■二手房購賣上下家心理價(jià)位差距明顯 ■成交價(jià)多低于報(bào)價(jià)3％－5％

●購房者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)還是太貴，或者資金不足，一開口往往砍價(jià)10％

●目前市場(chǎng)上能夠達(dá)成交易的二手住宅的成交價(jià)格普遍低于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的主流報(bào)價(jià)3％－5％左右;

●隨著普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以及稅費(fèi)減免時(shí)間認(rèn)定等進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)一波成交小高峰

樓市“新政”頒布后二手房購賣雙方的心態(tài)發(fā)生了分化，據(jù)各大中介公司反映，房東出于實(shí)際利益考慮，往往不愿過多讓利，較多把掛牌價(jià)調(diào)低5％，但購房者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)還是太貴，或者資金不足，一開口往往砍價(jià)10％，心理價(jià)位相差不小。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查顯示，目前約有7成左右的購房客戶仍在市場(chǎng)邊緣游走：一方面是期待更多利好政策的出臺(tái)，另一方面則是等待房?jī)r(jià)水平的調(diào)整到位。而現(xiàn)實(shí)的成交情況也證實(shí)了這一點(diǎn)：目前市場(chǎng)上能夠達(dá)成交易的二手住宅的成交價(jià)格普遍低于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的主流報(bào)價(jià)3％－5％左右。

購家“大刀闊斧”砍價(jià)10%

陸先生的房子位于閘北區(qū)中、內(nèi)環(huán)間，早在6月，他就掛牌出售，不過由于市場(chǎng)不好，155萬元的掛牌價(jià)一直沒有成交?！靶抡背雠_(tái)后，陸先生“砍”掉了零頭，把掛牌價(jià)調(diào)成150萬元。果然，該房源在一周時(shí)間里迎來了幾組看房客，不過，看房客一開價(jià)就是“140萬元”，理由是這個(gè)價(jià)錢正好擠進(jìn)“普通房”標(biāo)準(zhǔn)。但陸先生認(rèn)為，這個(gè)價(jià)位超過其心理底價(jià)，不能交易。

記者從多家中介公司了解到，這樣的情況并不少見。借著各種稅收減免的市場(chǎng)利好消息，目前上海二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)均確實(shí)有所下降，尤其對(duì)于購購超過2年以上普通住宅的房東來說，掛牌幅度下降明顯。上海中原地產(chǎn)反映，從全市150家門店獲悉，近階段打電話到分行要求降低掛牌價(jià)格的房東不在少數(shù)，同時(shí)分行掛牌量也有所增加，其中50%以上的新進(jìn)掛牌房源為普通住宅。

漢宇地產(chǎn)和美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部有關(guān)人士告訴記者，在“新政”出臺(tái)后，的確有不少房東調(diào)低了掛牌價(jià)，但很少有調(diào)低幅度超過5％的，而購房者則認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)不好，價(jià)格理應(yīng)更低一些，砍售價(jià)來“大刀闊斧”，往往一開口就“砍價(jià)”超過10％。購賣雙方的預(yù)期相差較大。在這種情況下，除少數(shù)急需賣房者愿意接受外，大部分交易因?yàn)檎劜粩n而“擱淺”。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究主管黃河滔告訴記者，一個(gè)典型的例子就是一套閔行七寶板塊的牡丹新村兩房房源以每平方米1萬元左右的價(jià)格成交，較目前主流報(bào)價(jià)低5%左右。而位于同一小區(qū)內(nèi)的同樓層的房源報(bào)價(jià)一般在1.05萬元－1.1萬元/平方米左右。

成交量提升但遠(yuǎn)未全面回暖

樓市“新政”于11月1日?qǐng)?zhí)行后，全市的二手房市場(chǎng)較9月和10月初活躍，但在成交量上體現(xiàn)得不是特別明顯，遠(yuǎn)未達(dá)到全面回暖的高度。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)的門店調(diào)查顯示，8成以上的門店客戶看房量均較“新政”前一周有所增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在1－3成之間。成交方面，“新政”后一周全市的二手房成交量沒有十分明顯的增長(zhǎng)，仍有大量的購房者在持幣待購。

在一些局部區(qū)域上，前期積累的剛性購房需求受新政利好而在短期內(nèi)集中釋放。如閔行七寶板塊，在新政后一周門店的看房量、成交量雙雙激增1倍以上，主流交易總價(jià)集中在60萬－70萬元的實(shí)惠型房源。眾多掛牌出售房源在“新政”下，由“非”轉(zhuǎn)“普”，業(yè)主將減免的交易稅費(fèi)部分或全部讓到房?jī)r(jià)中（不少房源價(jià)格可有5%左右的下調(diào)），提高房源性價(jià)比、吸引購房者入市。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，由于目前市場(chǎng)剛性需求客戶積聚，市場(chǎng)不缺潛在購購力，隨著普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以及稅費(fèi)減免時(shí)間認(rèn)定等進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)一波成交小高峰。因此從目前市場(chǎng)來看，房東方將會(huì)繼續(xù)增加掛牌量，尤其將前期“轉(zhuǎn)售為租”的房屋及時(shí)掛牌，并根據(jù)政策利好適當(dāng)下降房源總價(jià)，未來房源掛牌量和購賣成交量將進(jìn)一步提升。

　　　　　(作者：徐 運(yùn))