購(gòu)房、賣(mài)房違約成本是多少？專家表示，購(gòu)房分為看房、下定、簽約、過(guò)戶、交房等諸多環(huán)節(jié)，而在每個(gè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的違約情形，其成本也不一樣。

　　同時(shí)有不少違約事項(xiàng)為事先約定，賠償額度并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)。因此即使是對(duì)于類(lèi)似的違約情形來(lái)說(shuō)，賠償?shù)念~度可能會(huì)不一樣。
　　

　　那么，在房屋購(gòu)賣(mài)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)違約所產(chǎn)生的成本到底有多大？本刊記者特地對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查了解，以期讓讀者對(duì)此有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，并避免因自己的疏忽而承擔(dān)高額違約成本。

　　
　　違約行為時(shí)有發(fā)生

　　
　　違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，尤其是在房?jī)r(jià)快速上漲階段，這種現(xiàn)象更為常見(jiàn)。

　　
　　近日，記者在浦東川沙鎮(zhèn)上采訪時(shí)得知，幾乎所有的賣(mài)家同時(shí)選擇違約終止購(gòu)賣(mài)過(guò)程。某中介公司業(yè)務(wù)員徐小姐告訴記者，有賣(mài)家即使有可能賠償18萬(wàn)元之巨，但仍然不為所動(dòng)，堅(jiān)持中斷購(gòu)賣(mài)過(guò)程。這里之所以發(fā)生違約現(xiàn)象，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)受迪士尼落戶而飛漲，就如在今年夏天南匯并入浦東之后，南匯不少二手房賣(mài)家也曾出現(xiàn)大量毀約情形一樣。

　　記者從上海美聯(lián)物業(yè)了解到，為了趕上年底優(yōu)惠政策末班車(chē)，近期二手房市場(chǎng)交易量大增，11月份單月成交量接近今年較高峰。交易活躍加之價(jià)格堅(jiān)挺，使得部分房東有產(chǎn)生惜售心理，于是在交易過(guò)程中要求提價(jià)而導(dǎo)致交易中斷，進(jìn)而導(dǎo)致違約情形的發(fā)生。

　　
　　違約成本細(xì)細(xì)算

　　
　　不管是故意還是無(wú)意，一旦發(fā)生違約情形，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　
　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在不同的環(huán)節(jié)發(fā)生違約情況，所要承擔(dān)的違約責(zé)任并不一樣。如收取定金之后違約與簽訂《購(gòu)賣(mài)合同》之后違約相比，后一種情況所要負(fù)擔(dān)的成本要大一些。

　　
　　那么，每個(gè)環(huán)節(jié)違約成本到底有多大，我們不妨結(jié)合實(shí)際案例來(lái)進(jìn)行詳細(xì)解析。專家介紹說(shuō)，違約多發(fā)環(huán)節(jié)主要集中在下定、簽約、過(guò)戶、交房等環(huán)節(jié)，在此也主要介紹這幾種違約情形以及所要負(fù)擔(dān)的成本。

　　下定階段：多為雙倍返回定金

　　
　　此階段購(gòu)賣(mài)雙方都有可能會(huì)產(chǎn)生違約情形，賣(mài)家眼見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲心里不平衡，而購(gòu)家則會(huì)見(jiàn)到房?jī)r(jià)下跌而后悔，這是產(chǎn)生違約的原因所在。

　　
　　【案例1】胡先生與中介簽訂了《居間協(xié)議》，并收取了購(gòu)家朱女士3萬(wàn)元定金，但在隨后的時(shí)間里房?jī)r(jià)再次上漲，胡先生發(fā)現(xiàn)之前約定的95萬(wàn)元總價(jià)偏低，于是要求漲至102萬(wàn)元。對(duì)方不同意，胡先生單方中斷購(gòu)賣(mài)過(guò)程。

　　
　　【解析】王展表示，對(duì)于賣(mài)家而言，收取定金之后賣(mài)家違約，通常要承擔(dān)的違約責(zé)任是雙倍返還購(gòu)家定金。如上述案例中的胡先生，他必須返還朱女士6萬(wàn)元。此外，中介公司付出了相應(yīng)的勞動(dòng)，也應(yīng)該得到合理費(fèi)用補(bǔ)償，如通訊費(fèi)、交通費(fèi)等等，參照已有的判例，一般以兩、三千元居多。

　　
　　如果購(gòu)家在此階段毀約，則其支付的定金為賣(mài)家沒(méi)收。如上述案例中朱女士提出終止購(gòu)賣(mài)過(guò)程要求，則她無(wú)權(quán)要求退回定金。同時(shí)，朱女士也要補(bǔ)償中介公司相應(yīng)的合理費(fèi)用，具體與賣(mài)家相同。

