前言：

不少讀者一直篤定房地產(chǎn)才是中國(guó)較順潮流的投資方式，當(dāng)然，如果你的錢(qián)夠購(gòu)房的話。

很多在三，四年前購(gòu)了房的人會(huì)很開(kāi)心的發(fā)現(xiàn)，如今，無(wú)論是什么樣的理由，他的房子從每平米的價(jià)格上來(lái)看至少有了40%的漲幅，甚至超過(guò)100%。而且?guī)缀鯖](méi)聽(tīng)說(shuō)有人在近五年的購(gòu)房過(guò)程中虧損過(guò)。房子似乎成了一個(gè)穩(wěn)賺不賠的購(gòu)賣，而且利潤(rùn)豐厚。

事實(shí)果真如此么？購(gòu)房子沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)？拉出一個(gè)眾化的投資工具---基金，來(lái)比比看，除了房子，我們是不是就沒(méi)有其他的選擇了呢？

可曾想過(guò)購(gòu)樓也會(huì)虧

香港樓市從1996年的頂峰到1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)的全面崩塌只數(shù)月之久，剛剛在十月中旬告別破產(chǎn)噩夢(mèng)（4年破產(chǎn)期）的鐘鎮(zhèn)濤也很難再憶起當(dāng)初投資樓市的慘痛----在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)"富翁"一夜之間變成了百萬(wàn)"負(fù)翁"。

不妨截取歷史上幾格場(chǎng)景：1926年的美國(guó)、1991年的日本、1997年的東南亞，人們難以想象美國(guó)1923-1926年房地產(chǎn)投機(jī)狂潮會(huì)引發(fā)華爾街股市崩盤(pán)，并較終導(dǎo)致了以美國(guó)為頭的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)；而日本經(jīng)濟(jì)到今天都沒(méi)有完全走出蕭條的陰影。

因"漲"而漲

很多生活在北京、上海的朋友都與筆者提到過(guò)一個(gè)詞：需求！中國(guó)這么多人要住房子，而且多數(shù)城市人都是積聚了幾代人的財(cái)富有備而來(lái)，房?jī)r(jià)當(dāng)然要漲，況且土地是資源。但仔細(xì)考量，"需求"更多來(lái)自于投資而非居住，全國(guó)范圍有足夠的經(jīng)濟(jì)能力在居住地購(gòu)得起房的人占多大比例？這些購(gòu)得起房的人的需求是什么？我們看到購(gòu)得起房的人有需求去購(gòu)套，因?yàn)榭瓷先ベ?gòu)房子是賺錢(qián)的，而且非常賺錢(qián)；購(gòu)不起房的人終究購(gòu)不起。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，北京地區(qū)2005年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1525億元，比上年增長(zhǎng)3.5%，增幅比上年回落19個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積2803.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.4%；其中住宅2566萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.3%。商品房空置面積1374.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.6%。也就是說(shuō)，除了投資增長(zhǎng)、銷售面積增長(zhǎng)，空置率也隨之攀升。如果需求是"居住"的話，為什么會(huì)有空置？如果說(shuō)有旺盛的居住需求，那么除了住宅價(jià)格的上漲外，房屋租金也應(yīng)該隨房?jī)r(jià)的上漲而上漲，但是如圖一，我國(guó)房地產(chǎn)租賃價(jià)格卻呈平緩下降趨勢(shì)。

圖說(shuō)：果真因?yàn)樾枨蠖鴿q的房?jī)r(jià)卻擔(dān)不起租價(jià)下降的事實(shí)

