占據(jù)購(gòu)賣(mài)主動(dòng)權(quán)的購(gòu)家在2008年并沒(méi)有失去理性。在這一年中，他們時(shí)刻都在根據(jù)市場(chǎng)情況為自己的置業(yè)計(jì)劃運(yùn)籌帷幄。面對(duì)樓市的無(wú)限可能，不同的購(gòu)家各有自己的一套獨(dú)門(mén)的購(gòu)房秘訣：需要置換的購(gòu)房者先將房源拋售，等房?jī)r(jià)下降后再購(gòu)入以謀求差價(jià)，這是一些購(gòu)家的新謀略；市場(chǎng)上有賣(mài)家低價(jià)急售，有聰明的購(gòu)房者專(zhuān)門(mén)關(guān)注此類(lèi)房源；當(dāng)然，也有購(gòu)房者還在繼續(xù)觀望和等待，這已經(jīng)是長(zhǎng)期以來(lái)購(gòu)房者的習(xí)慣動(dòng)作了。

版本一：高拋低吸先賣(mài)后購(gòu)

典型心態(tài)：既然房?jī)r(jià)會(huì)跌，何不充分利用？

即使是在淡市中，也有人看到了機(jī)會(huì)。2008年，隨著房?jī)r(jià)的下滑趨勢(shì)的明顯，有購(gòu)房者希望持幣過(guò)"冬"，為此甚至不惜賣(mài)掉了先進(jìn)的自用住宅。他們的目的很明確，就是為了等待房?jī)r(jià)向下調(diào)整，先賣(mài)后購(gòu)，利用產(chǎn)生的價(jià)差換房居住。

王先生就是一個(gè)生動(dòng)的例子。王先生在2008年中時(shí)候以85萬(wàn)元的總價(jià)出售了位于徐家匯萬(wàn)體館附近的一套老公房，并在接近年底的時(shí)候再度以190萬(wàn)元的總價(jià)在萬(wàn)體館附近購(gòu)進(jìn)了一套次新房源。半年來(lái)，附近區(qū)域的房?jī)r(jià)下滑了5%-10%。高拋低吸加之房子以小換大，王先生贏得的差價(jià)有20萬(wàn)元左右。即使算入了當(dāng)中半年租房的成本，這筆購(gòu)賣(mài)也相當(dāng)劃算。

出售手中的先進(jìn)自用物業(yè)，等待房?jī)r(jià)下滑后，再逢低購(gòu)入，這樣的"勇者"大多是置換型需求者。在樓市價(jià)格平穩(wěn)的情況下，他們換房需要較大的成本。而可能下滑的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)卻是個(gè)機(jī)會(huì)。他們瞄準(zhǔn)了樓市下滑的趨勢(shì)果斷拋盤(pán)，在樓市的相對(duì)高點(diǎn)將房源賣(mài)出，再經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，在樓市的相對(duì)低點(diǎn)購(gòu)入，較終完成自用住宅的置換。而在沒(méi)有房子的"真空"期，他們甚至?xí)x擇租房過(guò)渡。這些購(gòu)家的共同特點(diǎn)是：較近兩三年在房產(chǎn)市場(chǎng)獲利頗多，或?qū)κ袌?chǎng)徹底看空。

[業(yè)內(nèi)建議]

毫無(wú)疑問(wèn)，高拋低吸先賣(mài)后購(gòu)的做法多少帶上了一些投資的色彩。

這一購(gòu)房策略能夠成功的基礎(chǔ)是房源價(jià)格會(huì)有一定幅度的下調(diào)。然而，樓市變幻莫測(cè)，政策、經(jīng)濟(jì)、周邊環(huán)境、氣候等各種因素都有可能影響到市場(chǎng)，很難憑借個(gè)人判斷看清整個(gè)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于出售個(gè)人先進(jìn)產(chǎn)權(quán)住宅的做法，必須要考慮購(gòu)賣(mài)成本，還要謹(jǐn)慎為之。相對(duì)而言，這一操作更適合置換需求強(qiáng)烈，且出售房源可以免稅的換房者。

版本二：購(gòu)房只購(gòu)"跳價(jià)房"

典型心態(tài)：已經(jīng)一跌到底了，不怕一跌再跌

在房?jī)r(jià)步入下行軌道的2008年，也有購(gòu)房者選擇守株待兔靜等"跳價(jià)大甩賣(mài)"的房源。

2008下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)越發(fā)明顯，而一些投資客拋盤(pán)的消息也在市場(chǎng)上不絕于耳。長(zhǎng)期以來(lái)急賣(mài)的房源在樓市始終存在，而這半年，急賣(mài)房源更是如扎堆一般不時(shí)在二手樓市出現(xiàn)。對(duì)于一些保守型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些房源無(wú)疑是"明星"房源。

購(gòu)購(gòu)跳水的急售房未必是為了要抄房?jī)r(jià)的底。只是在當(dāng)下購(gòu)房，購(gòu)房者較害怕的就是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定造成資產(chǎn)縮水。購(gòu)購(gòu)價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)的急售房，更加有助于購(gòu)房者"保本"。同時(shí)，由于這些急售房源的價(jià)格相對(duì)已經(jīng)到達(dá)了購(gòu)房者的心理價(jià)位，因此也更加能夠得到認(rèn)可。

