購(gòu)房幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)不外地段、歸屬于地段及未來(lái)發(fā)展的配套、戶(hù)型、產(chǎn)權(quán)合法性、有關(guān)房屋購(gòu)賣(mài)的相關(guān)支出、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代帶來(lái)的一些非折扣優(yōu)惠及開(kāi)發(fā)商價(jià)格策略識(shí)別、房源銷(xiāo)控等。在
這些環(huán)節(jié)，你可能熟視無(wú)睹，但如果修足購(gòu)房功課，也可能轉(zhuǎn)化為熟能生巧。 　　以下是楚蕓個(gè)人收集整理的購(gòu)房過(guò)程容易觸砬碰的六大雷區(qū)，慎識(shí)，篤行。 　　一、不要以地價(jià)判斷地段。 　　房?jī)r(jià)是怎么訂出來(lái)的呢？從開(kāi)發(fā)商拿地之初來(lái)看，是以該區(qū)域商業(yè)繁榮程度以及區(qū)域物業(yè)可規(guī)劃容積率來(lái)認(rèn)識(shí)的，但當(dāng)開(kāi)發(fā)商將地王或可開(kāi)發(fā)用地轉(zhuǎn)化為房子的時(shí)候，其訂價(jià)往往是通過(guò)控制房源基礎(chǔ)上的博弈訂價(jià)，即事先測(cè)定一個(gè)基價(jià)，儲(chǔ)蓄客戶(hù)的時(shí)候并不報(bào)價(jià)，而采取的是登記與選房號(hào)方式，然后根據(jù)掌握的一比三左右 的準(zhǔn)客戶(hù)按照半數(shù)成交的原則來(lái)確定價(jià)格，通過(guò)這種即時(shí)告知的價(jià)格，可以屏蔽一部分客戶(hù)讓其等待下一期釋放房源，以不斷提升可售房源的質(zhì)量，并為后續(xù)各期項(xiàng)目修正戶(hù)型提供基礎(chǔ)。 　　判斷地段的正確方式應(yīng)該是結(jié)合需求進(jìn)行，比如你是自住購(gòu)房，交通通達(dá)時(shí)間與生活配套是主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿(mǎn)足職場(chǎng)要求以及日常生活所及就可了。 　　二、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否。 　　現(xiàn)在城市發(fā)達(dá)，功能區(qū)不斷更新，商務(wù)區(qū)是否一定適合置業(yè)，這是一個(gè)重大的誤區(qū)。 　　商務(wù)區(qū)包括金融商務(wù)區(qū)也好，都只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的設(shè)置而已，與購(gòu)房關(guān)系不大，相反開(kāi)發(fā)商卻把這些當(dāng)做利好因素計(jì)入了房?jī)r(jià)，所以購(gòu)房遠(yuǎn)離一些噱頭式功能區(qū)更好一點(diǎn)。 　　三、不要貪便宜，便宜確實(shí)無(wú)好貨。 　　購(gòu)房合法看起來(lái)非常簡(jiǎn)單，看看五證，但事實(shí)非也，有些五十年產(chǎn)權(quán)用地建設(shè)的小型多功能公寓，看起來(lái)賬是非常好算的，但你要懂得如何深入開(kāi)發(fā)商內(nèi)部來(lái)體會(huì)訂價(jià)機(jī)制。往往這類(lèi)公寓單價(jià)是高于住宅單價(jià)的，因?yàn)槭鼙娒鏀U(kuò)大了。 　　再就是那些早期出讓地塊上現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，更應(yīng)注意其營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)法與折扣方式，這類(lèi)項(xiàng)目如果歸屬于一個(gè)較大較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，其背景具備囤地可能，則可以大膽購(gòu)入，但有些小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，是因?yàn)槎啻屋氜D(zhuǎn)才獲得現(xiàn)在上市銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，便宜的背后是諸多的資金轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出，不購(gòu)也罷。 　　四、謹(jǐn)慎認(rèn)識(shí)的所謂附加值。 　　為了消除消費(fèi)者對(duì)公攤過(guò)大的顧慮，開(kāi)發(fā)商可能免公攤銷(xiāo)售，為了消除人們對(duì)電梯維護(hù)費(fèi)的顧慮，開(kāi)發(fā)商可能為了促銷(xiāo)免除幾年的電梯維護(hù)費(fèi)用，為了消除人們對(duì)物業(yè)過(guò)高收費(fèi)的顧慮，也可能幾年的物業(yè)管理費(fèi)，這些都是短期行為的刺激銷(xiāo)售政策，沒(méi)有什么重大意義。 　　再比如購(gòu)屋修，購(gòu)房家具，電器等，事實(shí)上銷(xiāo)售前計(jì)價(jià)稍微提升一點(diǎn)，就足以將這些支出打進(jìn)房?jī)r(jià)，因此購(gòu)房不要追求面子工程，即追求額外優(yōu)惠，或者將這些附加部分進(jìn)行剝離，單純就房?jī)r(jià)與相關(guān)房型進(jìn)行性?xún)r(jià)比的對(duì)比，從而做出自己的選擇。 　　五、較好不要參與卡式銷(xiāo)售項(xiàng)目。 　　博弈是較好的競(jìng)價(jià)銷(xiāo)售手段，已為國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐所證明。 　　如果每個(gè)購(gòu)房人都能夠理性認(rèn)真地對(duì)待購(gòu)房選房，不急于表達(dá)自己的消費(fèi)意向，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的隨意性將會(huì)下降許多。 　　較為常見(jiàn)的做法就是排隊(duì)選房，通過(guò)需求集中來(lái)刺激價(jià)格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對(duì)地段、配套、銷(xiāo)售中的一些做法、對(duì)開(kāi)發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認(rèn)識(shí)，你也就不用追漲了，有合適的就購(gòu)，沒(méi)有合適的，也就不用到博弈隊(duì)伍中去淘。就象坐**樣的，等下一輛也許是較好的辦法。 　　六、宣傳圖識(shí)與口頭承諾要么堅(jiān)持進(jìn)入合同要么不作為考慮內(nèi)容。 　　由于廣告法規(guī)的規(guī)定不一，開(kāi)發(fā)商宣傳信息管制，許多宣傳的內(nèi)容與實(shí)際購(gòu)入交付時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有出入，所以，宣傳圖識(shí)與銷(xiāo)售人員的口頭承諾，不能信以為真，要么就寫(xiě)進(jìn)合同的附件，要么就不考慮，獨(dú)立思考。

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