

　　律師提醒：開發(fā)商往往會(huì)在一些規(guī)范合同中間，對自己不太有利的條款作一些補(bǔ)充規(guī)定，粘貼在合同的附件中。對這些開發(fā)商自己打印的補(bǔ)充條款，購房者應(yīng)引起足夠的重視，因?yàn)殚_發(fā)商往往通過這些補(bǔ)充條款來減輕自己的責(zé)任和義務(wù)。另外，對于開發(fā)商所宣傳的裝修也要注意，這只是開發(fā)商玩的文字游戲，所以同樣要將裝修部分在合同中做詳細(xì)約定。

　　裝修項(xiàng)目合同單獨(dú)簽訂，甲方均是開發(fā)商

　　這種簽訂合同的方式就是開發(fā)商與購房者簽訂兩份合同，一份是商品房預(yù)售合同，內(nèi)容只涉及房屋本身，另一份則是開發(fā)商自行制訂、關(guān)于裝修的合同，其中規(guī)定了裝修及設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，并給出可供選擇的內(nèi)容，其中甲方依然是開發(fā)商。

　　律師提醒：對于另外與開發(fā)商簽定的裝修合同，購房者需要注意的是，這是一份雙方合同，對乙方負(fù)責(zé)的只能是甲方，假如在協(xié)議中出現(xiàn)類似這樣的話：甲方指派的裝修公司或裝修隊(duì)伍直接對乙方負(fù)責(zé)，自乙方收到甲方書面通知始，本協(xié)議項(xiàng)下所有有關(guān)裝修工程的全部權(quán)利義務(wù)由裝修公司或裝修隊(duì)伍承擔(dān)。那購房者要警惕，開發(fā)商有規(guī)避責(zé)任的嫌疑。

　　裝修公司與開發(fā)商共同簽訂合同

　　這種簽訂方式雖然也是簽訂兩份合同，但合同責(zé)任人有所不同，開發(fā)商與購房者簽定毛坯房購房合同，同時(shí)由開發(fā)商指定的裝修公司與購房者簽訂裝修合同。

　　這中間實(shí)質(zhì)上包含了兩層法律關(guān)系房屋購賣和房屋裝修。房屋購賣合同是由購房者和發(fā)展商簽訂，而房屋裝修合同則和發(fā)展商沒關(guān)系，由購房者和裝修公司簽訂。這種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同算是合法有效的。

　　律師提醒：開發(fā)商目前確實(shí)可以要求業(yè)主同時(shí)簽兩份合同，但是在裝修合同中，我們可以要求必須出現(xiàn)開發(fā)商這一方，也就是說這應(yīng)該是一份必須由開發(fā)商參與的三方合同;或者，裝修合同中必須有這樣一句：房屋出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，開發(fā)商是責(zé)任人。從而明確開發(fā)商在房屋購賣中的具體地位與責(zé)任，這樣也可以降低日后裝修出現(xiàn)問題、責(zé)任推諉的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如上三種合同簽訂方式有較大的差別，目前普遍采用的是種簽約方式，這樣的做法比較規(guī)范，責(zé)任歸屬明確，可以防止避免開發(fā)商和裝修公司間互相推諉。如果只簽一份合同與裝修項(xiàng)目單獨(dú)簽約契稅繳納情況不同，可以考慮采用分開簽兩份合同。但消費(fèi)者應(yīng)了解總價(jià)中的裝修部分的價(jià)格，并根據(jù)周邊房產(chǎn)信息來判斷是否劃算。

　　不管一份還是兩份，條款約定越細(xì)越好

　　由于全裝修合同不夠規(guī)范，而且各個(gè)開發(fā)商又會(huì)有不同簽定方式，購房者需除了要了解其中的差異，以保證限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是不管哪種方式簽訂全裝修合同，都必須對以下裝修問題，做明確的細(xì)節(jié)約定：

　　(一)明確施工規(guī)范保證裝修質(zhì)量

　　購購全 ，購房者拿到的是已經(jīng)裝修好的房屋，所以很難對裝修過程加以監(jiān)督，許多購房者對裝修質(zhì)量心中沒底。建議購房者在購房合同中對明確裝修工程加以規(guī)范，對裝修的驗(yàn)收也要加以明確，合同中應(yīng)明確裝修工程的監(jiān)理單位，并要求開發(fā)商出具監(jiān)理報(bào)告，并明確因?yàn)榉课莨こ藤|(zhì)量原因而發(fā)生退房和保修的具體內(nèi)容，以及保修賠償方式等相關(guān)條款。

　　(二)對建材、設(shè)備的品牌、型號約定清楚

　　全 所使用裝修材料和設(shè)備應(yīng)在合同中準(zhǔn)確無誤明，不要有遺漏，包括材料的品牌、型號。如果是進(jìn)口的材料、設(shè)備，則要在合同中寫清產(chǎn)地。在此要注意的是，對開發(fā)商承諾的材料和設(shè)備也要以書面形式明確約定。

　　(三)關(guān)于室內(nèi)空氣質(zhì)量問題

　　 的室內(nèi)空氣質(zhì)量問題越來越受到購房者關(guān)注，目前此類空氣質(zhì)量的投訴問題，在房屋裝修中也較為常見，所以購房者在購房合同中可對室內(nèi)空氣質(zhì)量做一定的說明約束。在房屋交付時(shí)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，對室內(nèi)空氣環(huán)境做權(quán)威機(jī)構(gòu)的檢測，并出具相關(guān)的檢測報(bào)告。如開發(fā)商不能提供檢測報(bào)告或者提供的報(bào)告超出國家限定標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)要求賠償甚至解除購賣合同。

　　(四)細(xì)化對裝修材料及項(xiàng)目的保修責(zé)任

　　全裝修材料質(zhì)量的保修、維護(hù)是非常重要的問題，由于裝修項(xiàng)目種類較多，而且有些材質(zhì)、項(xiàng)目質(zhì)量問題要很長時(shí)間才能看出來，特別是對于非專業(yè)人士，你很難辨別。因此在全裝修購房合同中對裝修各項(xiàng)目保修期分別約定就非常必要。有些問題出現(xiàn)后在約定的保修期內(nèi)，可由開發(fā)商直接更換或進(jìn)行維修，超出保修期的，可預(yù)定由物業(yè)上門進(jìn)行維修。一般全 的較低保修期為2年，但某些材質(zhì)廠家只提供1年的保修期，為了避免不必要的麻煩，有必要在合同附件中，對裝修建材的保修期、保修費(fèi)用、保修責(zé)任人予以詳細(xì)約定，規(guī)定誰負(fù)責(zé)保修，誰執(zhí)行保修，誰為全 的保修購單。

　　總之，讓購房者了解全 ，明白相關(guān)的權(quán)益，在簽訂購房購賣合同時(shí)，對裝修條款制定得盡可能嚴(yán)密，裝修項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)約定得越詳細(xì)，對消費(fèi)者權(quán)益的保障力度就越大。

　　律師支招：事前防范較重要，不做事后諸葛亮，如果要保護(hù)自己的權(quán)益，較好的辦法就是規(guī)范合同文本，而不是事后去爭論。建議購房者在簽定合同前，可以請專業(yè)的律師陪同，等到全 交房時(shí)，可請有經(jīng)驗(yàn)的人士陪同驗(yàn)收，及時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修上與合同約定不符的問題。

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