2003年幾乎可以被稱作房地產政策影響力被極端凸顯的一年，在這一年中，諸多新政策的頒布和執(zhí)行對普通購房人的購房行為產生了不同程度的影響，新版《物業(yè)管理條例》出臺、央產房被國務院批準上市、中國人民銀行出臺提高按揭貸款發(fā)放門檻的相關政策、以及時近年末的135號文件都無一例外地充當了“改變”京城樓市的角色。

除此之外，國發(fā)18號文件以及人總行下發(fā)的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)121號）都在房地產領域引發(fā)了巨大的爭議和討論，但這畢竟僅僅局限在房地產開發(fā)商的層面，除了121號文件中對個人按揭貸款的限制性規(guī)定之外，對于購房人而言，121號文件和18號文件可以說是影響甚微，故不在本榜之列。

既然要盤點2003年的京城樓市，政策自然必不可少，然而，這其中畢竟還存在著些許的遺憾，因為我們還沒有熟練地運用市場化的手段來促進市場資源的優(yōu)化組合，從而形成一個良好的市場環(huán)境，較終使購房人的利益得到保護?；蛟S這樣的還離我們很遠，在現今的市場情況下，政策仍然是保護購房人利益的“利劍”。

但是，我們仍然期待，在若干年后，我們再次盤點京城樓市的時候，政策將不再是較主要的一部分內容。

1《北京市城市房地產轉讓管理辦法》

頒布時間：2003年9月1日

執(zhí)行時間：2003年12月1日

相關政策：無

新政點睛：

A．套內建筑面積預售商品住宅

《辦法》規(guī)定，預售商品住宅應當按套內建筑面積計價。這樣規(guī)定主要是為了保障購房人的權益。長期以來，面積糾紛一直廣泛存在，不僅北京如此，其他省市，例如上海、重慶也是如此。為妥善解決這個問題，專家、學者以及各省市政府房管部門都進行了有益的探索。有的專家、學者很早就有以套內建筑面積計價的提議，重慶市率先以地方性法規(guī)的形式肯定了這一提議，規(guī)定開發(fā)商預售商品住宅應當以套內建筑面積計價。實行以套內建筑面積計價后，重慶市老百姓對面積糾紛的投訴率降為零。鑒于此，《辦法》明確規(guī)定預售商品住宅應當按套內建筑面積計價。

B．對待購房者一視同仁

《辦法》明確規(guī)定，房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的除外。這就從根本上打破了1988年《北京市房屋購賣管理暫行規(guī)定》對房地產受讓人戶口身份的限制，使外籍人、外省市人、本市農民以及軍人在受讓房地產方面享有同等的法律地位。自2003年12月1日起，外省市個人在京購購商品房不再辦理審批手續(xù)，也不再繳納手續(xù)費，只要持合法、有效的身份證件，就可以直接購購商品房。此外，對本市自然人購購商品房取消了原來以戶口作為身份限制的做法。

《樓市》觀點：因為涉及到了較廣泛購房人的根本利益，所以該項政策當然具有十分巨大的影響力：按照套內面積預售商品住宅被大多數普通購房人看作是免售欺詐、減少糾紛的“救命稻草”，再此之前就呼聲甚高，此番出臺，得到了廣大購房人的積極響應，但是，該項政策之所以產生如此之大的反響更是因為大多數專家都對此項政策的前景提出質疑，“新政策將導致業(yè)主共有財產意識的缺失”被看作是該項政策的“軟肋”。

2《物業(yè)管理條例》

頒布時間：2003年6月19日

執(zhí)行時間：2003年9月1日

相關政策：北京市房地局《關于印發(fā)<業(yè)主大會規(guī)程>的通知》、《關于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法〉的通知》、《關于印發(fā)<北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準>的通知》

新政點睛：

A．明確業(yè)主地位

《條例》明確了物業(yè)管理各方的法律地位，業(yè)主是物業(yè)的所有者，一切物業(yè)管理權屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會選聘、解聘。

B．保護業(yè)主實體權利

《條例》注重保護業(yè)主的實體權利，明確了業(yè)主的所有權、成員權、表決權、參與小區(qū)物業(yè)管理的民主管理權利，并從嚴格物業(yè)管理企業(yè)資質、禁止擅自轉讓服務職能、專項維修基金應當?？顚Ｓ玫确矫嫦拗屏宋飿I(yè)管理企業(yè)的行為。

《樓市》觀點：如果說《北京市房地產轉讓辦法》是保護購房人的權益的話，《物業(yè)管理條理》保護的就是購了房子的人的權益。這部法規(guī)的出臺，至少在法律的意義上使社區(qū)的物業(yè)管理活動有了“立法依據”，將在相當大的程度上對現今混亂的物業(yè)管理行業(yè)市場起到相應的規(guī)范作用。但是，這同樣是一部存在爭議的法規(guī)，立法觀念的滯后、罰責的缺失、可執(zhí)行性的欠缺都使人對該部法規(guī)能夠起到的效用產生了懷疑。