房?jī)r(jià)將穩(wěn)步上漲

當(dāng)然，筆者并非要唱衰樓市，相反，房?jī)r(jià)會(huì)在未來(lái)的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)穩(wěn)步上漲。畢竟當(dāng)前我國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的國(guó)家和地區(qū)之一，攜人民幣升值之虞，熱錢(qián)洶涌勢(shì)不可擋。房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，也一定會(huì)受到很大的影響而快速的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了土地，房屋價(jià)格的上漲。而穩(wěn)步上漲則是區(qū)別于幾年前的快速上漲，用建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾先生2005年在人民日?qǐng)?bào)上關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一段話用來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題較好不過(guò)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，更是政治問(wèn)題。去年以來(lái)，一些地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅偏快、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高。在房?jī)r(jià)上漲比較快的地方，伴隨著商品房結(jié)構(gòu)的不合理，中低價(jià)位、中小戶型房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求。房?jī)r(jià)上漲與投機(jī)性購(gòu)房相互推動(dòng)：房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了大家對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的期望值，投機(jī)和投資的人更多地進(jìn)入，又進(jìn)一步造成房地產(chǎn)的供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。這些問(wèn)題帶來(lái)了生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲，涉及到普通居民居住權(quán)益的保障，既影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也涉及到社會(huì)的穩(wěn)定。一些國(guó)家和地區(qū)出現(xiàn)過(guò)的情況值得我們思考：房?jī)r(jià)大漲后出現(xiàn)大跌，使得購(gòu)房人的資產(chǎn)縮水，銀行壞賬上升。這些問(wèn)題在我國(guó)雖然還未出現(xiàn)，但政府未雨綢繆，從保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展出發(fā)，從保障普通居民居住權(quán)益出發(fā)，從穩(wěn)定社會(huì)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

基金并非不值一曬

那么除了房地產(chǎn)，還有什么樣的投資可以比較有效的讓個(gè)人資產(chǎn)保值增值，似乎成了很多投資者的疑惑。2006年股票型基金及混合偏股型基金精彩的業(yè)績(jī)著實(shí)讓不少個(gè)人投資者獲得了驚人的收益。在morningstar統(tǒng)計(jì)的84只股票基金中，今年以來(lái)（10個(gè)月）的平均回報(bào)率為67%，也就是說(shuō)，這個(gè)層級(jí)的收益率與投資一百萬(wàn)購(gòu)套上海市的小兩居、三個(gè)月倒手賺二十萬(wàn)是一樣的結(jié)果。

我們?cè)倏纯磮D二中這個(gè)類似于四川盆地橫截面的輪廓，從2004年4月，基金從此開(kāi)始跌破面值，到今年10月，A股走出了一個(gè)的拋物線，點(diǎn)數(shù)幾乎持平，但是憋到今年沒(méi)賣基金的人都奔走相告好運(yùn)氣。對(duì)比另外一張圖，來(lái)自hexun股票基金指數(shù)走勢(shì)，居然在大盤(pán)一點(diǎn)沒(méi)漲的情況下，基金一路走高，今年的奇跡翻番收益可能不會(huì)在來(lái)年重演，但是這至少說(shuō)明，基金作為一項(xiàng)大眾投資工具，也確有其燙平風(fēng)險(xiǎn)的作用。

房子是必需品么？

現(xiàn)在，讓我們來(lái)考慮一個(gè)問(wèn)題：基金與房地產(chǎn)，哪個(gè)更適合個(gè)人投資者去參與？特別是一個(gè)非專業(yè)的投資者，似乎更多的投資者愿意嘗試房產(chǎn)，即使兩項(xiàng)投資收益相差無(wú)幾，確也甘愿加入看房大軍，倒手購(gòu)賣不亦樂(lè)乎。究其根本，房子看得見(jiàn)摸得找，就算貶值也有實(shí)物，無(wú)怨無(wú)悔，但基金雖然不用看護(hù)照料，但總覺(jué)得難以把握。不妨試著從內(nèi)心來(lái)找尋一下答案：

房子是什么？

房子是做什么用的？

房子可以以什么樣的方式獲得收益？

房子近5年的價(jià)格波動(dòng)是什么樣的？

身邊有誰(shuí)聽(tīng)說(shuō)購(gòu)房虧掉了？

如果較壞的情況，房子難以脫手賣掉，你會(huì)怎么處理？

房子是必需品么？

可能大部分讀者會(huì)覺(jué)得答案非常明顯：房子誰(shuí)都有，可以用來(lái)租或賣，一年比一年貴，就沒(méi)見(jiàn)過(guò)誰(shuí)購(gòu)房虧了的。大不了真虧了我就自己住?？纯?，我們是多么了解房子的一切。

