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律師提醒:購(gòu)房維權(quán)六項(xiàng)注意 廣告宣傳當(dāng)做合同
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 560 次
購(gòu)房時(shí)不能忽視權(quán)利也不能懷疑處處是陷阱
“維權(quán)”成了時(shí)下較時(shí)髦、出現(xiàn)頻率較高、較具鼓動(dòng)性的詞匯。到底如何維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益,如何約束、防范甚至懲罰開(kāi)發(fā)商,似乎成了時(shí)下大家特別關(guān)注、特別關(guān)心的一個(gè)熱門話題。本期我們請(qǐng)到中策律師事務(wù)所的金忠律師和大家一起來(lái)再談一談購(gòu)房者維權(quán)這個(gè)話題。因?yàn)槁殬I(yè)的原因,金先生經(jīng)歷和見(jiàn)證了很多這樣那樣的糾紛,對(duì)這個(gè)行業(yè)的一些問(wèn)題有實(shí)際的了解,也因此有了許多經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)。
具體說(shuō),購(gòu)房者在維護(hù)自身權(quán)益方面,應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題:
要糾正對(duì)待購(gòu)房合同的兩種錯(cuò)誤傾向
房屋的購(gòu)賣行為是個(gè)要式法律行為,必須簽訂書面的購(gòu)賣合同,甚至還要到政府房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行登記備案。因此,合同的重要性不言而喻。但在實(shí)踐中,一方面,有相當(dāng)一部分人對(duì)合同毫不重視,在簽訂合同時(shí),對(duì)合同的內(nèi)容并不認(rèn)真閱看,只管簽字,對(duì)合同約定的雙方的權(quán)利義務(wù)不甚了了,這就可能造成兩個(gè)后果,一是忽視了自己的權(quán)利,應(yīng)該約定的而沒(méi)有約定,使自己合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)沒(méi)有合同依據(jù);二是不了解自己應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違約了還不知道,或者自己雖然沒(méi)有違約,但要追究對(duì)方的違約責(zé)任卻沒(méi)有任何依據(jù),一旦打起官司,不利的后果是可想而知的。另一方面,由于信息的不對(duì)稱,缺乏專業(yè)知識(shí),也有相當(dāng)多的購(gòu)房者在洽談合同時(shí)不能抱著正確的心態(tài),似乎到處都是合同陷阱,不知道自己的要求是什么,合同的目的是什么,對(duì)房屋的要求盡善盡美本身沒(méi)有錯(cuò),但也難免會(huì)不切實(shí)際,增加交易的難度。其實(shí),對(duì)于房屋這種商品,購(gòu)賣雙方當(dāng)事人能夠在合同中約定的僅僅是很少一部分,大量的諸如房屋的質(zhì)量要求,建材要求、施工要求等,都是由很多強(qiáng)制性的法律法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范專門規(guī)定的,購(gòu)房者只要給予適當(dāng)關(guān)注就可以了,如果對(duì)合同條款搞得太復(fù)雜,太繁瑣,不但沒(méi)必要,操作起來(lái)也很困難。被媒體廣泛宣傳的“204”條購(gòu)房寶典之所以不能真正推行,原因恐怕也在于此。
不要將業(yè)務(wù)員的口頭承諾和樓書等廣告宣傳當(dāng)做合同
在現(xiàn)在的房屋購(gòu)賣中,絕大部分樓盤都要通過(guò)樓書等廣告宣傳進(jìn)行推介,同時(shí)通過(guò)業(yè)務(wù)員的介紹進(jìn)行銷售,購(gòu)房者也正是通過(guò)這些渠道來(lái)了解欲購(gòu)房屋的詳細(xì)情況,但是,和所有的市場(chǎng)推銷一樣,廣告宣傳和業(yè)務(wù)員的介紹都難免會(huì)有不實(shí)和夸大的成分,對(duì)此,購(gòu)房者應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)。在法律上,廣告宣傳是要約邀請(qǐng),它不是真正的合同條款,一般來(lái)說(shuō),沒(méi)有約束力。而業(yè)務(wù)員的介紹特別是口頭承諾,如果沒(méi)有寫進(jìn)合同,也沒(méi)有約束力。從嚴(yán)格的法律意義上說(shuō),業(yè)務(wù)員僅僅是代表開(kāi)發(fā)商推介樓盤,他(她)的代理權(quán)限是極其有限的,有的購(gòu)房者拿著業(yè)務(wù)員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)某種責(zé)任,我認(rèn)為,這是沒(méi)有法律依據(jù)的,除非開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)務(wù)員有明確的授權(quán),或者開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)務(wù)員的口頭承諾予以認(rèn)可。如果購(gòu)房者對(duì)某一方面的問(wèn)題特別關(guān)注,就要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商寫進(jìn)合同,如果開(kāi)發(fā)商不能答應(yīng),你可以不購(gòu),如果你購(gòu)了,就不要對(duì)此有任何法律上的期待。