3《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》

頒布時間：2003年4月28日

執(zhí)行日期：2003年6月1日

相關政策：無

新政點睛：

A．明確雙倍賠償原則

較高人民法院于2003年6月頒布的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對這個問題給出了明確答案?！督忉尅访鞔_規(guī)定，在商品房購賣糾紛案件中，因出賣人的欺詐行為而造成損失的，購受人有權在要求與開發(fā)商解除合同，要求開發(fā)商返還購房款及利息、賠償損失的基礎上，另行要求開發(fā)商承擔已付購房款不超過一倍的賠償責任。

B．確定欺詐所須承擔責任

根據〈〈解釋〉〉，出賣人應當為其以下五種欺詐行為承擔上述懲罰性法律責任：（1）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人的。（2）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的。（3）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證的。（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。（5）出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

《樓市》觀點：長期以來，購房人是否屬于消費者，對開發(fā)商的欺詐行為是否可以適用《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定獲得雙倍賠償等問題一直是司法界、開發(fā)商、購房人爭議的焦點，高院的司法解釋確認了“購房人是消費者”的原則，這對于購房人而言無疑又多了一層利益的保障，同時，房屋的總價不菲，倘使開發(fā)商欺詐，購房人所獲得的雙倍賠償無疑是一個天文數字，這也是對開發(fā)商的一種制約。

4《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)121號文件）

頒布時間：2003年6月5日

執(zhí)行時間：下發(fā)之日起執(zhí)行

相關政策：《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》、《中國人民銀行關于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知》

新政點睛：

A．提高個人住房按揭貸款門檻

121號文件規(guī)定，購房人只有在購購主體結構已封頂住房時才能向銀行等金融機構申請個人住房貸款，對于高層住宅，只有在其主體工程完成2/3之后，購房人才可向商業(yè)銀行申請個人住房按揭貸款；同時，對購購套以上（含套）住房的利率可以按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率進行調整，而不再執(zhí)行個人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率。

B．限制高端商品房和商用房消費

銀行等金融機構支持中低收入家庭購購住房的需要，限制大戶型、、高端商品房、別墅等項目的貸款，對于購購上述高端商品房或者套住房的購房人應相應提高頭付款比例，同時，購房人購購商業(yè)用房的貸款抵借比不得超過60％，貸款期限較長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為竣工驗收的房屋。對購房人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

《樓市》觀點：人總行的121號文件被眾多的開發(fā)商稱作20年來較為嚴厲的政策，而其對個人按揭貸款方面的限制政策將對購房人產生巨大的影響，因為，京城樓市期房居多，而80%以上的購房人都要依靠銀行的按揭貸款來圓“住房夢”，對絕大多數開發(fā)商來說，銀行按揭也是他們的生存命脈。因此121號文件招致房地產界強烈抗擊。但不管反抗的聲音多么強烈，銀行畢竟也在市場中礪煉出經驗，你喊你的苦，我干我的事。121文件之后，下半年各銀行貸款確已收緊。銀行對于開發(fā)商約束力的增強，對購房人來說是件益事。

5《關于印發(fā)在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知》

頒布時間：2003年8月14日

執(zhí)行時間：2003年10月1日

相關政策：《北京市人民政府關于印發(fā)<北京市已購公有住房上市出售實施辦法>的通知》

新政點睛：

A．批準央產房上市交易

在京國家機關已購公有住房是北京市公有住房中數量較多、質量較好的公房，但由于政策等原因，這批房源一直未能進入二級市場，是造成北京市二級市場不夠活躍的原因之一，不利于人們的居住水平的提高。為此，國務院機關事務管理局、中共直屬機關事務管理局發(fā)布了《關于印發(fā)在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知》，決定在京國家機關已購公有住房自2003年10月1日起可以進入二級市場，進行公開交易。

B．明確自主交易原則

在京國家機關已購公有住房上市交易需遵循統(tǒng)一市場、定點代理、方便職工、系統(tǒng)監(jiān)管的原則，產權人自可行辦理上市交易手續(xù)，也可委托國家定可委托國家指定的定點交易機構代為辦理。

《樓市》觀點：京城二手房市場的長期冷淡在央產房被準許上市交易之后終于看到的興旺的跡象，這對于廣大的購房人而言無疑意味著更多的選擇，你可以選擇商品房，同時，房屋質量、地理位置較好的央產房也不失為一種不錯的選擇。但是，對于央產房給普通購房人立刻帶來收益仍然有相當多的障礙等待清除，數量有限、價格過高都是問題，而如果政策的限制更為寬松，其影響力無疑會更為巨大。

6《關于印發(fā)經濟適用住房價格管理辦法的通知》

頒布時間：2002年11月17日

執(zhí)行時間：2003年1月1日

相關政策：《關于北京市城鎮(zhèn)居民購購經濟適用住房有關問題補充規(guī)定的通知》、《關于印發(fā)〈經濟適用住房價格管理辦法〉的通知》、《關于經濟適用住房優(yōu)先向拆遷居民銷售的通知》

新政點睛：

A．價格政策擁有更大回旋余地

開發(fā)商銷售經濟適用住房時，可以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價（但樓層、

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！