■一位房地產(chǎn)專業(yè)律師，擬出200余條　購房合同補充條款

■補充條款提供的是談判機會，無需　逐條寫入合同

■購房人和開發(fā)商平等協(xié)商是補充條　款發(fā)揮作用的基礎

隨著購房者的合同風險意識的逐步提高，聘請律師代理或協(xié)助購房的購

房人也越來越多。隆安律師事務所的秦兵律師為購房人擬出的204條購房補充

協(xié)議成為目前涵蓋內(nèi)容較全面、設定權利義務關系較細致的補充條款。

■第1部分合同背景

第1條、銷售廣告：購受人根據(jù)出賣人于_年_月_日刊登在____報第_版的

廣告，于出賣人取得聯(lián)系，就購購住宅一事進行協(xié)商；本合同就雙方可以預

見的條款進行約定，在雙方無法在相關細節(jié)有所說明時，則出賣人提供或發(fā)

布的廣告及宣傳品應當作為證據(jù)。

第2條、合同原則：出賣、購受雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有

關規(guī)定，本著平等、真實、自愿的原則，就購受人購購出賣人住宅一事達成

本合同。

第3條、合同定義：合同中所稱“本合同”系指目前出賣、購受雙方所簽

訂的合同，其他合同則冠以合同的具體名稱。

第4條、合同目的：出賣人知道購受人購購本合同所指住宅系為自己住用、

通過出租獲得利潤或者在住宅升值時通過及時轉(zhuǎn)讓住宅獲得利潤，或者其他

可以利用此住宅相關的所有權或用益物權以獲得利益。

第5條、合同標的：合同中所稱“住宅”或“本住宅”系指目前出賣、購

受雙方簽訂合同即將購賣的住宅。

　第6條、住宅地址：此住宅位于北京市__區(qū)，目前施工進度情況參照照片。

第7條、項目許可：

第8條、批準部門：本項目由北京市已經(jīng)批準立項，項目的批準文號：

第9條、土地權利：本宗土地原所有權人為：yk___，原土地使用權人為：

__，土地使用權證：yk___，土地使用期限為：yk__，土地使用性質(zhì)為：

yk___。

第10條、規(guī)劃情況：用地規(guī)劃批準部門為____，建設工程規(guī)劃許可證：

yk___，建設用地規(guī)劃許可證：____。

第11條、銷售許可：房屋銷售許可部門為：____，房屋銷售許可證：

yk__。

第12條、施工情況：施工許可部門：____，開工證：____。

第13條、建設情況：總設計單位：____，建筑師姓名：____，注冊建筑

師號碼：____，總施工單位：____，總監(jiān)理單位：____。

第14條、住宅標準：適用____。

第15條、住宅驗收：由____負責驗收。

第16條、質(zhì)量評價：由____負責進行質(zhì)量評價。

■第2部分套內(nèi)空間

第17條、住宅戶型：

第18條、平面圖：

第19條、立面圖：

第20條、起居室尺寸：

第21條、書房尺寸：

第22條、臥室尺寸：

第23條、衛(wèi)生間尺寸：

第24條、廚房尺寸：

第25條、陽臺尺寸：

第26條、過道尺寸：

第27條、技術經(jīng)濟指標：

第28條、層高：

第29條、室內(nèi)凈高：

第30條、貯藏空間：

第31條、套內(nèi)樓梯：

第32條、門窗：

■第3部分住宅質(zhì)量

第33條、沉降情況：出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于政府頒布的較高要

求。

第34條、平直度：房屋的墻體及平面均應當平直，傾斜角度不得大于0．

1度，計算方法為：高度差/直線距離；不得超過政府規(guī)定的標準，否則出賣

人將承擔違約責任。

第35條、墻體裂縫：住宅內(nèi)部無任何裂縫；如果雙方無法對是否是裂縫

進行確定的，由出賣人申請有關機構就此問題進行評價；如果購受人仍有不

同意見，則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機選擇5人，由這5人確定是否屬于裂縫。

第36條、設計質(zhì)量：住宅設計質(zhì)量不應低于政府有關機構頒布的設計較

高標準，如果無法達到此等要求，則購受人有權要求出賣人承擔違約責任。

第37條、質(zhì)量證明：出賣人在房屋交付時應當向購受人提供證明其質(zhì)量

的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告；當購受人對此報告提供異議時，出賣人應當證

明這種異議不成立。

第38條、質(zhì)量評價：出賣人在交付住宅前應當提供質(zhì)量評價報告；購受

人有權查驗與住宅質(zhì)量相關的全部文件，有權委托相關機構對住宅質(zhì)量進行

評價，否則不視為交房。

■第4部分公攤面積

第39條、公攤內(nèi)容：出賣人應當在說明公攤面積的內(nèi)容與尺寸，根據(jù)目

前的情況，公攤內(nèi)容包括以下幾個部分

（1）配電室：

（2）公共樓梯：

（3）電梯間：

（4）泵房：

第40條、面積尺寸：房屋的公攤部分、面積及細節(jié)尺寸應當說明。

第41條、面積核實：購受人有權對任何一個尺寸進行核實，此等核實無

需復雜的測量工具，僅憑于任意一個市場上購購的米尺即可進行測量。

第42條、通知到場：當購受人對公共面積進行測量時，如果發(fā)現(xiàn)出賣人

提供的尺寸與事實不符，則應當通知購受人到場進行共同測量，此等通知可

以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真，購受人接到通知后

應當?shù)綀?；出賣人不到場的，有兩人以上證明，購受人即可進行測量。

第43條、違約條件：購受人對其中一個尺寸的測量結果，與出賣人提供

的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合法，購受人有權拒絕支付公

攤面積的費用。

第44條、違約責任：當出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應當在3日內(nèi)雙倍退

還公攤面積的價款，不能退回的，則應當每天支付百分之一的違約金。

■第5部分住宅面積

第45條、公用部分建筑面積：

A、各公用部分名稱：

B、各公用部分面積：

第46條、專用部分建筑面積：

A、陽臺建筑面積：

B、室內(nèi)墻體面積；

C、室內(nèi)使用面積；

D、其構成為臥室面積、書房面積客廳面積、衛(wèi)生間面積各為；

