開發(fā)商和房產(chǎn)專家本報(bào)交鋒

■開發(fā)商各有認(rèn)識：有人認(rèn)為肯定會導(dǎo)致房價(jià)下降，有人認(rèn)為只是會降低增長幅度而不是價(jià)格的下降。

■專家認(rèn)為：房價(jià)會先降后升。

在購房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產(chǎn)商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物業(yè)稅的方式，每年為土地支付成本，開發(fā)期間，每年由地產(chǎn)商支付；房子賣出后，由業(yè)主每年支付，這是近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)談?wù)撦^多的話題之一。11月19日，國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在“中國財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。

有關(guān)物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響再次成為當(dāng)前討論的一個(gè)焦點(diǎn)，特別是物業(yè)稅征收可能給房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，無論對已經(jīng)購過房還是想購房的人都關(guān)系到切身利益。為此，本報(bào)請到了頂秀清溪副總經(jīng)理劉新虎，萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶及北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任王宏新，分別表述了各自的觀點(diǎn)。

■開征物業(yè)稅會使房價(jià)下降嗎?

購房者購一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會跟著大幅度下降嗎？

黃璽慶：肯定會導(dǎo)致房價(jià)下降

雖然說房價(jià)不完全由成本構(gòu)成，實(shí)際上房價(jià)更多是由市場供求關(guān)系來決定的。但是，如果開征物業(yè)稅，那么對房屋的需求會不會改變呢？現(xiàn)在人們購房的成本主要就是每個(gè)月的按揭，如果現(xiàn)在嫌房價(jià)高影響一些人購房，那么物業(yè)稅開征了，養(yǎng)房的成本會高很多，這樣需求就會減少，自然房價(jià)會下降。從成本講，開發(fā)商的土地成本降了，也給房價(jià)下降留出了空間。

開征物業(yè)稅房價(jià)能降多少，很難估計(jì)，但肯定會下降。如果大膽估計(jì)，會下降25%。

劉新虎：降低增長幅度，而不是價(jià)格的下降

導(dǎo)致短期房價(jià)今年增長較快是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時(shí)候，有需求自然會支撐房價(jià)。物業(yè)稅其中主要的部分是土地出讓金，如果改成年付時(shí)，可降低房價(jià)的構(gòu)成部分。反之成本降低的時(shí)候又刺激了需求，那么對房價(jià)來說又起到支撐作用。

另外從租賃市場來看，以現(xiàn)有的租金再累加物業(yè)稅，整體來說租金會有一個(gè)調(diào)高。相對來說，推動(dòng)了房價(jià)。按照率的計(jì)算方法是繼續(xù)推動(dòng)房價(jià)，會有一個(gè)相對較低的上調(diào)過程。所以物業(yè)稅的開征不是必然導(dǎo)致房價(jià)下降。

另外，如果我國的經(jīng)濟(jì)增長率在“十一五”期間還會保持持續(xù)增長的態(tài)勢，房價(jià)下降的可能性就會比較小。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長率提高了意味著我們每個(gè)人的可支配收入在以比較高的速度增長。如果房價(jià)不匹配的話，更多人購得起房的時(shí)候，需求會超過供給，在這種情況下房價(jià)肯定會漲，而不是降。

王宏新：房價(jià)會先降后升

從成本角度來講，物業(yè)稅應(yīng)該會使房價(jià)降下來。但如果服從供求關(guān)系的話，我覺得一開始必然有一個(gè)下降的空間。而真正決定房價(jià)的是供求，我們要看供求的因素有沒有變化。從目前來看，物業(yè)稅只是影響到成本里面的一點(diǎn)，而今天這個(gè)房價(jià)的上漲有很大一部分是一種供需矛盾。而房子供求矛盾是一直存在的。而現(xiàn)在供求矛盾不在于房子，而在于房子下的土地。目前的招拍掛制度會使土地的價(jià)格上漲，這個(gè)成本始終會轉(zhuǎn)到消費(fèi)者手上。事實(shí)上，是在開發(fā)商拿高利潤的背后，政府也切了一塊，這種制度不改，我覺得價(jià)格是無法掉下來?？赡芤婚_始會有某種程度的下調(diào)，但又會馬上在房地產(chǎn)的供求中漲上去。如果我們土地供應(yīng)制度不改變，物業(yè)稅本來是想給購房者減少一點(diǎn)成本，結(jié)果可能恰恰又給他們增加了一種負(fù)擔(dān)。

■預(yù)期物業(yè)稅會開征，現(xiàn)在應(yīng)該購房還是等待

物業(yè)稅是預(yù)期中的一項(xiàng)政策，究竟會對市場產(chǎn)生怎樣的影響目前只能是一種預(yù)測。對于購房人來說，目前應(yīng)該出手購房還是等待？畢竟政策對市場的影響是巨大的。黃璽慶：自住的別等待

該購就購，背著和抱著一般沉。我認(rèn)為購房是較不值得觀望的，對自住型的房子不存在觀望。而對投資性的房子是永遠(yuǎn)有“觀望”存在的。我覺得如果想購房子解決居住問題，根本就不要考慮政策因素，趕緊購?！坝^望”將會損兵折將。

