近日，鹽田區(qū)翠景花園一期2棟、5棟業(yè)主向本報反映，該樓盤的開發(fā)商賣樓時曾承諾一期業(yè)主，二期較多只建8層，而實際建樓時其規(guī)劃悄然間變成了22層；而早已入住的一期業(yè)主直到二期大規(guī)模挖地基時，才發(fā)現(xiàn)這一多層變高層的“變臉”。同時，一期業(yè)主由此也陷入了消防通道堵塞、小區(qū)綠化面積縮減、停車位不足、公共空間不夠的窘境。針對這些情況，記者日前進(jìn)行了多方調(diào)查，而其間開發(fā)商始終回避采訪。二期樓房規(guī)劃悄然“長高”

　　記者拿到的樓書顯示，翠景花園屬深圳市蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于鹽田區(qū)沙頭角梧桐山下，臨近海山路與深鹽路交會處。建成的一期包括4棟多層，業(yè)主2000年入住。目前二期正在施工，正是二期被更改的規(guī)劃，引來一期業(yè)主頗多投訴。

　　“我們當(dāng)初購樓時，開發(fā)商承諾將來的二期只建8層以下的樓?！币晃缓钚諛I(yè)主指著當(dāng)時開發(fā)商用來展示整體規(guī)劃的總平面圖和樓書對記者表示，他1999年購購了翠景花園一期一套單位，當(dāng)時開發(fā)商承諾以后幾期樓房高度都不會超過8層。記者看到，翠景花園當(dāng)時的樓書上的確印有小區(qū)全部規(guī)劃完成后的模擬圖，其上標(biāo)明的二期位置的幾棟樓房，與一期的樓房高度基本相平。

　　在翠景花園一期管理處，一位林姓和一位溫姓工作人員也證實，當(dāng)初開發(fā)商的確承諾過以后都是建8層以下的樓房。林姓工作人員稱：“我們物業(yè)管理處與開發(fā)商都曾對業(yè)主承諾過，以后統(tǒng)一建7-8層的樓?！?P>　　“直到上個月我們才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商把二期規(guī)劃改成了22層，之前沒有任何人通知業(yè)主。”另一位吳姓老業(yè)主表示，他在2000年購購了一期2棟一套單位。他說，去年底，二期用地被圍起來施工，當(dāng)時居民以為是建多層，沒有留意?！吧蟼€月二期動工挖地基，有業(yè)主看到建筑物指標(biāo)，才知道原來是要建22層！大家這才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把規(guī)劃改了。”

　　通道被堵塞，消防車難進(jìn)

　　“小區(qū)北面是梧桐山，二期幾棟20多層的樓建成后，山景看不見了，還要影響通風(fēng)、采光?！焙钚諛I(yè)主無奈地表示。另一位業(yè)主則有其他擔(dān)憂。“現(xiàn)在工地圍墻把一個消防通道給堵了，消防車不容易進(jìn)到小區(qū)里來。”一位2棟的陳姓業(yè)主表示，翠景花園原本在北面梧桐路有兩個大門可供消防車出入，沿消防通道，消防車可直達(dá)2棟、5棟樓下。但現(xiàn)在二期圍墻把路堵住了。在幾位業(yè)主帶領(lǐng)下，記者來到施工現(xiàn)場。記者看到，業(yè)主所指的消防通道已經(jīng)被施工圍墻封死。吳姓老業(yè)主指著通道說：“這邊的路被占了一半多?！?P>　　“去年，小區(qū)一棟樓發(fā)生火警，受二期施工影響，消防車到不了樓下，只好停在遠(yuǎn)處，接了很長的管子才把水引進(jìn)去?！焙钚諛I(yè)主心有余悸地說，“幸好火勢不大，不然可能就來不及了?！?P>　　綠化帶多次被挪用

　　翠景花園一期管理處此次也成為業(yè)主投訴的對象。侯姓業(yè)主稱其原因是“因為他們不能幫我們爭取到應(yīng)得的利益”。

　　“去年底，開發(fā)商把工地用圍墻圍起來，擠占了道路，自行車和人都過不去。我們找管理處去評理，但他們什么都沒爭取到。”侯姓業(yè)主表示，“較后，物業(yè)管理處把道路邊的綠化帶割掉一條，拓寬成一條路。路是有了，但綠化帶少了不少，我們的利益還是損失了?！焙钚諛I(yè)主說。

