>>>購(gòu)房人物記

于明：滿(mǎn)腹牢騷小戶(hù)型

于明的購(gòu)房經(jīng)歷有點(diǎn)像小說(shuō)里的人物，說(shuō)起來(lái)充滿(mǎn)了挺多曲折。他身邊的朋友評(píng)價(jià)說(shuō)：“看了一年的房子，把人的性格都改變了，性格開(kāi)朗的于明現(xiàn)在經(jīng)常滿(mǎn)腹牢騷?！睋?jù)說(shuō)，他每到一個(gè)售樓處，都會(huì)先找墻上掛的房源銷(xiāo)控表，可每次都發(fā)現(xiàn)，使用面積40-50平米、建筑面積70平米的房子上都插滿(mǎn)了小紅旗。于是，他又會(huì)發(fā)起牢騷：“這小戶(hù)型房子咋就這么少？賣(mài)得咋就這么快？”

于明告訴記者，他真希望政府能出臺(tái)新的政策，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商多建小戶(hù)型房子，滿(mǎn)足像他一樣既要購(gòu)房又購(gòu)不起大房的購(gòu)房者。他說(shuō)，自己真不存在炒小戶(hù)型的想法，而是想購(gòu)房結(jié)婚。可購(gòu)一套小戶(hù)型真的挺難?；蛟S，于明不能找到合適的時(shí)機(jī)購(gòu)到小戶(hù)型，但他的牢騷說(shuō)明小戶(hù)型真的有些供不應(yīng)求。

70平米房子像塊“寶”

購(gòu)房時(shí)，北方習(xí)慣于談?wù)撌褂妹娣e，一般40-50平米被稱(chēng)為小戶(hù)型，而其建筑面積一般為70平米左右?？删褪沁@個(gè)70平米，成為許多人尤其是年輕人的夢(mèng)想。

70平米的房子像塊“寶”。為什么會(huì)這樣？房地產(chǎn)策劃師張立迎說(shuō)，你看看都哪些人在購(gòu)小戶(hù)型就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的秘密：一類(lèi)人確實(shí)需要房子，年輕人要結(jié)婚或者為父母購(gòu)環(huán)境好的新房，小戶(hù)型的房子總價(jià)低，又可以滿(mǎn)足生活基本需要；類(lèi)是為了工作需要或孩子入學(xué)需要，這兩種需求都是工作或上學(xué)離家近一些，購(gòu)房子又不會(huì)有太多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；第三類(lèi)是手里有一些閑錢(qián)但又不多，購(gòu)房子就算投資了，其選擇只能是小戶(hù)型。

或許正是張立迎所說(shuō)的剛性需求的大量存在，才造成了如今小戶(hù)型一房難求的格局。除此而外還有一個(gè)原因，張立迎說(shuō)，目前投資界公認(rèn)的就是小戶(hù)型有著保值升值較好的功能。他認(rèn)為，小戶(hù)型除了永遠(yuǎn)有剛性需求外，其便于管理、方便裝修等原因，都使得小戶(hù)型的成本非常低，在出租、出售方面很容易出手。因此，小戶(hù)型一直是投資者的青睞對(duì)象。越是市場(chǎng)走勢(shì)不穩(wěn)定的時(shí)候，這種現(xiàn)象會(huì)越明顯，就會(huì)促使市場(chǎng)的需求量進(jìn)一步放大。

靠政策？靠市場(chǎng)？

前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員直言，樓市調(diào)控的著力點(diǎn)不應(yīng)是降房?jī)r(jià)，而應(yīng)是調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通住房，特別是中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房的供應(yīng)。

這不禁讓人想起了曾經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行過(guò)的“70/90”政策。該政策較早始于2006年5月，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十五條”，頭次提出明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在上述政策刺激下，小戶(hù)型住宅供應(yīng)量在其后的兩年內(nèi)大量增多。

“70/90”政策的放松開(kāi)始于2008年末2009年初，那時(shí)正值全球金融危機(jī)蔓延，一系列房地產(chǎn)刺激政策隨即發(fā)布，旨在打壓房?jī)r(jià)的“70/90”政策自然被放松或完全摒棄。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，該政策的重新啟動(dòng)恐怕很難，因?yàn)樵谀壳巴恋厥袌?chǎng)較熱的情況下，政府除了加大保障房供應(yīng)外，還可以在拍地要求中讓開(kāi)發(fā)商建一定比例的經(jīng)適房和限價(jià)房，這樣就可以大幅提高中低價(jià)房的市場(chǎng)比例。

其實(shí)，無(wú)論該政策能否重新啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)重新審視市場(chǎng)需求，畢竟樓市的購(gòu)賣(mài)雙方都在走向理性。作為商品的住宅，其銷(xiāo)售較終還要靠市場(chǎng)來(lái)解決，而市場(chǎng)的重要一方就是需求者。沒(méi)有人會(huì)相信，需求不旺盛的市場(chǎng)能長(zhǎng)久撐下去。

“70平米”為何數(shù)量少

小戶(hù)型既然需求旺銷(xiāo)售快，難道開(kāi)發(fā)商不知道嗎？精明的開(kāi)發(fā)商當(dāng)然知道小戶(hù)型有需求，不然為何每個(gè)樓盤(pán)內(nèi)都會(huì)有一些小戶(hù)型。但開(kāi)發(fā)商為什么又會(huì)只建少量的小戶(hù)型呢？

“中小戶(hù)型成了部分樓盤(pán)保本、應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的靈丹妙藥。為了防止開(kāi)盤(pán)遇冷，影響整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)時(shí)頭推的就是中小戶(hù)型，以吸引大量人氣，獲得穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。等到項(xiàng)目成功落地之后，開(kāi)發(fā)商才逐漸推出其他戶(hù)型。”一位開(kāi)發(fā)商這樣向記者解釋上述問(wèn)題。

位于利民開(kāi)發(fā)區(qū)的華遠(yuǎn)新家園一直在創(chuàng)造著銷(xiāo)售奇跡，幾年以來(lái)，該樓盤(pán)無(wú)論是遇到何種調(diào)控，都保持著穩(wěn)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。該樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理認(rèn)為，這都是小戶(hù)型的功勞。該樓盤(pán)連續(xù)開(kāi)發(fā)了四期項(xiàng)目，每一期項(xiàng)目都會(huì)將小戶(hù)型作為大比例推出，因此在銷(xiāo)售方面不存在難度。但其開(kāi)發(fā)商也坦言，這種設(shè)計(jì)方法會(huì)減少很多利潤(rùn)。小戶(hù)型的建設(shè)成本較大戶(hù)型更高，設(shè)計(jì)難度也更大，這種吃力不討好的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商一般不愿染指。

業(yè)內(nèi)也有人認(rèn)為，隨著新政的出臺(tái)，會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)行中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)。因?yàn)橹行?hù)型供應(yīng)的對(duì)象都是購(gòu)房用來(lái)自住的剛性需求者，不屬于新政打擊的對(duì)象?？扇杂幸恍╅_(kāi)發(fā)商還沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，這也就成了“70平米”的尷尬。