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連續(xù)遭遇新政 一位自住客購房賣房的“禍福得失”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 959 次
06年是一個(gè)政策年,三月份至今,政府先后端出近十條政策,加息、國(guó)六條、十五條、個(gè)稅、限外資等等,每一個(gè)都分量十足。而在這過程中,作為較普通的自住客,他們會(huì)有怎么樣的購房經(jīng)歷和心情呢?為此我們找到一位在連續(xù)政策流中完成購房賣房的自住客,或許從他的經(jīng)歷,他的得失可以折射出一種政策下的購房愿景。
一月,初生購房念頭
華建民(化名),剛過五十,上有老下有小,一家三口加上老母同住在一套三房二廳二衛(wèi)內(nèi)。該房周邊配套設(shè)施齊全,小區(qū)房齡在八年左右。
建民大器晚成,四十歲才通過考試應(yīng)聘成為某街道的國(guó)家公務(wù)員,經(jīng)自身的刻苦勤奮,3年時(shí)間升至科長(zhǎng)。隨著公務(wù)員的待遇逐步提高,現(xiàn)在建民的收入已經(jīng)不亞于一個(gè)中層白領(lǐng)了。那套三房是01年他為了提高住房條件購購的,當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)很低,六里110平米總價(jià)才30多萬。
今年過年期間,看到周圍很多同事都購了新房,再瞅瞅自家住的小區(qū)和房子,挑挑毛病可是一大堆。建筑外立面破損陳舊,老式房型南北不通采光很差,四樓對(duì)80歲的老母來說也很不方便……于是建民心中誕生了一個(gè)換新房的念頭。
三、四月,看房、選房
經(jīng)過一番計(jì)量后,建民基本確立了老房換新房的計(jì)劃,目前要保留舊房還達(dá)不到這個(gè)條件。計(jì)劃有了,接著就是較痛苦的看房過程,周末兩天都沒得休息,和妻子一起四處看盤。新房、二手房,凡是中意的小區(qū)都不會(huì)放過;售樓處、中介、媒體廣告,有房源信息的都會(huì)關(guān)注留意。
漸漸的,建民夫妻挑選的范圍開始擴(kuò)大。原本僅在住址附近的六里、昌里、南碼頭等地區(qū)搜索,現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)展到上南、北蔡。
每天出入家門,建民一家都可以看到楊高南路、浦三路路口的一個(gè)大廣告牌——海上國(guó)際花園,這個(gè)樓盤引起了他們的興趣。
四月一個(gè)星期六的下午,建民夫妻乘公交730在樂購錦繡店下車,不遠(yuǎn)處就是海上國(guó)際花園的售樓處,但一進(jìn)門卻被告知房源已經(jīng)所剩無幾。雞頭雞腳誰要啊,于是建民夫婦一頭扎進(jìn)了樂購對(duì)面的中介一條街。
相比售樓處,中介的二手房源真是眼花繚亂,海上國(guó)際花園業(yè)主中投資客的比例很高,交房之際他們更是蠢蠢欲動(dòng),即使賣不掉也能出租收回報(bào)了。中介工作人員也殷勤得多,推銷的手段也豐富多樣:“上個(gè)月溫總理說了,要解決部分城市房?jī)r(jià)上漲過快的問題。要開始調(diào)控了,現(xiàn)在購房是殺價(jià)的好時(shí)機(jī)啊?!?
建民對(duì)房產(chǎn)政策并不了解,也不感興趣,他只是把自己的購房要求告訴了中介,讓他們推薦幾套合適的房源。三房、四房、復(fù)式,經(jīng)過一連串的挑選和實(shí)地看房,建民夫妻對(duì)海上國(guó)際花園總體的社區(qū)印象很好,位置比原址遠(yuǎn)三、四站路,在接受范圍之內(nèi)。
邊看房邊作比較,這是建民四月份每個(gè)周末的必修課,終于到了第三個(gè)周末,他有了初步的意向:182平米的躍層四房,一樓連二樓,帶自家花園。上家掛牌價(jià)165萬,單價(jià)算下來9100元左右,比市場(chǎng)價(jià)要低一些。
四月底,敲定購房,老房掛牌出售
四月下旬,在表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的購購意向后,中介讓建民和房東面談一次。從中介處得知,房東是上海本地的投資客,海上國(guó)際花園有2套房,閔行一個(gè)樓盤還有2套房,目前還貸壓力比較大,資金也很吃緊。在海上國(guó)際花園交房之前他就在附近的中介掛牌了,定價(jià)也刻意略低于市場(chǎng)價(jià),想盡快脫手減輕還貸壓力。
建民是次購房和人砍價(jià),按朋友給他的建議,他開門見山地就表示要拉到零頭,160萬。上家可不干,已經(jīng)比市場(chǎng)價(jià)低了,較多讓1萬,稅費(fèi)各自分擔(dān)。于是雙方開始僵持,建民想反正我有房住不著急,急的是你。
4月28日,央行再次加息,各檔貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),投資客的成本又增加了。可他們較擔(dān)心的還不是這增加的成本,政策對(duì)購房人心里預(yù)期的影響才是較可怕的,隨之帶來的觀望氣氛很可能會(huì)重演05年的那一幕。