　簽訂合同階段：負(fù)擔(dān)成本

　　
　　《購(gòu)賣(mài)合同》簽訂之后，購(gòu)賣(mài)關(guān)系確立，此時(shí)違約將要承擔(dān)巨大的違約責(zé)任。

　　
　　【案例2】要是賣(mài)家存心為難，石女士近40萬(wàn)元頭付款可能一個(gè)子也收不回來(lái)。石女士想購(gòu)一套總價(jià)為140萬(wàn)元的兩房，支付40萬(wàn)元頭期款之后，因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，而又無(wú)法申請(qǐng)到按揭貸款，只好作罷。賣(mài)家見(jiàn)她確實(shí)遇到了困難，于是象征性地收了一些違約金，終止了購(gòu)賣(mài)過(guò)程。

　　
　　【解析】王展分析認(rèn)為，簽訂《購(gòu)賣(mài)合同》之后，購(gòu)賣(mài)關(guān)系已經(jīng)成立，此時(shí)發(fā)生違約行為，所要承擔(dān)的責(zé)任。不過(guò)這其中要分根本性違約和遲延性履行違約兩種情況。

　　
　　對(duì)于根本性違約而言，違約成本可達(dá)總房?jī)r(jià)的30%。根本性違約是指解除《購(gòu)賣(mài)合同》，不管對(duì)賣(mài)家還是購(gòu)家來(lái)說(shuō)，所承擔(dān)的違約金為總房?jī)r(jià)的20%～30%。如一套總價(jià)為300萬(wàn)元的上海市公寓，賣(mài)家違約之后可能要賠償購(gòu)家百萬(wàn)元。

　　除此之外，違約方還需向中介公司支付傭金。王展表示，《購(gòu)賣(mài)合同》簽訂之后，購(gòu)賣(mài)過(guò)程完成大半，中介公司理應(yīng)取得相應(yīng)報(bào)酬。而根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際判例，違約方要承擔(dān)雙份傭金，如上述案例中，以上海房屋購(gòu)賣(mài)各1%的傭金收取辦法，石女士需付出2.8萬(wàn)元。不過(guò)一般情況下，因?yàn)榭紤]到尚未付出全部服務(wù)，中介公司不會(huì)全額收取。而如果協(xié)商不成進(jìn)入訴訟程序，違約方還有會(huì)被對(duì)方要求承擔(dān)律師費(fèi)、訟訴費(fèi)等，這也會(huì)得到法院的支持。

　　
　　這里還需注意的是，購(gòu)賣(mài)雙方有可能會(huì)碰到遲延履行違約情況。對(duì)賣(mài)家而言，有可能是提前還款不及時(shí)，導(dǎo)致不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法及時(shí)辦理下一步過(guò)戶手續(xù)，因此造成違約。在這種情況下，賣(mài)家要承擔(dān)的違約責(zé)任是每逾期，向購(gòu)家支付總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金。而對(duì)購(gòu)家而言，也有可能會(huì)因?yàn)橘Y金無(wú)法及時(shí)到位而拖延交易時(shí)間，如按揭貸款辦理不及時(shí)等，也需要承擔(dān)違約責(zé)任，具體標(biāo)準(zhǔn)與賣(mài)家相同。不過(guò)購(gòu)家如果無(wú)法及時(shí)解決資金問(wèn)題，那么超過(guò)一定期限之后，如一般規(guī)定為半個(gè)月，可能面臨合同解除，并承擔(dān)賠償總房?jī)r(jià)20%～30%的高額違約責(zé)任。

　　
　　過(guò)戶階段：消極怠慢會(huì)挨罰

　　
　　賣(mài)家疏忽可能會(huì)造成違約情形的發(fā)生，當(dāng)然也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　
　　【案例3】遲先生在規(guī)定的過(guò)戶時(shí)間內(nèi)未能及時(shí)提供相關(guān)材料以配合購(gòu)方辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)也未向?qū)Ψ阶魅魏谓忉?，雖然在半個(gè)月后較終完成了過(guò)戶手續(xù)，但對(duì)方還是向他提出了賠償要求。

　　【解析】專家解釋，這也屬于遲延履行范疇，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般情況下，賣(mài)方因?yàn)槭韬龆`約的情形較為多見(jiàn)。對(duì)于這種情況而言，一般會(huì)在合同中約定，以每逾期，支付已收款的5%或者總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金。當(dāng)然，如果逾期天數(shù)超過(guò)15天，可能轉(zhuǎn)變成根本性違約，將面臨解除合同、并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任尷尬局面。

　　
　　交房階段：早點(diǎn)交房少麻煩

　　
　　交房不及時(shí)，以及戶口不能及時(shí)遷出，都會(huì)形成違約并付出代價(jià)。

　　
　　【案例4】鄭女士因?yàn)闆](méi)能及時(shí)購(gòu)好房，因此不得不拖后一個(gè)月交房。當(dāng)她把鑰匙交給對(duì)方拿到較后一筆尾款時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)少了將近1萬(wàn)元。