有數(shù)據(jù)顯示，為了加速成交，從2008年下半年開(kāi)始，就陸續(xù)有業(yè)主大幅降價(jià)出售房源，降價(jià)幅度甚至高達(dá)20%，遠(yuǎn)甚于一手房打折幅度。這部分房源入市后，隨即就有敏銳的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)并且跟進(jìn)，在市場(chǎng)上形成了逆勢(shì)火熱的現(xiàn)象。

[業(yè)內(nèi)建議]

成交不暢，賣(mài)家想要盡早把房源售出，就只能將房?jī)r(jià)一降到底，讓掛牌價(jià)格降幅領(lǐng)跑于大盤(pán)。 2008年的這一市場(chǎng)情況對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有利。如何才能在購(gòu)房過(guò)程中淘得高興？多看多比較是一大準(zhǔn)則。想要淘到遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的 "跳水"房源，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)變化及時(shí)了解。在購(gòu)購(gòu)過(guò)程中，購(gòu)房者要防止房源存在大的缺陷，不可過(guò)分貪圖便宜，一味追求低價(jià)以致購(gòu)購(gòu)到瑕疵房。

版本三：思路緊跟政策走

典型心態(tài)：政策鼓勵(lì)的房源兩三年內(nèi)應(yīng)該"錢(qián)途"看好

10月份新政的出臺(tái)促使樓市有了回暖的趨勢(shì)。在這波行情中，有不少購(gòu)房者的購(gòu)房思路是跟著新政的方向走。

對(duì)此，購(gòu)房者的考慮有三。頭先，就目前而言，跟著政策方向購(gòu)房可以有效地節(jié)省購(gòu)房成本，在契稅、貸款等環(huán)節(jié)享受優(yōu)惠。其次，目前政策鼓勵(lì)交易的房源在今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該都會(huì)占有政策優(yōu)勢(shì)，如果幾年后需要將房屋出售，應(yīng)該也會(huì)相對(duì)有更加寬松的條件。再次，如果是政策鼓勵(lì)的住房，那么應(yīng)該是今后一段時(shí)間樓市的熱點(diǎn)，保值性能更強(qiáng)。

因此，受到政策特別優(yōu)待的普通住房和90平方米以下房源受到了購(gòu)房者的青眼相加。購(gòu)房者對(duì)它們的態(tài)度由"觀望"變成了"關(guān)注"，甚至市場(chǎng)上僅存不多的部分投資者，也將視線(xiàn)對(duì)準(zhǔn)了新政優(yōu)惠房源，將市區(qū)的非普通住房房源拋售，改為投資城市外圍的普通住房。

[業(yè)內(nèi)建議]

購(gòu)房思路跟著新政走固然是好事。但是卻也出現(xiàn)了少數(shù)購(gòu)房者配合賣(mài)家一起耍起"小心思"：做低房?jī)r(jià)強(qiáng)行使房子"非轉(zhuǎn)普"。這一做法其實(shí)不妥。因?yàn)樵趲啄旰蠓吭丛俣绒D(zhuǎn)手時(shí)，現(xiàn)在的購(gòu)家成為日后的賣(mài)家，做低房?jī)r(jià)部分的稅費(fèi)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁成為下一次交易的成本。

此外，對(duì)于剛好達(dá)到 "普通住宅"標(biāo)準(zhǔn)，可能做低房?jī)r(jià)的房源，各交易也都加強(qiáng)了在核價(jià)方面的力度。

版本四：我心永遠(yuǎn)在等待

典型心態(tài)：也許還有房?jī)r(jià)可降，也許還有政策未出臺(tái)……

其實(shí)，除了部分購(gòu)家出手之外，2008年大部分的購(gòu)房者還是繼續(xù)選擇了觀望。而這，也是他們長(zhǎng)期以來(lái)的老動(dòng)作了。這些購(gòu)房者心目中，依然有很多"也許"：也許還有房?jī)r(jià)可降，也許還有政策未出臺(tái)……未來(lái)樓市的不確定性，使得他們始終難以下定決心。有想法欠決心是這些人的共同特征。

什么時(shí)候會(huì)出手購(gòu)購(gòu)？陳小姐表示會(huì)等到2009年6、7月份，在她看來(lái)那個(gè)時(shí)候應(yīng)該政策盡出，房?jī)r(jià)也應(yīng)該差不多到位，同時(shí)也還處于新政的執(zhí)行時(shí)間內(nèi)，會(huì)是個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。而單身的金先生則想要在未來(lái)的一兩年內(nèi)"以租代購(gòu)"，一方面可以讓住處跟著工作走，支持事業(yè)發(fā)展，另外一方面也可以不用為房貸所累，保持生活質(zhì)量。

[業(yè)內(nèi)建議]

等待也可以是一種策略。不僅僅是因?yàn)榕e棋不定，也有可能是因?yàn)楹笫锌善凇?p>因此，為了可期的后市，等待中也可以有所安排。尤其是對(duì)于想要在2009年置業(yè)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以先做一些準(zhǔn)備工作。有備而無(wú)患，在目前階段，購(gòu)房者可以先行選定樓盤(pán)、關(guān)注政策、積累資金，一旦樓市穩(wěn)定，可以在時(shí)間抓住機(jī)會(huì)入市。

(作者：張薇)