下月正式啟用

《常州市商品房購賣合同（示范文本）》（修訂版）將于２００７年６月１日正式啟用。近日，常州市房管局正式公布《常州市商品房購賣合同（示范文本）》，有“霸王”嫌疑的條款在此次新合同示范文本中被清除。

據(jù)悉，常州市現(xiàn)行的《商品房購賣合同示范文本》是２０００年制定的，隨著房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展和相關法律法規(guī)的變化，許多不足之處逐漸暴露，主要問題是：不能體現(xiàn)國家和社會對房地產(chǎn)市場健康和諧發(fā)展的需要，與現(xiàn)行的法律法規(guī)存在矛盾，出賣人和受購人的市場地位不平等造成信息不對稱，無法適應房地產(chǎn)市場變化的需要。為此，市房管局聯(lián)合工商局修訂了常州市的商品房購賣合同示范文本。

新的示范文本共有１７處修改。新的合同文本對開發(fā)企業(yè)的法定義務采用了固定的格式，同時在條款中讓購房者有更多的知情權；采取針對性的格式條款設置，保護購房者的合法權益。新購房合同范本，信息更加透明，體現(xiàn)在商品房抵押情況、預售資金監(jiān)管以及前期物業(yè)管理等方面；責任更加明確，體現(xiàn)在房屋交付標準、付款方式、房屋質(zhì)量及保修的約定等方面；條款設置更具針對性，體現(xiàn)在信息保密、層高誤差約定、房屋接收、按套計價等方面；管理更加科學，體現(xiàn)在資金監(jiān)管、合同備案、格式條款限定等方面。

針對目前部分開發(fā)企業(yè)或代理公司擅自使用或披露購受人的信息，侵害當事人權利的行為，此次合同中也特地增加了關于購受人及其委托代理人不得擅自披露出賣人信息的條款。

本次修改中，專門增加了層高誤差的條款。明確層高低于設計層高１．５厘米的，由出賣人向購受人支付房屋價款總金額的１％。

原合同規(guī)定了按面積計價時面積誤差處理辦法，解決了面積縮水的問題。但對于按套計價面積差異的處理就沒有規(guī)定。實踐中開發(fā)企業(yè)采用按套銷售房屋比較普遍，這使得面積差異問題又成為熱點。因此，針對這種情況，本次修改規(guī)定“當事人選擇按套計價的，面積增加的，購受人無需支付增加面積部分的價款；面積減少的，出賣人返還減少面積部分的價款?！?p>新的示范合同對交付條件和交付手續(xù)有了明確規(guī)定。原合同中關于綜合驗收的內(nèi)容被刪除，而重新規(guī)定了必須辦妥竣工備案手續(xù)、按設計要求建成小區(qū)公建配套設施、市政公用設施、園林綠化工程的４項條件。

本次修改，對規(guī)劃、設計變更進行了限制，明確因變更給購受人的權益造成損失的，出賣人應當給于相應的補償。

現(xiàn)合同則對產(chǎn)權登記有了明確，“因出賣人的責任，購受人不能在房屋交付后９０日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬證書的”，購房者可以有２種選擇：退房或者按合同約定向開發(fā)商收取違約金。

對保修責任條款進行了修改，增加了房屋質(zhì)量問題的處理內(nèi)容，購受人因房屋主體質(zhì)量不合格和多次維修不能修復時，有退房的權利。

在規(guī)范開發(fā)商行為的同時，新示范文本明確了一些購房者的責任。專門增加了關于購受人逾期收房的違約責任條款。按照合同約定的不同的逾期時間，規(guī)定了購受人的違約責任以及出賣人的合同解除權利。

同時，該市還公布了新的《常州市前期物業(yè)服務合同（示范文本）》和《常州市前期物業(yè)管理服務協(xié)議（示范文本）》，旨在規(guī)范前期物業(yè)管理活動，引導前期物業(yè)管理當事人通過合同明確各自的權利和義務，減少物業(yè)管理糾紛。

　　　　　(作者：吳文龍)