業(yè)主與開發(fā)商的糾紛越來越多，有人給消費(fèi)者支招，提出“護(hù)身”204條。購(gòu)房人如何限度地消除隱患，避免不愉快的事情發(fā)生呢？本報(bào)樓宇周刊顧問、房地產(chǎn)專業(yè)律師王建文、魏曉東、郭玉濤對(duì)此進(jìn)行了分析。 

    購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)何其多 

    主持人：從你們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，目前，在哪些方面，購(gòu)房人較容易和開發(fā)商發(fā)生糾紛或被開發(fā)商“欺騙”？ 

    郭玉濤：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題比較多，主要集中在廣告欺詐、違反合同、面積誤差、質(zhì)量問題、手續(xù)不全、違反規(guī)劃等方面。 

    魏曉東：購(gòu)房隱患一般是由于消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)房屋的情況不甚了解就急于購(gòu)購(gòu)造成的。入住時(shí)，以前不明確的情況逐漸明晰，所有的不滿都在入住的時(shí)候爆發(fā)了。從我們的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)候，所謂“欺騙”主要是被銷售人員的不實(shí)介紹所蒙蔽，比較集中在房屋使用率、綠化情況、物業(yè)管理費(fèi)等方面。 

    主持人：能否通過一種方法或一個(gè)合同消除購(gòu)房的隱患？ 

    魏曉東：購(gòu)購(gòu)房屋是一個(gè)復(fù)雜的過程，通過一種方法或一個(gè)合同從根本上消除購(gòu)房的隱患是不可能的。消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房屋的過程，包括尋找房屋、調(diào)查項(xiàng)目背景、簽訂合同、交房驗(yàn)收等很多階段，將這一過程簡(jiǎn)化為一個(gè)合同，無論是從技術(shù)角度還是從法律角度來看都是脫離實(shí)際的。 

    王建文：一位稱職律師起草的合同，應(yīng)該充分體現(xiàn)了現(xiàn)行法律法規(guī)和社會(huì)交易習(xí)慣的要求。但即使有了這樣一份完備的合同，就能夠規(guī)范各方的交易行為和解決所有購(gòu)房糾紛嗎？法律 

    的制定往往具有滯后性，既然法律本身具有這樣的特點(diǎn)，那么依據(jù)法律而制定的合同，也就不可能超前地、有預(yù)見性地將各種問題全部囊括其中，從而達(dá)到一勞永逸解決問題的目的。此外，補(bǔ)充協(xié)議是雙方簽訂的，購(gòu)房者可以擬定，開發(fā)商也可以擬定，雙方從自己的立場(chǎng)上擬定的條款，未必會(huì)得到對(duì)方的認(rèn)可。 

    郭玉濤：購(gòu)房人士使用合同，如同購(gòu)菜時(shí)手里提著彈簧秤，合同是20條或204條，無非相當(dāng)于彈簧秤是準(zhǔn)確到克或是毫克，確實(shí)有用，但是彈簧秤卻不能從根本上解決市場(chǎng)的誠(chéng)信問題。同理，細(xì)致的合同本身也不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中問題的實(shí)質(zhì)。正是由于這個(gè)原因，所以我們不可能要求通過一份合同來解決所有人的問題，因?yàn)檫@份合同不可能涵蓋所有的問題。原則上，購(gòu)房時(shí)已經(jīng)有了格式合同。但是這個(gè)格式合同是不全面、不完整的，所以有必要再就某些關(guān)注的問題特別約定，形成補(bǔ)充協(xié)議。這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議只要能夠把購(gòu)房人關(guān)注的問題說清楚，能夠盡量地保護(hù)到自己的利益，就足夠了。 

    購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)“源”于何處 

    主持人：購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是什么原因造成的？ 

    魏曉東：消費(fèi)者對(duì)于開發(fā)商的宣傳不做調(diào)查而且輕信，并且對(duì)于這種情況一般無法舉證，導(dǎo)致消費(fèi)者在和開發(fā)商的糾紛中遭受損失。 

    王建文：我認(rèn)為購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大程度上是由于商品房的“非成品性”造成的。我們購(gòu)音響、電腦、汽車等商品，其價(jià)格也不低廉，但因?yàn)檫@些商品的成品化程度高，屬于工業(yè)化生產(chǎn)的定制性產(chǎn)品，因此我們?cè)谫?gòu)購(gòu)時(shí)往往不簽訂書面合同，購(gòu)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也很低。目前北京的商品房銷售，絕大多數(shù)屬于期房，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，往往面對(duì)的只是一塊地加設(shè)計(jì)圖紙。正是基于期房的這種非成品性，加之部分購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，對(duì)戶型、裝修等提出了具體的要求（即個(gè)性化要求），導(dǎo)致我們必須簽訂書面合同，而且越簽越細(xì)，但還是不能從根本上消除購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，現(xiàn)房銷售是不需要以《商品房購(gòu)賣合同》示范文本作為合同文本的，現(xiàn)實(shí)中的現(xiàn)房銷售合同，內(nèi)容要比《商品房購(gòu)賣合同》簡(jiǎn)化得多，風(fēng)險(xiǎn)也小得多，就恰恰說明了這一點(diǎn)。 