立足于解決問(wèn)題,不要輕起訟爭(zhēng),因小失大
現(xiàn)在,人們的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng),很多人紛紛拿起法律武器,通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自身的權(quán)益。和幾千年來(lái)人們?nèi)狈Ψㄖ频挠^念和精神相比,這無(wú)疑是社會(huì)的進(jìn)步。但是如果不能合理地運(yùn)用法律武器,法律也是雙刃劍,有時(shí)它不但達(dá)不到維護(hù)自身權(quán)益的目的,相反可能還會(huì)傷及自身。要認(rèn)識(shí)到,法律不是全能的,上法庭只能作為較后的救濟(jì)途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能,就不要輕易放棄。對(duì)于解決問(wèn)題而言,如果能協(xié)商解決,對(duì)雙方都有利,除非萬(wàn)不得已,不要輕起訟爭(zhēng)。要知道,訴訟是有風(fēng)險(xiǎn)的。由于訴訟請(qǐng)求不當(dāng),證據(jù)不足,或者法官對(duì)法律的不同理解等等,都可能導(dǎo)致敗訴。有的雖然勝訴了,但所花費(fèi)的時(shí)間、精力、費(fèi)用等已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了所要爭(zhēng)取的利益,顯然是得不償失。這樣的案例舉不勝舉。筆者就曾親歷過(guò)這樣一個(gè)案子,某女因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)員口頭承諾其免交一年的物業(yè)管理費(fèi)(約4000元),在交房時(shí)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn),在遭到拒,不但拒絕收房,還憤而起訴,結(jié)果敗訴,由于訴訟持續(xù)了四個(gè)月的時(shí)間,某女四個(gè)月沒(méi)有入住,其房屋的合理租金約每月5000元,這樣一算,即使某女勝訴,也是得不償失,因小失大。因此,在決定起訴前,一定要仔細(xì)權(quán)衡利害得失,對(duì)于沒(méi)有把握勝訴的,一定要慎重決定。
要冷靜、理智、善意地考量彼此的權(quán)利義務(wù)
有這樣一個(gè)案例,某男在房屋交付時(shí),發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有封閉,要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù),予以封閉,但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為合同約定就是不封閉,雙方對(duì)合同的理解產(chǎn)生了歧義,于是,某男拒絕辦理房屋交付手續(xù)。后來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉,某男在合同約定的交付日期5個(gè)月后辦理了入住。某男據(jù)此要求開(kāi)發(fā)商支付5個(gè)月的延期交房違約金,開(kāi)發(fā)商只同意支付2個(gè)月,雙方協(xié)商未果,某男起訴至法院。法院判決,某男的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù),予以駁回。因?yàn)殛?yáng)臺(tái)沒(méi)有封閉并不是根本違約,不構(gòu)成延期交房,只能算是履行有瑕疵。對(duì)某男的入住并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響,某男拒絕入住,實(shí)際上是放任了損失的擴(kuò)大,其責(zé)任只能由自己承擔(dān)。這個(gè)案子實(shí)際上提出了一個(gè)問(wèn)題,那就是在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商發(fā)生紛爭(zhēng)時(shí),即使是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),購(gòu)房者是不是也有義務(wù)合理、善意地采取措施,防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大?答案是肯定的,因?yàn)榉缮蠈?duì)此有明確的規(guī)定。因此,購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí),不能僅僅揪住對(duì)方的責(zé)任不放,也要看到自己應(yīng)該履行的義務(wù),以冷靜、理智、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭(zhēng)。
要注意分清不同的法律關(guān)系
現(xiàn)在,大部分購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí),都采取銀行按揭的方式,通過(guò)銀行貸款購(gòu)房。這里既有購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系,也有購(gòu)房者和銀行的借款合同關(guān)系,二者既相互聯(lián)系,也是各自獨(dú)立的法律關(guān)系。實(shí)踐中,很多購(gòu)房者對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛,就拒絕向銀行償還貸款,須知,這在法律上是不同的法律關(guān)系,如果因此發(fā)生訟爭(zhēng),銀行起訴購(gòu)房者,購(gòu)房者大多是要敗訴的。還有,有的購(gòu)房者因?yàn)楹烷_(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛,就拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi),須知,如果因此發(fā)生訟爭(zhēng),購(gòu)房者也會(huì)面臨不利的法律后果。因此,購(gòu)房者無(wú)論遇到什么樣的糾紛,一般來(lái)說(shuō),應(yīng)盡可能就事論事,不要激化和擴(kuò)大矛盾,如果認(rèn)識(shí)不清,應(yīng)請(qǐng)教有關(guān)的專業(yè)人士,切不可蠻干。
