開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同，交房面積“見長”，交房誤差比高達(dá)37％，購房者不愿意為多出的房屋面積“購單”引發(fā)訴訟。近日，法院一審判決：購房者不用為開發(fā)商多交的超出約定3％的房屋面積付錢，開發(fā)商還須賠付由此引起的延期交房違約金。

簽約購房

2003年10月20日，江蘇省宿遷市宿城區(qū)市民宋春影與宿遷市某房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱房產(chǎn)公司）簽訂商品房購賣合同，約定：宋春影購購房產(chǎn)公司開發(fā)的位于該市“霸王商城”的一套房屋，建筑面積35.03平方米，其中套內(nèi)建筑面積32.5779平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e2.4521平方米，單價3768.19元，總金額132000元。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方自行約定同意，房屋面積以較終房管部門測量為準(zhǔn)，房款多退少補。合同同時列出了面積誤差比的計算公式……

宋春影在合同簽訂當(dāng)日支付房款52800元，2003年11月20日與中國銀行宿遷支行簽訂了按揭貸款合同，貸款金額79000元，該款于2003年11月24日轉(zhuǎn)入房產(chǎn)公司賬戶。

房子變大

2004年8月28日，宋春影收到房產(chǎn)公司發(fā)出的交房通知后前往房產(chǎn)公司辦理交房手續(xù)，卻得知所購房屋套內(nèi)建筑面積增加為34.07平方米、分?jǐn)偯娣e增加為13.985平方米。按照合同中列出的計算公式計算出所購購房屋面積誤差比為37％。宋春影因而拒絕接收房屋，雙方為此一直不能達(dá)成協(xié)議。

2004年11月，宋春影向法院起訴稱，2004年8月29日，房產(chǎn)公司發(fā)出交房通知。宋春影前去領(lǐng)房時，房產(chǎn)公司卻拒絕交付驗收合格的房屋和驗收合格證。經(jīng)核實，被告所售商品房水電等設(shè)施尚未安裝到位，二樓的一些地方仍在建設(shè)當(dāng)中。且被告又以新增分?jǐn)偯娣e為由單方強(qiáng)求原告補交房款，否則拒絕交付房屋。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)。其他業(yè)主也遭遇同樣情況。原告經(jīng)多方了解，得知被告在交付之日根本不具備交房條件，其通知交房純屬欺騙行為。請求法院判令被告立即交付原告所購購的房屋并支付逾期交房違約金。

房產(chǎn)公司答辯并提出反訴稱：我公司不存在違約情況。原告已經(jīng)在2004年8月28日接到我公司的交房通知，是因其對房屋建筑面積、公攤面積提出異議而拒絕接收。我公司開發(fā)的商品房已于2004年8月30日經(jīng)宿遷市質(zhì)檢站等單位會合驗收，并經(jīng)宿遷市建筑工程監(jiān)理咨詢驗收合格。對于新增的分?jǐn)偯娣e，合同第五條約定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”，“商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方自行約定同意，房屋面積以較終房管部門測量為準(zhǔn)”。原告的房屋面積是經(jīng)過權(quán)威部門測量的，其不接受沒有法律依據(jù)，故我們要求原告補交房款并不違反合同約定。原告未按照合同約定的時間將剩余房款79000元匯到我公司賬戶，其頭先構(gòu)成違約。綜上，我公司明確表示：原告在交齊房款后立即接收房屋；我公司不承擔(dān)違約責(zé)任。

開發(fā)商敗訴

宿城區(qū)法院審理認(rèn)為，被告雖然在合同約定的期限內(nèi)以書面形式通知原告接收房屋，但根據(jù)有關(guān)部門的實際測量結(jié)果，該房屋實際套內(nèi)建筑面積及公攤面積與合同約定不一致，且面積誤差比高達(dá)37％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（3％）。對此，雖然被告辯稱在合同第五條中雙方對面積誤差問題已有約定，不應(yīng)再適用上述面積誤差比的計算公式，但在商品房購賣中，購房者處于相對弱勢地位，其與賣房人簽訂合同后，極少有條件和機(jī)會獲悉所購房屋的有關(guān)信息，而開發(fā)商則掌握和決定著所開發(fā)的房屋的面積、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等所有情況，因此，原、被告雖然在合同中對面積差異有約定，但被告在實際履行合同過程中未能遵循誠實信用的民法基本原則，侵犯了原告的合法權(quán)益。同時，江蘇省人大常委會2002年2月通過的《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定“當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合同中約定以實際交付面積為準(zhǔn)，但實際交付面積大于或小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的……預(yù)購人不退房的，大于百分之三部分產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，并可以不支付該部分的房價款……。”故原告以此為由拒絕接收房屋并無不當(dāng)。但原告應(yīng)當(dāng)在法定面積誤差范圍內(nèi)補交房款，接收房屋，對超出法定面積誤差范圍的面積可不再支付房款，該部分損失應(yīng)當(dāng)由被告自己承擔(dān)。對原告要求被告支付逾期交房違約金的主張于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

近日，法院作出一審判決：被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后立即向原告交付房屋，并支付逾期交房違約金及銀行貸款平均利息。

法官說法:在商品房的購賣過程中，3％是一道硬杠杠?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比完全值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比完全值超出3％，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。

本案中，開發(fā)商的格式合同條款第五條約定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”，“商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方自行約定同意，房屋面積以較終房管部門測量為準(zhǔn)”，因違反了以上有關(guān)法律規(guī)定，實際被法院判決為無效條款。根據(jù)《合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，不論是房屋面積縮水還是房屋面積變大，購房者都能夠依法維護(hù)自己的合法權(quán)利?！　　　　?作者：佳木 芳芳)