那么基金呢？基金是什么？基金是做什么用的？基金以什么樣的方式獲得收益？基金近5年的價(jià)格波動(dòng)是什么樣的？誰(shuí)購(gòu)基金虧了？基金虧了該怎么辦？基金是必需品么？同樣的問(wèn)題放在基金身上，是不是開(kāi)始覺(jué)得有些難以應(yīng)付？

真正的原因來(lái)了，多數(shù)時(shí)候我們是否對(duì)一項(xiàng)投資擁有信心更多的基于對(duì)這個(gè)投資項(xiàng)目的了解程度和收益水平。于是，一個(gè)更加被了解，且多數(shù)時(shí)候總是有收益的項(xiàng)目就占了上風(fēng)。相比房子，基金在2004，2005年給了不少投資者很大的壓力，中途不乏對(duì)這個(gè)投資失去信心的人割肉離開(kāi)。而且，他們留下的經(jīng)驗(yàn)是：基金是會(huì)虧錢(qián)的，基金有風(fēng)險(xiǎn)，不要去購(gòu)。而且，沒(méi)有房子我會(huì)睡馬路，而沒(méi)有基金似乎沒(méi)什么了不起的。即使是今天，擁有基金的人也會(huì)有相當(dāng)?shù)谋壤涣私饣鸬娘L(fēng)險(xiǎn)收益特征。那么在下一次殘酷的下跌中，又會(huì)有多少人對(duì)基金失望呢?

評(píng)估三性作選擇

筆者曾經(jīng)和一位開(kāi)發(fā)商朋友不止一次的爭(zhēng)論過(guò)房地產(chǎn)投資這個(gè)命題，結(jié)論是:趨勢(shì)明顯，容易介入，是個(gè)保值的好工具。如果從專業(yè)角度來(lái)評(píng)估房產(chǎn)與基金投資孰優(yōu)孰劣的話，可以從收益性，安全性，和流動(dòng)性來(lái)看：上面的例子中，三個(gè)月25%的收益率看似得來(lái)全不費(fèi)功夫，但一年能有幾次這樣的倒手機(jī)會(huì)，而基金67%的收益又太超常，往后再遇這樣的高增長(zhǎng)幾率并不大，所以暫且將二者的短期收益率評(píng)定為平手。但根據(jù)國(guó)際成熟的趨勢(shì)，長(zhǎng)期而言，證券市場(chǎng)的收益率始終置于房地產(chǎn)市場(chǎng)的上端。

真正在流動(dòng)性上見(jiàn)分曉，基金無(wú)疑擁有更好的流動(dòng)性，較快的貨幣市場(chǎng)基金到賬，房地產(chǎn)中屯積的資金卻難以變現(xiàn)贖出，一個(gè)月、半年，甚至幾年。據(jù)此，將大部分資金押在房地產(chǎn)上的投資者實(shí)在不智。

換個(gè)思路作計(jì)算題，現(xiàn)在有一對(duì)年輕夫妻，兩個(gè)人合計(jì)年收入一萬(wàn)，手里攢了20萬(wàn)，如果是購(gòu)房的話按照70萬(wàn)一套房，頭付20萬(wàn)，其余部分貸20年，每月要還三千多。購(gòu)房的代價(jià)就是手邊什么錢(qián)都沒(méi)，每月現(xiàn)金流銳減36%，生活水準(zhǔn)明顯下降。在小兩口收入有明顯提高或還清貸款前，生活將始終被動(dòng)。如果先拿出20萬(wàn)投資于合理的基金或基金組合，當(dāng)期限不少于兩年的時(shí)候，可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為投資收益可以做到每年10%（股票基金的平均收益水平高于這個(gè)數(shù)）如果租住那套70萬(wàn)的房的話，應(yīng)該可以把租金控制在2000以內(nèi)，比每月按揭少支付1616。按此計(jì)算第7年的時(shí)候就有556685的資產(chǎn)可用。彼時(shí)，選擇一套更大的房產(chǎn)也許會(huì)更適合。

選擇固定資產(chǎn)還是金融投資，孰優(yōu)孰劣因人而異，但投資者需要明了，投資只是提高生活水平的途徑，如果因?yàn)橥顿Y而降低了現(xiàn)有的生存質(zhì)量未免有些本末倒置。

　　　　　(作者：吳霽)