　　此外，據(jù)吳姓老業(yè)主和陳姓業(yè)主介紹，2棟與5棟間的空地，開發(fā)商曾承諾作為停車場和公用設(shè)施用地，這幾年來該空地一直用來停車，也是小孩玩耍、業(yè)主散步的場所。自去年變成工地后，小區(qū)的停車位就不夠了。管理處只好將各棟樓下的一部分綠化帶改成停車位，這樣一來，綠化面積又減少了。

　　記者在小區(qū)內(nèi)看到，原本住宅樓前的綠化帶足有七八米長，被停車位占用后縮減到僅2米左右。而5棟與其東邊的工地圍墻之間，僅余一條1米多寬的小路，很少見有居民從中通過，大部分人選擇繞道而行。

　　“我們想問問開發(fā)商，如此規(guī)劃二期，停車、消防、綠化、公共設(shè)施怎么辦?！标愋諛I(yè)主發(fā)出了質(zhì)問。他認(rèn)為，開發(fā)商的做法是將一期完全甩開，只考慮二期賣個好價錢。“以前的承諾，如配套、公共設(shè)施，都給二期了。”

　　在吳姓業(yè)主看來，開發(fā)商采取的是“化整為零”的辦法?！跋日麎K拿地，等我們購了房子后，再從中單獨拿出一塊地去報批?！痹搮切諛I(yè)主稱，“開發(fā)商賣房時是一整個地塊進(jìn)行規(guī)劃，也是拿著圖紙給大家承諾了的，現(xiàn)在不應(yīng)該再切成一塊一塊來分開考慮，一定要保證整個地塊的整體安排?！?P>　　湖北平合律師事務(wù)所深圳分所律師胡勤春給記者出示的相關(guān)材料顯示：深圳沙頭角林場、深圳蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)公司與深圳市羅湖區(qū)國土局三家單位，于1993年1月18日簽訂《土地使用合同書》，從而獲得了J233-6地塊的使用權(quán)，該合同書明確寫明：建筑層數(shù)為8層。

　　“1999年10月，J233-6號地塊分為J233-0029和J233-0028號兩宗地塊，分宗時沒有另外簽訂土地使用合同書，沿用J233-6地塊土地使用合同，樓層不變、用途不變?！睆V東晟典律師事務(wù)所律師秦家才對記者肯定地說。記者就此事專程去深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局三樓檔案室進(jìn)行查詢，工作人員表示，如果要查詢當(dāng)時土地分宗時的相關(guān)資料，需要開發(fā)商的授權(quán)。而記者多次與開發(fā)商聯(lián)系，均得不到回應(yīng)。

　　據(jù)秦家才律師介紹，翠景花園一期2棟、5棟與二期用地，同屬于宗地號為J233-0028的地塊，記者從深圳市規(guī)劃局的查詢結(jié)果也證實了這一點。

　　胡勤春律師提供的資料顯示，2004年7月28日頒發(fā)的深規(guī)土規(guī)許字第07-2004-0049號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上，翠景花園二期樓層規(guī)劃突然變?yōu)椤暗扔诨蛏儆?0米?！倍藭r，一期業(yè)主早已入住。其后，2005年8月16日，深圳市規(guī)劃局濱海分局又同意了蓮塘房地產(chǎn)公司“關(guān)于變更翠景花園二期《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》”的函件要求，將翠景花園地塊用地建筑物限高調(diào)整為65米。

　　記者從深圳市規(guī)劃局咨詢得知，如果翠景花園一期和二期是一宗地，那么，開發(fā)商如果要修改較初該宗地的整體規(guī)劃，必須征得已有業(yè)主的同意。而記者所采訪到的業(yè)主均表示，他們是今年才知道二期樓層“變高”的事，對之前開發(fā)商如何順利實現(xiàn)建筑物限高增加，業(yè)主們均表示疑惑。

　　□各方反應(yīng)