上家急了,主動(dòng)打電話給建民,表示愿意放3萬。建民不是省油的燈,從各種媒體上他也了解到政策可能產(chǎn)生的效應(yīng),于是緊咬160萬不放,還是那句,你急我不急。
沒過幾天的4月30日,還沒進(jìn)入5月份,上家終于還是摒不住放棄了底線,答應(yīng)160萬成交。終于,建民敲定了這套新房,具體的購房資金他也謀劃好了。原住房還沒出售,所以他先問親戚籌100萬,等老房賣了再還,加上60萬積蓄,10萬公積金貸款,20萬商業(yè)貸款,基本上可以應(yīng)付房款和裝修費(fèi)用。
天,建民就把老房在周邊中介掛了個(gè)遍,全裝修110平米三房掛牌105萬,這個(gè)價(jià)格也略微低于市場(chǎng)價(jià),盡快脫手可以把親戚的借款還清。
五、六月,幾度調(diào)價(jià),急于脫手
接下去的幾個(gè)月,輪到建民急了。5月17日,國(guó)六條出臺(tái),業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為一場(chǎng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將拉開序幕;5月28日,國(guó)六條中有關(guān)套型面積的政策細(xì)化出臺(tái),90平米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)浮出水面;5月31日,國(guó)六條中二手房營(yíng)業(yè)稅予以明確,購購不足五年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅,建民得知自己的房子已超過五年,一場(chǎng)虛驚。
僅隔數(shù)日,建民已經(jīng)從下家變身為房東,急于出售的心情他這次可是真切地體會(huì)到了,滿口答應(yīng)親戚不出幾個(gè)月就能還錢,而現(xiàn)在的狀況讓他坐立難安。雖然親戚的借款可以延期,但他更擔(dān)心的是這房子究竟幾時(shí)能賣掉,還賣不賣的掉。
政策雖然沒有對(duì)建民出售那套房子產(chǎn)生直接影響,但整個(gè)樓市風(fēng)聲鶴唳的局面或多或少波及到二手市場(chǎng)。建民算過,五、六兩月來看房的加起來不到五個(gè),而那邊新房的裝修已經(jīng)被提上日程。一邊收不回錢,一邊又要開始花錢,建民急了。在中介的建議下,兩個(gè)月內(nèi)他三次調(diào)低價(jià)格,105萬到104萬,104萬到102萬,較后一次直接下放到100萬。
而有意向的看房人還是不見增多,要不就是殺價(jià)過狠,要不就是嫌房型不好。進(jìn)入七月份,酷暑更是阻擋了許多看房人,建民也似烈日般心急火燎。難道還要繼續(xù)調(diào)價(jià)?
八月初,政策幫忙,成功出售
酷熱的七月,政策出臺(tái)的步伐依然不見停止的跡象,明確90平米為單套建筑面積、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、限制外資,一系列看似對(duì)建民無關(guān)痛癢的政策接連問世。7月26日,關(guān)于對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅的政策重拳出擊,8月1日后轉(zhuǎn)讓未滿五年的二手房將征收20%的差額所得稅。二手房市場(chǎng)無疑遭到重創(chuàng),一時(shí)間轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象激增,還有一部分人則在尋找政策空子想辦法避稅。
可沒想到的是,二手房征個(gè)稅的新政反而幫了建民一把。中介告訴建民,他的房子房齡已超過五年,屬于免稅的范圍,而且較近他們把這類免稅房寫在黑板上放在店門口,作為推薦房源,利用的是購房人擔(dān)心房東轉(zhuǎn)嫁稅款的心理。
從無人問津的老房到被推薦的香餑餑,建民這套房子開始受到了關(guān)注,來看房的人也多了起來。不久之后,就有兩個(gè)人表示了購購意向。經(jīng)過一個(gè)星期的商談,8月6日,建民根據(jù)總價(jià)的接受程度選擇了其中一位外地來滬安家的生意人,總價(jià)99萬,稅費(fèi)各半。
就這樣,在大半年的時(shí)間里,建民完成了一次住房的新老交替。而前前后后的幾次政策,令他既有得又有失,他也切切實(shí)實(shí)地體驗(yàn)到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變化。
較近,建民一直忙著裝修新家,對(duì)于這次的購房賣房經(jīng)歷,他發(fā)出了這樣的感言:要不是我要購房,我也不會(huì)關(guān)心這么多的房產(chǎn)政策,沒想到樓市變化那么大,出一個(gè)政策就會(huì)有一個(gè)反應(yīng)。投資客太多、投資比例太高,都會(huì)導(dǎo)致樓市發(fā)展的不健康、不和諧,較后倒霉的還是我們普通購房人。還是看得出來,這些調(diào)控政策是要打壓投資客,為我們老百姓謀福利的。
(作者:湯旻濤)
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