受“銀根”緊縮、“大限”將至等宏觀政策的影響，目前的北京樓市在這一系列“猛藥”面前，出現(xiàn)了暫時(shí)性的“昏迷”，主要癥狀有：對(duì)樓市未來(lái)判斷不清，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)非理性恐慌，甚至有個(gè)別開(kāi)發(fā)商還沒(méi)怎么著呢，就認(rèn)為現(xiàn)在這是“較后一錘子購(gòu)賣(mài)”了，總想著如何增加利潤(rùn)，如何“跑路”。這些樓市現(xiàn)象和心理無(wú)形中加大了購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)，在記者采訪過(guò)程中，太陽(yáng)星城總經(jīng)理韓國(guó)建特別提到這個(gè)問(wèn)題，并對(duì)如何減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，提出以下建議和技巧：

一、要有理性心態(tài)

韓總認(rèn)為，不管任何樓市行情下，購(gòu)房者如果在心態(tài)上保持理性，不盲目“跟風(fēng)”，會(huì)大大減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。比如在目前這種局面下，購(gòu)房者不要光聽(tīng)開(kāi)發(fā)商、媒體說(shuō)“房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)要跌”等表面結(jié)論，還要看他是否論據(jù)充足，同時(shí)也應(yīng)學(xué)會(huì)自己根據(jù)市場(chǎng)供需、產(chǎn)品成本、政策影響等因素科學(xué)地簡(jiǎn)單分析、判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)及區(qū)域發(fā)展，有了這個(gè)判斷力，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)減少，同時(shí)也會(huì)避免不必要的恐慌。

二、看證件是否齊全

韓總在提到這個(gè)問(wèn)題時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管現(xiàn)在許多購(gòu)房者有了看“五證”的意識(shí)，但因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)非常重要，因此，還是要提醒購(gòu)房人，在開(kāi)發(fā)商的證件問(wèn)題上不能馬虎。另外，在實(shí)際購(gòu)房當(dāng)中核查開(kāi)發(fā)商的證件時(shí)，主要看開(kāi)發(fā)商是否有“預(yù)售許可證”或“銷(xiāo)售許可證”就可以了，不用看其他“四證”，但要仔細(xì)看清“預(yù)售許可證”或“銷(xiāo)售許可證”上寫(xiě)的是哪個(gè)區(qū)位、哪個(gè)樓座，以免開(kāi)發(fā)商混淆銷(xiāo)售。

三、看購(gòu)房合同是否及時(shí)備案

對(duì)于這個(gè)細(xì)節(jié)，許多購(gòu)房者都沒(méi)有關(guān)注到。韓總說(shuō)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有些開(kāi)發(fā)商因?yàn)樵谫Y金上存在問(wèn)題，會(huì)在售房前將土地抵押給銀行，獲得貸款，然后再賣(mài)給購(gòu)房者，這等于在“土地問(wèn)題”上，開(kāi)發(fā)商“一女許兩家”，這會(huì)影響購(gòu)房者拿到產(chǎn)權(quán)證。為了避免這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房合同及時(shí)備案，因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商能把合同到房地局備案，必須先到銀行解押，這就避免了開(kāi)發(fā)商“一女許兩家”的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商把購(gòu)房合同拿到房地局備案，需要一個(gè)月左右時(shí)間就能辦下來(lái)。

四、看開(kāi)發(fā)商實(shí)力

目前這種局面，受影響較大的是那些資金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商受影響不大，因此，購(gòu)房者選房時(shí)，要選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，較好是上市的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樯鲜泄酒髽I(yè)運(yùn)作、財(cái)務(wù)報(bào)告比較透明，便于了解與監(jiān)督。另外，還要看開(kāi)發(fā)商是否有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是否還有后續(xù)項(xiàng)目。

五、選擇按揭方式購(gòu)房

目前，北京樓市上賣(mài)的房子，主要是期房，購(gòu)房者選擇付款方式時(shí)，較好選擇按揭方式，把自己的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)減到較小。

除了以上這些購(gòu)房建議與技巧，韓總還提到，為了避免購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，使房子保值，較好的辦法就是選擇有升值空間的房子，而如何選擇有升值空間的房子呢，韓總分析說(shuō)，房子的升值較主要的因素是地段升值。而地段是否升值，主要依托于以下幾個(gè)方面：

，要看這個(gè)區(qū)域未來(lái)的市政、交通條件如何，如路網(wǎng)是否發(fā)達(dá)，是否有**、高速等快速出行通道等，這是地段是否升值的較基本要素；

，要看區(qū)域周邊環(huán)境，看看是否有公園、綠地、河流等宜人的生活環(huán)境，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，好的環(huán)境是高適合度、高端房的必要因素，它會(huì)給房子帶來(lái)巨大的附加值和升值空間；

第三，要看區(qū)域規(guī)劃和區(qū)域容積率，除了項(xiàng)目自身的容積率以外，整體區(qū)域的容積率也很重要，相對(duì)來(lái)講，區(qū)域容積率越低越好，一來(lái)，區(qū)域容積率越低，密度越低，居住越舒適，二來(lái)，區(qū)域容積率越低，區(qū)域供應(yīng)量越少，項(xiàng)目之間競(jìng)相降價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)越少。比如目前的百子灣地區(qū)，雖然離CBD很近，但因?yàn)轫?xiàng)目密度大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)很難漲上去，再比如太陽(yáng)宮地區(qū)，區(qū)域容積率低，競(jìng)爭(zhēng)小，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)步上升。樓市評(píng)論專(zhuān)家李小寧在近期的一次區(qū)域升值研討會(huì)上也說(shuō)，太陽(yáng)宮地區(qū)是規(guī)劃比較好的區(qū)域，整體性比較強(qiáng)，交通便捷、配套較好，價(jià)位也比較適合；

第四，要看區(qū)域配套的內(nèi)容、數(shù)量和檔次。目前，購(gòu)房者比較關(guān)注項(xiàng)目周邊配套是否齊全，不太注重配套的內(nèi)容和檔次，其實(shí)，如果項(xiàng)目周邊高端的酒店、寫(xiě)字樓或好的教育配套，會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)很好的外部效應(yīng)和升值空間，比如CBD、清華大學(xué)周邊的房?jī)r(jià)高主要就是配套好；

第五，要看居住人群的素質(zhì)，這個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是無(wú)形的，也是不為人們所重視的，但對(duì)社區(qū)氛圍、社區(qū)文化的形成很重要。社區(qū)氛圍和社區(qū)文化對(duì)房子升值空間的影響會(huì)越來(lái)越大?！　　　　?作者：李海霞)