E、面積的數(shù)字以現(xiàn)有的出賣人提供的平面圖紙為標準。

第47條、露臺面積：鑒于露臺面積并不計算在購受人購購面積之中，出

賣人將面積為： ____平方米的露臺之恒久使用權交付給購受人，購受人在使

用過程中無須支付物業(yè)管理費。

第48條、關于建筑面積的約定：

（1）購受人所購住宅約定建筑面積為__平方米，如果經(jīng)過實際測量后，

面積在__至__平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

（2）購受人所購住宅建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于__平方米的，出賣

人無權要求購受人支付多余價款，并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

（3）購受人所購住宅建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于__平方米的，出賣

人應當根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，并且應當

據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

（4）鑒于目前購受人所購住宅面積所適用的契稅為2%，如果因為出賣人

的原因使面積擴大，導致購受人不得不支付比原來稅率更高的稅費，因此而

多支付的稅費，由出賣人承擔；購受人同時有權不支付由于面積擴大所引起

的各種費用的增加，必須支付的由出賣人承擔且保留退房的權利。

第49條、關于套內(nèi)建筑面積的約定：

（1）購受人所購住宅約定套內(nèi)建筑面積為__平方米，如果經(jīng)過實際測量

后，面積在__至__平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

（2）購受人所購住宅套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于__平方米的，

出賣人無權要求購受人支付多余價款，并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

（3）購受人所購住宅套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于__平方米的，

出賣人應當根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，

并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

（4）交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，

應當按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，

購受人無須為任何增加的面積支付費用。

（5）交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都減少的，應當

按相同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出

賣人應當按照較有益于購受人的原則退款，購受人有權選擇諸多方案中的一

個。

第50條、關于使用面積的約定：

（1）購受人所購住宅約定使用面積為__平方米，如果經(jīng)過實際測量后，

面積在__至__平方米之間的，則雙方據(jù)實結算，多退少補。

（2）購受人所購住宅使用面積經(jīng)過實際測量后，大于__平方米的，出賣

人無權要求購受人支付多余價款，并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

（3）購受人所購住宅使用面積經(jīng)過實際測量后，小于__平方米的，出賣

人應當根據(jù)與約定使用面積的差值，雙倍向購受人支付多收價款，并且應當

據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。

第51條、面積測量：購受人有權在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、高

度尺寸進行測量；如果需要對全樓進行測量的，出賣人有義務向購受人提供

與本樓相關的圖紙。

第52條、測量方法：購受人入住前有權聘請有資質(zhì)的機構入戶進行測量，

如果測量結果與出賣人提供的測量結果有差異，則雙方有權提請法院或者有

關機構進行較終決定，在此以前購受人有權先行入住，并且根據(jù)較有益于購

受人測量的結果支付相關費用。

第53條、測量機構：測量機構應當是取得政府機構測繪專業(yè)管理機

構頒發(fā)的測量資格的機構，測量資格不得委托給他人；沒有專業(yè)資格的機構

測量的數(shù)據(jù)無效。

第54條、變化通知：房屋室內(nèi)任何長度或高度尺寸的任何變化均為合同

的變更；面積變化時，出賣人應當于變化時3日內(nèi)書面通知購受人，如果購受

人不同意上述變化，則有權解除本合同，出賣人應當于3日內(nèi)退還全部已經(jīng)支

付的房款。

■第6部分室內(nèi)環(huán)境

第55條、日照時間：房屋全年在日照時間較短的，其窗戶能夠接受

的滿窗日照時間為__公里，此時在距地面1米高度可以看見太陽，具體出賣人

提供數(shù)據(jù)。

第56條、自然通風：室內(nèi)通風情況不低于住宅設計標準的較高要求，出

賣人提供數(shù)據(jù)。

第57條、室內(nèi)保溫：室內(nèi)保溫情況不低于住宅設計標準的較高要求，出

賣人提供數(shù)據(jù)。

第58條、隔熱保溫：外墻隔熱保溫不低于住宅設計標準的較高要求，出

賣人提供數(shù)據(jù)。

第59條、隔聲：墻體隔聲情況不低于住宅設計標準的較高要求，出賣人

提供數(shù)據(jù)。

第60條、磁場：房屋室內(nèi)及室外500米內(nèi)的范圍，即使其產(chǎn)生的磁場強度

并不高于現(xiàn)行健康標準，也不得設有可產(chǎn)生磁場的設施，樓上不得設有無線

電發(fā)射裝置。

■第7部分建筑設備

第61條、給水：出賣人在購受人入住時提供24公里供水，水

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