住房是人類的基本需求，它作為人類日常生活的基本消費(fèi)資料，也是世界上任何一個(gè)國家所關(guān)注的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。我國的城鎮(zhèn)住房制度改革從20世紀(jì)70年代末80年代初開始，至今已有二十幾年的歷程。這些年，通過建立和發(fā)展房屋購賣市場，居民的住房狀況有了明顯改善。但是，政府所采取的各種房改政策，包括目前實(shí)施的住房公積金制度和經(jīng)濟(jì)適用房政策等，幾乎都是圍繞房屋的購賣制定的。而在住房消費(fèi)觀念上，居民普遍認(rèn)為購房是解決自身住房問題的根本途徑甚至是惟一途徑。人們對購房保持著較高的熱情，在很多地區(qū)出現(xiàn)了“購房熱”，有些地方甚至出現(xiàn)全民購房的景象。

然而，通過房屋購賣能完全解決我國現(xiàn)階段的住房問題嗎?

應(yīng)否鼓勵(lì)大家都去購房?

市場化的住房制度，使得對住房的需求必須根據(jù)自己的貨幣支付能力，通過市場交換來滿足，即可支配收入決定了對住房的支付能力。

近兩三年來，我國房價(jià)增長迅速，而居民收入的增長速度卻明顯小于房價(jià)的增長速度。國家統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的數(shù)字顯示， 2004年，全國商品房平均銷售價(jià)格漲幅由年初的3．6％加速到年末的14．4％。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲15．2％。而2004年同年，我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為9422元，僅比2003年的 8472元增長11．2％，收入增長幅度明顯小于房價(jià)的增長幅度。

面對房價(jià)增長過快且居高難下的狀況，我國多數(shù)居民按照其貨幣支付能力，還遠(yuǎn)不具備購房的實(shí)力。

為解決中低收入家庭的購房問題，我國政府推出了面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房政策。何為經(jīng)濟(jì)適用房?即以行政劃撥土地，享受政府優(yōu)惠政策，以保本微利為原則，面向中低收入家庭的普通商品房。按國際通用慣例，一般居民家庭收入劃分為高、中等偏高、中等、中等偏低、低5個(gè)檔次。一個(gè)國家里高收入與低收入都不會(huì)占有太大的比重。照此劃分，我國經(jīng)濟(jì)適用房政策面向的對象為中低收入者，但這里的中低收入者并未明確界定，它是指所有高收入以下的所有，還是僅指中等偏低和低收入?

還以北京為例，按照北京市《經(jīng)濟(jì)適用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積應(yīng)控制在54平方米至117平方米之間，以80平方米中小戶型為主，單套總價(jià)較高32萬元。北京 2005年較低工資標(biāo)準(zhǔn)為580元，較低生活保障金為300元。這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)屬于我們所說的低收入，年收入為7000元左右，30萬元左右的房價(jià)約是年收入的42倍。顯然，這一根本就不可能跨入購購經(jīng)濟(jì)適用房的行列。如果按有關(guān)文件的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購購對象界定為年收入6萬元以下的無房戶，那么經(jīng)濟(jì)適用房就是面向中等偏低收入的。暫且不論在我國現(xiàn)階段年收入在3-6萬元的家庭是否應(yīng)當(dāng)享受政府補(bǔ)貼，但即使是帶有政府保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房也面臨與商品房同樣的問題——高房價(jià)與低收入的矛盾。事實(shí)上，多數(shù)居民連所謂的“經(jīng)濟(jì)適用房”都支付不起。

此外，經(jīng)濟(jì)適用房政策的制定也有目標(biāo)選擇問題。經(jīng)濟(jì)適用房政策的目的是解決中低收入家庭的“購房”問題。政策制定者把中低收入家庭的住房需求定義為了“購房”，認(rèn)為“購房”是解決中低收入家庭住房需求的惟一途徑。這在一定程度上是鼓勵(lì)大家都去購房。

退一步講，我們假設(shè)人們都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，全民購房在實(shí)踐中就是必要的嗎?或者說，人們就必須都通過購房來滿足自己的住房需求嗎?答案仍然應(yīng)當(dāng)是否定的。不同的居民有不同的住房需求。有些人通過短期租賃即可解決自己的住房需求，比如職業(yè)不穩(wěn)定或流動(dòng)性較強(qiáng)的人群。如果一旦在某地購購了一套住房，就相當(dāng)于在此地定居。若因?yàn)楣ぷ骰蚱渌蛐枰w移此地時(shí)，房子不同于其它消費(fèi)品，要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓勢必是一件麻煩事。另一方面，人們因?yàn)橘徺徚朔孔?，在找工作時(shí)會(huì)局限于房子所在城市，這在一定程度上影響了人才的流動(dòng)。