　　
　　【解析】王展表示，在交房過(guò)程中，如果晚交房或者不能及時(shí)遷出戶口，會(huì)形成違約責(zé)任。根據(jù)目前合同約定，一般情況下，每逾期，支付總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金。如果晚交房超過(guò)一定期限，有可能會(huì)面臨合同解除的局面。

　　注意留出彈性空間

　　
　　專家提醒說(shuō)，有些違約責(zé)任的約定存在相應(yīng)的彈性空間，達(dá)到相應(yīng)條件后，違約責(zé)任會(huì)突然放大。這是購(gòu)賣(mài)雙方需要注意的地方，避免因?yàn)闊o(wú)意中的過(guò)失而給自己帶來(lái)巨大損失。

　　如拖延過(guò)戶時(shí)間，在一般情況下雖然只是以罰息作為處罰手段，但超過(guò)一定時(shí)間之后如半個(gè)月，對(duì)方便有權(quán)解除《購(gòu)賣(mài)合同》，如在房?jī)r(jià)上漲的今天，購(gòu)家沒(méi)能及時(shí)過(guò)戶，一定要事先與賣(mài)家協(xié)商并保留相關(guān)證據(jù)，以免給對(duì)方留下空子。彈性空間主要存在于付款、辦理過(guò)戶手續(xù)、交房等幾個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)賣(mài)雙方一定要把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　此外，還有不可忽視的問(wèn)題是賠償實(shí)際損失問(wèn)題。如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)購(gòu)家的損失，購(gòu)家可以要求賠償實(shí)際損失。比如購(gòu)家支付了10萬(wàn)元定金，賣(mài)家不想賣(mài)房而違約，只同意雙倍返還定金20萬(wàn)元，而此時(shí)房?jī)r(jià)實(shí)際上漲了35萬(wàn)元，如果購(gòu)家再購(gòu)?fù)瑯拥姆孔?，需另行多支?5萬(wàn)元的差價(jià)。那么此時(shí)購(gòu)家可要求賣(mài)家賠償差價(jià)損失，也就是按照實(shí)際損失來(lái)索賠，也就是說(shuō)，賣(mài)家所要承擔(dān)的賠償金額可能達(dá)到35萬(wàn)元，而不是雙倍定金20萬(wàn)元。

　　另外一個(gè)不可忽視的問(wèn)題就是約定內(nèi)容。如果《居間協(xié)議》或者《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)購(gòu)賣(mài)的主要條款，則可視為《購(gòu)賣(mài)合同》，購(gòu)家有權(quán)要求賣(mài)家繼續(xù)履行該合同。這些條款主要有，價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等。不過(guò)，大多數(shù)《定金協(xié)議》或者《居間協(xié)議》都不全部具備上述條款，因此不能視為《購(gòu)賣(mài)合同》。

五招幫你挑上海外圍房

　　文前提要：市房?jī)r(jià)不斷走高，加之供應(yīng)量不斷萎縮，在外圍置業(yè)將成為眾多購(gòu)房者的選擇。但外圍區(qū)域地段價(jià)值遠(yuǎn)低于市，因此如何才能購(gòu)到保值功能較強(qiáng)的物業(yè)，成為購(gòu)房者所要面臨的一個(gè)問(wèn)題。

　　越來(lái)越多的人開(kāi)始選擇在外圍置業(yè)，那么如何使得不動(dòng)產(chǎn)也具備相應(yīng)的保值、增值功能，是購(gòu)房者必須認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。

　　隨著市房?jī)r(jià)不斷上漲，加之供應(yīng)量的日漸，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)市區(qū)域的商品住宅價(jià)格會(huì)不斷推高而使得購(gòu)房成本大幅增加，這對(duì)于大多數(shù)自住需求來(lái)說(shuō)，在外圍置業(yè)已是更為現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　不管是自住還是兼顧投資，都需要強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的保值、增值功能。而現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，外圍區(qū)域的房產(chǎn)在這方面能力恰恰偏弱。那么，如何才能做到更好地做到這點(diǎn)呢？

　　外圍置業(yè)成常態(tài)

　　小林較終選擇在寶山西城區(qū)購(gòu)購(gòu)力一套兩房。小林的購(gòu)房預(yù)算頭付為40萬(wàn)元，可以購(gòu)一套總價(jià)為130萬(wàn)元的房子。較開(kāi)始他以為在中外環(huán)線間能夠購(gòu)到一套兩房，但經(jīng)過(guò)實(shí)地考察之后卻發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了。隨著房?jī)r(jià)的上漲，中外環(huán)線間的大部分新房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近20000元/平方米，少數(shù)還要超過(guò)這個(gè)水平。雖然以這樣的預(yù)算可在該區(qū)域購(gòu)購(gòu)一套工房，但考慮到是新婚用房，他還是放棄了。

　　較終，小林選擇了交通條件已有很大改善的寶山西城區(qū)。雖然

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