　　<開發(fā)商態(tài)度> 不便接受采訪

　　在對翠景花園多位業(yè)主進(jìn)行了采訪和實地調(diào)查后，5月30日下午，記者來到翠景花園的開發(fā)商——深圳市蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)公司，試圖采訪其對該事件的回應(yīng)。在進(jìn)入大門時，記者被保安阻擋。記者表明了身份后，保安撥通了蓮塘房地產(chǎn)公司辦公室的內(nèi)線電話，通報了記者來意。掛下電話，保安要求記者稍等片刻。之后，保安接到辦公室來電，隨后向記者表示，辦公室李主任稱，馬上要外出，無法接受采訪。記者設(shè)法撥通了蓮塘房地產(chǎn)公司辦公室電話，與李主任進(jìn)行了10余時辰的通話，要求采訪。李主任表示不了解相關(guān)情況，要記者去工地找其他負(fù)責(zé)人，但不肯提供工地負(fù)責(zé)人的電話與姓名。當(dāng)記者說明業(yè)主非常不滿、希望能夠得到回應(yīng)等情況時，李主任說：“回應(yīng)事情會越鬧越大，我們不接受采訪，隨他們鬧去?！?P>　　當(dāng)天下午5點20分左右，記者再次聯(lián)系上李主任，再次表示希望開發(fā)商能夠給予回應(yīng)，遭到婉拒。

　　5月31日下午4點，記者仍未接到回應(yīng)，于是再次撥通了蓮塘房地產(chǎn)公司辦公室電話。此次，李主任稱：“業(yè)主投訴自然有他們的理由，我們建房也有自己的道理，對此，公司不便接受采訪?！蓖瑫r，她否認(rèn)了業(yè)主提出的堵塞消防通道的質(zhì)疑。

　　<律師意見> 業(yè)主可申請撤消修改后的規(guī)劃

　　胡勤春 湖北平合律師事務(wù)所深圳分所律師

　　這一事件屬于開發(fā)商在沒有通知業(yè)主的情況下，修改《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。按我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，改建、擴建涉及2個或者2個以上權(quán)利人的，開發(fā)商必須征得權(quán)利人同意，并且要提供權(quán)利人同意改建、擴建的相關(guān)證明文件，規(guī)劃部門才能頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。翠景花園一期2、5棟與二期用地，屬于同一宗土地，2、5棟的業(yè)主是權(quán)利共有人，開發(fā)商要修改規(guī)劃，改變綠化面積、容積率、樓高，必須征得同宗土地眾多權(quán)利人同意。

　　根據(jù)我國《行政許可法》規(guī)定，行政許可事項關(guān)系他人重大利益的應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人；利害關(guān)系人享有聽證的權(quán)利；否則，根據(jù)利害關(guān)系人的申請或上級行政機關(guān)依職權(quán)，可撤銷該行政許可。也就是說，在業(yè)主事先對規(guī)劃修改完全不知情的情況下，業(yè)主可申請撤消修改后的規(guī)劃。

　　另外，改變原規(guī)劃涉及業(yè)主重大利益。目前，小區(qū)內(nèi)基本沒有綠化面積，不符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)綠化管理辦法》規(guī)定；修建高層，提高容積率后，將嚴(yán)重影響到小區(qū)居民的采光權(quán)、景觀權(quán)，居民的活動空間嚴(yán)重受限，車輛無法停泊，整個樓盤在二次交易時將會因此貶值，全體業(yè)主的合法權(quán)益都受到損害。

　　<規(guī)劃局意見> 業(yè)主有權(quán)否決更改同宗地規(guī)劃

　　譚姓工作人員 深圳市規(guī)劃局

　　5月31日，記者就翠景花園糾紛涉及的相關(guān)問題向深圳市規(guī)劃局進(jìn)行了咨詢。在深圳市規(guī)劃局，一位譚姓工作人員向記者表示，一般說來，業(yè)主對小區(qū)規(guī)劃修改的權(quán)利，分為否決權(quán)和建議權(quán)。如果一期是一宗地，二期是另外一宗地，那么，開發(fā)商可以在不征得一期業(yè)主同意的情況下，對規(guī)劃進(jìn)行修改、報建。此時，業(yè)主只有建議權(quán)，可以對開發(fā)商提出合理建議，但開發(fā)商沒有遵循的義務(wù)。如果二期規(guī)劃的確影響了一期的通風(fēng)、采光、日照等，業(yè)主也可以采取訴訟、信訪的方式。種權(quán)利就是否決權(quán)，如果一期和二期是一宗地，那么，開發(fā)商有義務(wù)按照較初這一宗地整個地塊的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)；當(dāng)然開發(fā)商也可以對規(guī)劃進(jìn)行修改，但是修改必須征得已有業(yè)主的同意。這種情況下，業(yè)主是有否決權(quán)的。

　　另外，2003年6月1日起，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行，根據(jù)這一司法解釋，開放商售樓廣告和宣傳中的說明和允諾，即使沒有載入商品房購賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此可以據(jù)此控告其商業(yè)欺詐。

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