某單位一名職員購(gòu)了一套商品房，當(dāng)時(shí)與他簽約的某代理公司在合同中

關(guān)于購(gòu)房面積誤差的條款是這樣寫的：乙方（購(gòu)房方）所購(gòu)單位的建筑面積

為94.8平方米（暫測(cè)面積）。房屋竣工后，若實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積有誤差，

甲、乙雙方銷售價(jià)格多退少補(bǔ)。

由于當(dāng)時(shí)這位先生沒(méi)有請(qǐng)律師對(duì)這份合同進(jìn)行過(guò)查驗(yàn)，結(jié)果交房后，銷

售商告訴他的實(shí)測(cè)面積變成了124.5平方米，而且還以合同中有此約定為由，

讓這位購(gòu)房人補(bǔ)交多出面積的房款。這位顧客感覺(jué)受到了愚弄，便上訴法院，

可法院卻判決他敗訴。原來(lái)，按照合同中該條款的實(shí)質(zhì)含義解釋，該合同簽

訂之后，甲、乙雙方即已允許所購(gòu)房屋的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，但

無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，均采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。

如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析的話，在合同履行中會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是實(shí)

測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)購(gòu)家可向銷售方索要退款；二是實(shí)測(cè)面積多

于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，購(gòu)家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出

面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面

積誤差產(chǎn)生糾紛的情況看，屬于上述兩種情況中后者的占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@

種操作方式既有利于銷售方售房時(shí)以相對(duì)較少的房?jī)r(jià)款吸引購(gòu)房者，而且過(guò)

后要求購(gòu)房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí)，購(gòu)房人又沒(méi)有依據(jù)不交這筆款，只能

自認(rèn)倒霉。對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積與竣工后

的實(shí)測(cè)面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍。而如果誤差超出約定

的范圍，實(shí)質(zhì)上就是發(fā)展商違約，沒(méi)有履行合同?！吨腥A人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合

同法》十六條規(guī)定：“由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有履行合同的，

當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟(jì)合同使一方遭受損

失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償”。因此，如果銷

售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并

要求得到相應(yīng)的賠償。

由此看來(lái)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，作為購(gòu)房人當(dāng)時(shí)有權(quán)力要求發(fā)展商修改

該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充協(xié)議，比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：第

一種方式，附帶條款應(yīng)寫上：房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤

差在3%以內(nèi)的（假設(shè)按此比例，下同），不再結(jié)算，誤差超過(guò)3%的，乙方

有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。種方式寫上，房

屋竣工后如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)，甲、乙雙方按銷售價(jià)

格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此

而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房合同中有關(guān)面積誤差的條款一定要

慎重對(duì)待。

上建律師事務(wù)所鄭昌偉律師 咨詢熱線：63539617 63537397