以轉(zhuǎn)折為標(biāo)志的2008年在國(guó)家保民生、促消費(fèi)的一系列新政伴隨下走過，使2009年更具有民生意味。

展望2009年，圍繞教育、醫(yī)療、社保、就業(yè)、住房等民生熱點(diǎn)，國(guó)家傳遞出的"更大力度改善民生"信號(hào)給人們帶來(lái)了信心和希望。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，經(jīng)過2008年的洗禮，一個(gè)令人期待的民生住房年已經(jīng)到來(lái)。為此，《天津地產(chǎn)》將在新年伊始陸續(xù)進(jìn)行"2009民生住房年 樓市展望系列報(bào)道"，為讀者提供把握樓市大勢(shì)的詳盡信息。敬請(qǐng)大家持續(xù)關(guān)注。

雖然2009年樓市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房?jī)r(jià)走勢(shì)并不樂觀，但不少有利因素已在支持樓市企穩(wěn)。

如國(guó)家一系列降息減稅等減負(fù)政策的出臺(tái)，以及4萬(wàn)億推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等措施的落實(shí)；市場(chǎng)內(nèi)在調(diào)整逐步到位；二級(jí)市場(chǎng)流通性增強(qiáng)等。所以，對(duì)有購(gòu)房需求特別是急需購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，2009年購(gòu)房也有不少有利因素。

房?jī)r(jià)調(diào)整期間 有利抄底或殺價(jià)

一般情況下人們購(gòu)房都"購(gòu)漲不購(gòu)落"，但是經(jīng)過"沖高回落"的市場(chǎng)變化，現(xiàn)在人們都希望房?jī)r(jià)降得更低、甚至到"底"時(shí)購(gòu)房。因此房?jī)r(jià)走勢(shì)及所購(gòu)房屋的具體價(jià)格是今年購(gòu)房頭要或關(guān)鍵因素。

綜合國(guó)家宏觀形勢(shì)及樓市內(nèi)在發(fā)展趨勢(shì)，多數(shù)機(jī)構(gòu)及專家分析認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)仍將以調(diào)整為主，房?jī)r(jià)局部震蕩或見底的現(xiàn)象將更突出，但是總體下調(diào)幅度將減小，2009年可能是這一波經(jīng)濟(jì)震動(dòng)中的較后一輪低谷，下半年企穩(wěn)可能性很大。

所以對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)調(diào)整期間購(gòu)房具有"抄底"或殺價(jià)的有利因素。

據(jù)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士介紹，本市去年年底商品房?jī)r(jià)比前年高峰期下降了10%以上，而一些樓盤的下調(diào)幅度超過三成，已顯示出見底跡象。今年仍將有一些樓盤在資金等壓力下進(jìn)行"一步到位"式大幅度降價(jià)銷售，這自然是購(gòu)房出手良機(jī)。另外，低迷時(shí)期購(gòu)房殺價(jià)的機(jī)會(huì)也較大幅度增加。除了利用樓盤各種促銷機(jī)會(huì)殺價(jià)外，個(gè)人還可利用各種方式殺價(jià)，成功率也較高。

"政策讓利" 購(gòu)房政策利益大

去年年末以來(lái)降息降稅費(fèi)等一系列政策將在今年逐步落實(shí)，包括下調(diào)自住房的貸款利率和頭付比例、放款普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)、加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度等。加之央行連續(xù)5次降息，使今年購(gòu)房利稅方面成本降低很多，有業(yè)內(nèi)人士將其比喻為"政策讓利"，因?yàn)檫@些政策都和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖，這些政策仍將會(huì)調(diào)整。

所以從購(gòu)房成本角度來(lái)看，今年購(gòu)房在降低購(gòu)房成本的同時(shí)，將得到較大的"政策利益"。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，今年購(gòu)購(gòu)一套60萬(wàn)元符合新普通房標(biāo)準(zhǔn)的住房，按揭貸款40萬(wàn)元、20年期，與去年同期相比，可以節(jié)省相關(guān)稅費(fèi)數(shù)千元，每月還款減少兩成多，從3000元降到2400多元。

分析人士預(yù)計(jì)，除了市場(chǎng)方面的優(yōu)惠政策，今年國(guó)家還將有針對(duì)普通房建設(shè)的開發(fā)企業(yè)政策出臺(tái)，使其開發(fā)成本下調(diào)，使購(gòu)房者間接受惠。

二手房市場(chǎng)活躍 有利購(gòu)新賣舊

國(guó)家一系列新政策較有實(shí)效的是將全面改善二手房交易環(huán)境，使二手房市場(chǎng)活躍，有利購(gòu)新賣舊。據(jù)我愛我家等機(jī)構(gòu)人士介紹，房屋交易營(yíng)業(yè)稅等政策放松，使二手房交易稅費(fèi)在購(gòu)房總成本中的比例由較高12%左右降至4%左右的平均水平，大大促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)。

因?yàn)槟壳坝泻芏喔纳菩妥》啃枨笳咝枰ㄟ^購(gòu)新賣舊來(lái)平衡購(gòu)房費(fèi)用，但是一直以來(lái)，二手房交易稅費(fèi)高，成交率低，使這些需求者對(duì)購(gòu)新賣舊過程沒有信心，所以二手房交易稅費(fèi)的降低、市場(chǎng)活躍對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是實(shí)質(zhì)性利好，購(gòu)新房賣舊房的成本下降，賣舊房等待時(shí)間縮短，進(jìn)而把握整個(gè)交易預(yù)算。

國(guó)家促進(jìn)內(nèi)需措施 為購(gòu)房助力

樓市持續(xù)低迷的重要原因之一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減速。因此,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，國(guó)家今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及政策也是購(gòu)房的參考因素。

很多專家及分析人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有舉足輕重的作用，所以國(guó)家將從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度出發(fā)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)總體調(diào)整。因此,在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)下，國(guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激方案及一系列促進(jìn)內(nèi)需措施都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生穩(wěn)定作用。特別是有關(guān)增加人均收入、擴(kuò)大房屋補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等措施，將為更多人購(gòu)房助力。

購(gòu)方市場(chǎng) 有利精選好房

全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)成交的持續(xù)低迷使市場(chǎng)購(gòu)方市場(chǎng)氛圍越來(lái)越濃。這樣市場(chǎng)環(huán)境使購(gòu)房者完全可以貨比三家，挑選性價(jià)比較高的好房子。專業(yè)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)向理性和價(jià)值回歸，住房產(chǎn)品將出現(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分，一些地段及質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)突出的房屋將逐步脫穎而出。同時(shí)，市場(chǎng)低迷也可以展現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的真面目，一些信譽(yù)不好、實(shí)力不強(qiáng)、管理不善的企業(yè)都將隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而浮出水面。

專業(yè)人士提醒，可以從三方面細(xì)查樓盤質(zhì)量。頭先看企業(yè)，從企業(yè)服務(wù)及口碑可以推測(cè)其建房能力及責(zé)任心。其次是看工地，樓盤質(zhì)量的好壞主要體現(xiàn)在施工工地所用建材情況，施工方式也可以看出樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)等。第三是看居住環(huán)境和產(chǎn)品細(xì)節(jié)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)較能體現(xiàn)建筑質(zhì)量，無(wú)論公共建筑還是社區(qū)小品都能體現(xiàn)其整體素質(zhì)。

(作者：王哲　)