租房與購房都是住房消費(fèi)的合理形式

深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)之一是停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，由原來的實(shí)物分房 (或稱福利分房)改為居民通過市場自行解決住房。但是，通過市場自行解決住房并不等于全民購房。

住房分配的貨幣化，也即要實(shí)現(xiàn)住房的商品化。但住房商品化包含房屋購賣商品化和房屋租賃商品化兩層含義。在制定住房政策、發(fā)展住房市場時(shí)，需要統(tǒng)籌考慮住房的購賣和租賃兩個(gè)方面。這些年的住房制度改革一直強(qiáng)調(diào)房屋購賣市場，房屋購賣市場也的確得到了較快的發(fā)展，但房屋租賃市場卻被忽視了。

然而，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，并非需要人人都通過購房解決住房問題。租房與購房都是住房消費(fèi)的合理形式，不一定要求居民都擁有產(chǎn)權(quán)住房，只要有可居住的住房便可。

在我國，現(xiàn)在人們普遍存在“租房不如購房劃算”的觀念，認(rèn)為每月交房租還不如每月付房屋按揭款。前者在十幾年或二十幾年后還是別人的房屋，而后者則在十幾年或二十幾年后成為自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋。而在西方發(fā)達(dá)國家，低收入、剛參加工作或剛畢業(yè)不久的年青人，職業(yè)或居住地尚不穩(wěn)定的中等收入者，一般都是通過租房解決居住問題，當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件改善或職業(yè)、居住地穩(wěn)定后才購購產(chǎn)權(quán)房。高收入者則除了購購自己居住的房屋外，還會(huì)購購其它房屋作為投資品，進(jìn)行房屋出租。

近期在我國北京、上海、廣州等大城市開始實(shí)行的廉租房制度，恰恰說明解決中低收入者住房的有效途徑除了購房還包括租房。與其為了一套房子而過著窘迫的日子，不如先通過租房解決居住需求，等經(jīng)濟(jì)實(shí)力改善后再購購住房。

或許有人會(huì)質(zhì)疑：如果通過租房解決住房問題，那么加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)這一住房制度改革的指導(dǎo)思想就不能實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，所謂只有全民購房才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的觀念是沒有依據(jù)的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非只有靠全民購房來帶動(dòng)。

讓我們來舉個(gè)簡單的例子：假設(shè)普通住房20萬元一套，市場上存在 10戶年收入1萬元以下、家庭儲(chǔ)蓄 2萬元以下的低收入家庭和1戶年收入100萬以上、家庭儲(chǔ)蓄1000萬元以上的家庭。如果讓他們都購房，那么 10戶低收入家庭購購住房0套，購房金額0元，1戶高收入家庭購購高端住宅3套，每套價(jià)格為100萬元，購房金額300萬元。在這種情況下，購房總金額為300萬元，而且有10戶家庭沒有房子住。假定那1戶高收入家庭僅僅是為了防止貨幣貶值才購購第 3套住宅，那么，還有1套高端住宅空置。

如果實(shí)行購房與租房并舉：1戶高收入家庭購購住房2套，購房金額 200萬元，同時(shí)這戶高收入家庭購購普通住房10套，出租給那10戶低收入家庭，購房金額200萬元。在這種情況下，購房總金額400萬元，比全民購房時(shí)的購房金額多100萬元，而且11戶家庭都有房子住，還不存在住房空置?？梢姡笠环N方案不僅能夠更有效地解決住房問題，而且也能更有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。西方國家成功解決居民住房問題的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有房屋的購賣市場與租賃市場同時(shí)健全，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語

應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展房屋租賃市場，逐步實(shí)現(xiàn)住房的購賣市場和租賃市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)鼓勵(lì)人們轉(zhuǎn)換住房消費(fèi)觀念，改變只有購房才算解決自己住房需求的傳統(tǒng)觀念。鼓勵(lì)中等偏低收入的人通過租房解決住房問題，低等收入的人由政府進(jìn)行租金補(bǔ)貼到市場上租房或由政府提供廉租公房。

　　　　　(作者：楊麗 郭廣迪)