下月正式啟用

《常州市商品房購賣合同（示范文本）》（修訂版）將于２００７年６月１日正式啟用。近日，常州市房管局正式公布《常州市商品房購賣合同（示范文本）》，有“霸王”嫌疑的條款在此次新合同示范文本中被清除。

據(jù)悉，常州市現(xiàn)行的《商品房購賣合同示范文本》是２０００年制定的，隨著房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的變化，許多不足之處逐漸暴露，主要問題是：不能體現(xiàn)國家和社會對房地產(chǎn)市場健康和諧發(fā)展的需要，與現(xiàn)行的法律法規(guī)存在矛盾，出賣人和受購人的市場地位不平等造成信息不對稱，無法適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化的需要。為此，市房管局聯(lián)合工商局修訂了常州市的商品房購賣合同示范文本。

新的示范文本共有１７處修改。新的合同文本對開發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)采用了固定的格式，同時在條款中讓購房者有更多的知情權(quán)；采取針對性的格式條款設(shè)置，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。新購房合同范本，信息更加透明，體現(xiàn)在商品房抵押情況、預(yù)售資金監(jiān)管以及前期物業(yè)管理等方面；責(zé)任更加明確，體現(xiàn)在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、房屋質(zhì)量及保修的約定等方面；條款設(shè)置更具針對性，體現(xiàn)在信息保密、層高誤差約定、房屋接收、按套計價等方面；管理更加科學(xué)，體現(xiàn)在資金監(jiān)管、合同備案、格式條款限定等方面。

針對目前部分開發(fā)企業(yè)或代理公司擅自使用或披露購受人的信息，侵害當(dāng)事人權(quán)利的行為，此次合同中也特地增加了關(guān)于購受人及其委托代理人不得擅自披露出賣人信息的條款。

本次修改中，專門增加了層高誤差的條款。明確層高低于設(shè)計層高１．５厘米的，由出賣人向購受人支付房屋價款總金額的１％。

原合同規(guī)定了按面積計價時面積誤差處理辦法，解決了面積縮水的問題。但對于按套計價面積差異的處理就沒有規(guī)定。實踐中開發(fā)企業(yè)采用按套銷售房屋比較普遍，這使得面積差異問題又成為熱點(diǎn)。因此，針對這種情況，本次修改規(guī)定“當(dāng)事人選擇按套計價的，面積增加的，購受人無需支付增加面積部分的價款；面積減少的，出賣人返還減少面積部分的價款?！?p>新的示范合同對交付條件和交付手續(xù)有了明確規(guī)定。原合同中關(guān)于綜合驗收的內(nèi)容被刪除，而重新規(guī)定了必須辦妥竣工備案手續(xù)、按設(shè)計要求建成小區(qū)公建配套設(shè)施、市政公用設(shè)施、園林綠化工程的４項條件。

本次修改，對規(guī)劃、設(shè)計變更進(jìn)行了限制，明確因變更給購受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給于相應(yīng)的補(bǔ)償。

現(xiàn)合同則對產(chǎn)權(quán)登記有了明確，“因出賣人的責(zé)任，購受人不能在房屋交付后９０日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”，購房者可以有２種選擇：退房或者按合同約定向開發(fā)商收取違約金。

對保修責(zé)任條款進(jìn)行了修改，增加了房屋質(zhì)量問題的處理內(nèi)容，購受人因房屋主體質(zhì)量不合格和多次維修不能修復(fù)時，有退房的權(quán)利。

在規(guī)范開發(fā)商行為的同時，新示范文本明確了一些購房者的責(zé)任。專門增加了關(guān)于購受人逾期收房的違約責(zé)任條款。按照合同約定的不同的逾期時間，規(guī)定了購受人的違約責(zé)任以及出賣人的合同解除權(quán)利。

同時，該市還公布了新的《常州市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《常州市前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（示范文本）》，旨在規(guī)范前期物業(yè)管理活動，引導(dǎo)前期物業(yè)管理當(dāng)事人通過合同明確各自的權(quán)利和義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛。

　　　　　(作者：吳文龍)