王宏新：從政策中找利潤不太可能

無論從中國的城市化來看，還是從區(qū)域發(fā)展來看，房地產(chǎn)作為財(cái)富也好、作為投資價(jià)值也好，都是在漲的。從近幾年來說，沒有人說會等來一個(gè)期待中的降價(jià)結(jié)果。但如果把它與物業(yè)稅結(jié)合起來的話，該購還購。這一定要取決于自己。如果說你希望從政策差里面找到一些利潤不大可能。

劉新虎：逢低購入

在某一時(shí)段，由于現(xiàn)金流或者其他原因，開發(fā)商會推出一些優(yōu)惠措施。但無論從房價(jià)還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來說成本是剛性增長的過程，如果是沒有物業(yè)稅的話，我們的房價(jià)是增長的，而如果有物業(yè)稅的話，我認(rèn)為也是一樣的。現(xiàn)在購房和有物業(yè)稅之后，我覺得預(yù)期是一樣的。如果作為一個(gè)市場投資行為的時(shí)候，會有一個(gè)觀望的機(jī)會。但如果是自住，就應(yīng)該抓緊實(shí)現(xiàn)了。

■物業(yè)稅會使開發(fā)門檻降低嗎

物業(yè)稅如果開征，開發(fā)商將不必在開發(fā)前交納70年的土地出讓金。這對開發(fā)商來說無疑將減輕很大的負(fù)擔(dān)。這是否意味著開發(fā)門檻的降低？

黃璽慶：物業(yè)稅降低開發(fā)門檻不是壞事

我認(rèn)為對開發(fā)商來說門檻降低不是壞事。房地產(chǎn)的寡頭壟斷是很容易形成的，房地產(chǎn)壟斷的區(qū)域性很強(qiáng)，購房者也是區(qū)域性很強(qiáng)，天津人很少到北京來購房，北京人也很少到天津去購房。這種壟斷一旦形成，房地產(chǎn)價(jià)格不是政府想調(diào)就調(diào)的。如果門檻降低了，可能會有更多的開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以有效地打破房地產(chǎn)區(qū)域性的寡頭壟斷，這樣可以從另外一個(gè)層次上降低房價(jià)。

劉新虎：物業(yè)稅對開發(fā)門檻沒什么影響

寡頭壟斷是一個(gè)趨勢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身這種發(fā)展是資金占有逐步集中的過程。以前，一部分開發(fā)商能夠靠銀行融資獲取土地進(jìn)行開發(fā)，但越來越集中之后，銀行的資金在逐步退出，實(shí)際上就是行業(yè)的發(fā)展對自有資金的要求越來越高。我覺得物業(yè)稅降低的門檻較終是很有限的。但對同行業(yè)發(fā)展來說，門檻是逐步提高了。資金力量、管理力量弱的企業(yè)肯定會被淘汰。

王宏新：開發(fā)門檻本來就不高

我認(rèn)為房地產(chǎn)這塊門檻本來就低，尤其是房地產(chǎn)商的資金多元化了，而且越來越是一種戰(zhàn)略投資型的。如果只是在爭搶土地的環(huán)節(jié)，資金實(shí)力會體現(xiàn)得很明顯。

■“十一五”期間物業(yè)能否推開

在上月19日舉辦的“中國財(cái)稅論壇2005”上國家稅務(wù)總局的有關(guān)官員表示，“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。對于這一對市場影響巨大的政策，各方人士都十分關(guān)注究竟其正式出臺的時(shí)間，因此也就有了各自的判斷。各方的分析認(rèn)為“十一五”期間全面推行物業(yè)稅的可能性不大。黃璽慶：“十一五”期間不會全面推行

我認(rèn)為“十一五”期間還是研究和試點(diǎn)階段，不會全面推行，因?yàn)檫@是一個(gè)十分復(fù)雜的過程。王宏新：能否執(zhí)行表示懷疑

我國的各項(xiàng)制度目前還不是很完善，這幾年搞試點(diǎn)肯定有它的積極意義。要完善二手房和房屋租賃市場也不是短期內(nèi)能做到的。物業(yè)稅的實(shí)行要考慮征稅能力是不是已經(jīng)發(fā)展好了？信用狀況是否匹配？對此比較懷疑。劉新虎：全面鋪開可行性不大

但在“十一五”期間有一部分會進(jìn)行試點(diǎn)，但還在研究的階段。要推進(jìn)物業(yè)稅必須要加強(qiáng)基礎(chǔ)體系的建設(shè)，比如說對二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制，包括一些技術(shù)手段的執(zhí)行能力，對租賃信息、價(jià)格市場這塊體系的建設(shè)都要有大的推進(jìn)。這都是下一步推進(jìn)物業(yè)稅較基礎(chǔ)的東西。另外對市場的評詁調(diào)控能力，信用體系建設(shè)的完善情況等，都需要非常巨大的工作量。物業(yè)稅的推行需要一個(gè)非常強(qiáng)大的后臺來支持。這在一定程度上也影響了推進(jìn)的速度。

●關(guān)鍵詞：物業(yè)稅●

據(jù)專家介紹，所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。

　　　　　(作者： 周宏)