招投標是在國內外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國部《招投標法》，確立了強制性招投標制度。
　　物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇較佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標的活動。物業(yè)管理招投標實質上是物業(yè)管理權的一種交易形式。
　　1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權內部招投標，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標，對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務，并以優(yōu)質服務、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設部專業(yè)在工作報告中強調各地要"在調查研究的基礎上，制定物業(yè)招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標工作。"會議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應，物業(yè)管理招投標活動在一些經(jīng)濟比較發(fā)達、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗。
　　2003年9月1日正式實施的國家《物業(yè)管理條例》第24條明確規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
　　物業(yè)管理的招標按內容可分為：單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物)往往采用種形式。

　　二、物業(yè)管理開展招投標應遵循的原則

　　物業(yè)管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)《招標法》的規(guī)定，招投標活動中必須遵循"公開"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下：
　　(一)公開原則
　　所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一切想投標的物業(yè)管理企業(yè)。
　　(二)公平原則
　　所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎上投標。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質的物業(yè)管理企業(yè)來投標，同時也不能允許低于三級以下資質的物業(yè)管理企業(yè)來投標競爭，總之要體現(xiàn)公平性。
　　(三)公正原則
　　所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務瑚場答辯時的尺度應對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。
　　(四)合理原則
　　所謂合理原則，是指在較后選擇投標單位時，其確定的服務項目和收費價格必須合理，既不能接受低于正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

　招標與投標足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴格依照法律的有關規(guī)定進行，否則就可能會引起糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下：

　　(一)準備階段

　　1．選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。
　　2．成立招標專業(yè)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由業(yè)主方(如房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標專業(yè)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標代理機構(如物業(yè)管理招投標有形市場)來具體實施招標工作。
　　3．確定招標項目、招標指導思想及原則。
　　4．編寫招標書。招標書的主要內容有：
　　　(1)擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設施、場地情況等。
　　　(2)物業(yè)管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。
　　　(3)對招標的有關說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務收費及維修資金標準，以及其他需要說明的問題。
　　　(4)物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。
　　　(5)投標開標時間。
　　此外，對招標書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，如提供建筑結構圖、設備型號清單等，以便投標單位編制標書。
　　5．若是公開招標，則將向社會發(fā)布招標公告。通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標公告。公告內容主要包含招標的物業(yè)名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，投投標書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關事項。

　　(二)招標階段

　　1．招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢。在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位委托的招標代理機構在投標人購購招標文件后，統(tǒng)一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。
　　2．投標單位資質資信審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。
　　3．投標書的報。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應在規(guī)定的報投標書截止日期前，將投標書密封達投標專業(yè)小組(辦公室)或其委托的招標代理機構。

　　(三)開標階段

　　1．按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標并登記。
　　2．由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。
　　3．公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。

　　(四)中標和訂立合同

　　確定中標單位后，應書面通知中標單位。中標單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務談判，才會正式簽訂物業(yè)管理服務合同。合同簽訂后才標志著中標單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權。

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