在經(jīng)過(guò)春節(jié)短暫的修整之后，樓市又將迎來(lái)春季新盤(pán)上市新高潮，開(kāi)發(fā)商的各種市場(chǎng)預(yù)熱活動(dòng)現(xiàn)在也已全部展開(kāi)。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，已于去年6月天津市房管局叫停的“先期預(yù)訂”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變相的無(wú)證銷(xiāo)售商品房行為，如今又開(kāi)始出現(xiàn)。

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)變作咨詢(xún)

和去年禁令出臺(tái)前有所不同，目前市場(chǎng)中公開(kāi)宣傳“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的幾乎銷(xiāo)聲匿跡，一些開(kāi)發(fā)商紛紛打起擦邊球，“內(nèi)部咨詢(xún)”成為新項(xiàng)目上市前較普遍的市場(chǎng)推廣名詞。

盡管很多售樓員表示其目前進(jìn)行的“內(nèi)部咨詢(xún)”活動(dòng)只是方便購(gòu)房者提前了解自己的項(xiàng)目，并非是違規(guī)進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，但記者卻發(fā)現(xiàn)，這些所謂的“內(nèi)部咨詢(xún)”有很多本質(zhì)上都是“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的改頭換面：購(gòu)房者交納數(shù)千至數(shù)萬(wàn)元不等的費(fèi)用，即可在項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前選定自己中意的房屋，并享受一定的優(yōu)惠，如果購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)前不打算購(gòu)購(gòu)了，這些預(yù)訂費(fèi)用還可退還。

主要目的提前造勢(shì)

開(kāi)發(fā)商為何如此熱衷以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式推廣新項(xiàng)目呢？一些地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，這主要是為了在新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前盡可能多地積累客戶(hù)。一般地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)都會(huì)經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、市場(chǎng)預(yù)熱、正式銷(xiāo)售、尾盤(pán)銷(xiāo)售四個(gè)階段，如今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，開(kāi)發(fā)商都希望在項(xiàng)目正式銷(xiāo)售前能鎖定一部分有購(gòu)購(gòu)意向的客戶(hù)。只進(jìn)行客戶(hù)登記對(duì)雙方都沒(méi)什么約束力，于是開(kāi)發(fā)商便提出了“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的營(yíng)銷(xiāo)方式：購(gòu)房者提前交一部分費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者中意的房子預(yù)留下，待開(kāi)盤(pán)后再簽訂正式合同。

戴德梁行研究顧問(wèn)部經(jīng)理王紅認(rèn)為，房地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的主要目的就是為了造勢(shì)，讓人覺(jué)得：房子已經(jīng)不多了，再不登記等開(kāi)盤(pán)的時(shí)候想購(gòu)也購(gòu)不到了。王紅指出，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的一部分，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選較差的戶(hù)型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱(chēng)那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到較后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶(hù)的流失。開(kāi)發(fā)商一般在房子數(shù)量、戶(hù)型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。另外，部分資金緊張的開(kāi)發(fā)商也會(huì)借“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的機(jī)會(huì)提前回款，加速資金周轉(zhuǎn)。

購(gòu)房者苦衷一大堆

依據(jù)有關(guān)規(guī)定，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房銷(xiāo)售許可證》之前，自行或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，采取“放號(hào)”方式認(rèn)(訂)購(gòu)商品房或簽訂“認(rèn)購(gòu)卡”、“訂購(gòu)卡”、“確認(rèn)卡”、“派籌卡”等任何形式的認(rèn)(訂)購(gòu)協(xié)議，以及以任何名目向消費(fèi)者收取包括“訂金”、“預(yù)訂金”、“誠(chéng)意金”、“誠(chéng)信金”等費(fèi)用，都屬于違規(guī)銷(xiāo)售行為。

然而目前的現(xiàn)實(shí)是，每逢樓盤(pán)開(kāi)始“內(nèi)部咨詢(xún)”時(shí)，售樓處總會(huì)人滿(mǎn)為患。購(gòu)房者明知這種做法違背了有關(guān)規(guī)定，但仍執(zhí)意要搶先交上“訂金”，占下自己想要的房子。

據(jù)了解，一些購(gòu)房者認(rèn)為，與其開(kāi)盤(pán)時(shí)去售樓處排隊(duì)，還不如趁早在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期下手，這樣朝向、樓層、面積、戶(hù)型等方面的挑選余地還大一些。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽了協(xié)議，如果不滿(mǎn)意還可退還訂金，反正也沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

存在風(fēng)險(xiǎn)提高警惕

天津市房屋主管部門(mén)有關(guān)人士提醒購(gòu)房者，不具備預(yù)售條件的商品房，一定是某項(xiàng)手續(xù)還沒(méi)有辦下來(lái)，或在某個(gè)環(huán)節(jié)上出了問(wèn)題。購(gòu)了這樣的房子會(huì)有兩種可能：一是確實(shí)如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，一步步辦妥各種手續(xù)，讓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房成為合法上市的商品房，將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)換簽為正式合同文本；另一種可能是，此項(xiàng)目在某個(gè)環(huán)節(jié)上是違規(guī)的，不能按時(shí)辦下合法銷(xiāo)售的手續(xù)。這種結(jié)果將給購(gòu)房人帶來(lái)麻煩，引發(fā)糾紛。

戴德梁行研究顧問(wèn)部經(jīng)理王紅對(duì)記者說(shuō)：“很多購(gòu)房者也許并沒(méi)有考慮周全，結(jié)果在各種促銷(xiāo)方式的刺激下就訂了一套房，這樣又變相幫助了開(kāi)發(fā)商制造樓盤(pán)好賣(mài)、銷(xiāo)售興旺，從而引發(fā)更多客戶(hù)的購(gòu)購(gòu)欲望，不知不覺(jué)中成了開(kāi)發(fā)商的‘托兒’。而且，這種先期預(yù)訂、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為，客觀上有可能會(huì)增加市場(chǎng)中某些人炒樓花的行為，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，不利于營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境?！薄　　　　?作者：姜昊)