    另外，依法訂立的合同受法律保護(hù)、簽約人也必須遵守，這是每個(gè)人都知道的。但在房屋銷售和使用過程中，購(gòu)賣雙方在很多細(xì)節(jié)上，也均有法不責(zé)眾的心態(tài)，所以違法建設(shè)、違規(guī)銷售的情況就屢禁不絕；所以入住結(jié)算尾款時(shí)，不少的購(gòu)房人只要入住了，就拖著尾款不交。因此，從政府和社會(huì)層面，建立良好的社會(huì)信用體系，培養(yǎng)公民的商業(yè)觀念、法律意識(shí)，對(duì)消除購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是有重要意義的。  　如何消除購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？ 

    主持人：你們?cè)诮邮苜?gòu)房人委托，與開發(fā)商簽合同時(shí)，通過做哪些工作，來消除或減少購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？ 

    魏曉東：我們?cè)诮邮芪泻?，頭先要做的不是坐在屋里簽訂合同，制作補(bǔ)充合同文本，而是要走出辦公室，到房地產(chǎn)管理部門和工商行政管理部門調(diào)查、核實(shí)開發(fā)商和該房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證照、資質(zhì)及這些證照是否在有效期內(nèi)。另外，我們也通過走訪法院等其他機(jī)構(gòu)來了解開發(fā)商的信用情況、是否涉及訴訟等等，然后，才針對(duì)消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)起草談判提綱和銷售人員進(jìn)行協(xié)商，簽訂一個(gè)雙方都認(rèn)可的補(bǔ)充協(xié)議。在整個(gè)購(gòu)房過程中，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在調(diào)查之后有的就已經(jīng)消除，其他的風(fēng)險(xiǎn)通過購(gòu)賣合同對(duì)開發(fā)商的約束來消除。郭玉濤：實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，恐怕任何一個(gè)律師、消費(fèi)者都沒有這樣的智力、精力、經(jīng)驗(yàn)來應(yīng)對(duì)。 

    從根本上解決問題，還要靠政府、靠法制。我舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如購(gòu)房人想了解某個(gè)樓盤土地出讓金的交納情況，他能從政府部門問到嗎？基本不能。還有關(guān)于規(guī)劃的問題、關(guān)于公攤面積的問題等等，基本上房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都是有政府部門監(jiān)管的，可是這些方面的數(shù)據(jù)、結(jié)論卻根本不向社會(huì)公眾開放，所以購(gòu)房時(shí)，大家都會(huì)有一種朦朧的感覺，誰知道以后會(huì)怎么樣呢？全看運(yùn)氣。 

    還有一些問題，比如一些樓盤中存在新蓋房屋侵害住戶采光權(quán)、綠地的情形，但是這些房屋確實(shí)按照法定程序得到了規(guī)劃許可證，你說這是什么問題？所以這就必須靠法制化發(fā)展來解決，這種深刻的問題，恐怕是消費(fèi)者光靠合同條款是解決不了的。 

    所以，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題，不能簡(jiǎn)單地要求消費(fèi)者提高警惕，因?yàn)檫@樣做的前提是假設(shè)消費(fèi)者永遠(yuǎn)面對(duì)著無窮而可怕的陰謀，誰能夠承受？必須要通過加強(qiáng)監(jiān)管、增加透明度、加大打擊強(qiáng)度與力度來解決問題。 

    主持人：從目前來看，為避免糾紛和受騙，較根本、較重要的因素是什么？能否為購(gòu)房人提供一些合理化建議？ 

    魏曉東：保持平和、務(wù)實(shí)的心態(tài)。在期房占主導(dǎo)、新房子不斷涌現(xiàn)、新技術(shù)不斷得到應(yīng)用的今天，購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)的心理狀態(tài)是十分重要的，就像手機(jī)和電腦，生產(chǎn)、銷售商永遠(yuǎn)說現(xiàn)在推銷的是較好的，但半年后又會(huì)有更好的。不少購(gòu)房投訴，之所以導(dǎo)致購(gòu)房人不滿，一方面是開發(fā)商不能如實(shí)兌現(xiàn)承諾，另一方面是因?yàn)椴簧儋?gòu)房人購(gòu)房時(shí)的期望值過高，偏離了所選房屋本身的實(shí)際價(jià)值。 

    王建文：要明確自己較關(guān)注的是什么。房子是一種涉及面極廣、涉及專業(yè)較多的大額消費(fèi)品，選房子實(shí)際上是綜合了多項(xiàng)指標(biāo)后的一種選擇，比如您計(jì)劃購(gòu)購(gòu)一套平均分80分的房子，您給選中的房子打分，戶型、朝向是90分，景觀是65分，區(qū)位是75分，價(jià)格是70分，開發(fā)商資信是80分……只要您較關(guān)注的幾項(xiàng)指標(biāo)得分較高、其他指標(biāo)沒有過低的、而總體綜合分又能達(dá)到80分，那就是一套可以購(gòu)購(gòu)的房子，十全十美只是理想的產(chǎn)物。

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