要注意保留和收集證據(jù)
雖然我并不贊成輕起訟爭(zhēng),但有時(shí)訴訟也是不可避免的。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒(méi)有涉訴,掌握開(kāi)發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù),也會(huì)使自己在和開(kāi)發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此,在整個(gè)交易的過(guò)程中,購(gòu)房者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實(shí)的相關(guān)證據(jù),包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議,有時(shí)還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。當(dāng)然,到底什么才是有效的證據(jù),如何才能取得有效的證據(jù),有時(shí)需要律師等專業(yè)人士的指導(dǎo)和幫助。但頭先,購(gòu)房者必須要有這樣的意識(shí)。如果購(gòu)房者沒(méi)有這樣的意識(shí)和事先的準(zhǔn)備,一旦發(fā)生糾紛,就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。因?yàn)?,無(wú)論是什么樣的客觀事實(shí),如果沒(méi)有證據(jù)支持,就不能成為法律真實(shí),不是法律意義上的真實(shí),就不能得到法律的保護(hù)。
購(gòu)房維權(quán)需保持理智心態(tài)
福利分房政策終于在1998年全面取消,“房屋”這個(gè)商品也終于全面進(jìn)入市場(chǎng)。人們對(duì)商品、服務(wù)的要求已經(jīng)越來(lái)越高。在這樣的背景下,可以想象,作為商品的“房屋”所面對(duì)的是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)和什么樣的消費(fèi)者。
對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)糾紛,有一種觀點(diǎn)主張,解決的途徑在于停止預(yù)售,只有房屋建成以后的現(xiàn)售,購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就看到自己要購(gòu)的房屋和所在的環(huán)境,很多糾紛自然就避免了,但此種想法不現(xiàn)實(shí)。
允許房屋預(yù)售是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。預(yù)售房屋有不少不確定的地方,這其中既有開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信造成的,比如事先承諾用某某進(jìn)口品牌的電梯,但后來(lái)為了降低成本,改用價(jià)格較低的國(guó)產(chǎn)電梯等違約行為;但也有很多并不是開(kāi)發(fā)商主觀惡意造成的,而是由于各種各樣不可預(yù)知的因素造成的與購(gòu)房時(shí)的期望和開(kāi)發(fā)商的承諾不一致。
此外,購(gòu)房者普遍不滿的一個(gè)問(wèn)題,就是房屋質(zhì)量,我認(rèn)為,房屋質(zhì)量問(wèn)題在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都會(huì)存在,原因在于,“房屋”這個(gè)商品還基本上是個(gè)手工產(chǎn)品,要依靠大量工人的手工勞動(dòng)完成,機(jī)械化程度還很低,這就需要高素質(zhì)、高技能的施工隊(duì)伍,但現(xiàn)實(shí)是,現(xiàn)在的施工隊(duì)伍大部分都是農(nóng)民工,他們?nèi)狈Ρ容^系統(tǒng)的專業(yè)化技能培訓(xùn),待遇較低,在嚴(yán)格的質(zhì)量管理上存在著先天的障礙?,F(xiàn)在,輿論似乎給人一種印象,就是在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的糾紛中,所有的矛頭都指向了開(kāi)發(fā)商,所有關(guān)注的焦點(diǎn)也都是開(kāi)發(fā)商如何欺詐、如何違約,但實(shí)際上,這種看法并不客觀,有失偏頗。這種輿論也不利于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的良性溝通。當(dāng)然,認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,并不是要購(gòu)房者容忍落后,對(duì)損害自己權(quán)益的事熟視無(wú)睹,而是說(shuō)購(gòu)房者在維護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候,一定要理智客觀,要依法維權(quán)。
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