物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序如下：

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）-->規(guī)劃設(shè)計(jì)階段-->建設(shè)階段-->竣工驗(yàn)收階段-->物業(yè)接管驗(yàn)收階段-->業(yè)主委員會(huì)成立

　　從上面可以看出,物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)建設(shè)單位在前期活動(dòng)中分為兩階段,一是物業(yè)管理的早期介入階段,二是自接管驗(yàn)收開始的前期管理階段,本節(jié)所講的早期介入主要是講物業(yè)管理驗(yàn)收之前的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　以下是物業(yè)管理在各個(gè)階段介入的形式和工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)：

　　(一)項(xiàng)目可行性研究階段

　　1．介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；
　　(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；
　　(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
　　(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
　　(5)從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。

　　3．注意事項(xiàng)

　　(1)在此階段除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本；
　　(2)物業(yè)管理的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致；
　　(3)要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)具備知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高端人才。

　　(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

　　1．介入形式

　　參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，此時(shí)介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問(wèn)題，這樣做并不與物業(yè)建設(shè)單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會(huì)使物業(yè)建設(shè)單位受益：一是通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物業(yè)建設(shè)單位項(xiàng)目在總體上更能滿足購(gòu)房者的需求，從而對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作有利，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；二是設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，從而為物業(yè)建設(shè)單位節(jié)約資金；三是分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)公用配套設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境能更好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過(guò)渡。

　　2.主要工作內(nèi)容

　　(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；
　　(2)就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見或建議；
　　(3)提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；
　　(4)就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。

　　3．注意事項(xiàng)

　　(1)在此階段提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性；
　　(2)一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來(lái)看待和考慮問(wèn)題，尤其要將設(shè)計(jì)與將來(lái)的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來(lái)；
　　(3)所提的意見及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。

　　(三)建設(shè)階段

　　1．介入形式

　　此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見和建議。

　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;
　　(2)配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；
　　(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
　　(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

　　3．注意事項(xiàng)

　　(1)在此階段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對(duì)質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法；
　　(2)要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)有些施工中的問(wèn)題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，此時(shí)完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來(lái)這樣的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。

　　(四)銷售階段

　　1.介入形式此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。
　　2．主要工作內(nèi)容

　　(1)銷售前

　?、傥飿I(yè)管理整體策劃落實(shí)成完整、詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；
　?、诖_定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場(chǎng)地及場(chǎng)所的管理規(guī)定；
　?、勖鞔_各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；
　?、芷鸩莶⒋_定《前期物業(yè)管理協(xié)議》；
　?、輰?duì)物業(yè)管理在銷售中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃與安排；
　?、薷鶕?jù)實(shí)際情況采取公開招標(biāo)的方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　(2)銷售中

　?、倥沙霈F(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)，一方面使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理有較具體的了解，另一面也可以了解并統(tǒng)計(jì)分析潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求、意見等；
　　②可以印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額，將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化；
　?、垡汛_定的前期物業(yè)管理企業(yè)可以采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理的狀況；
　?、芏酱傥飿I(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》；

　　(3)銷售后

　　將前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)管理企業(yè)，如果早期介入與前期管理是一家企業(yè)，也應(yīng)整理資料后準(zhǔn)備成立管理處，并進(jìn)行接管驗(yàn)收的前期準(zhǔn)備工作。在此期間的竣工驗(yàn)收、早期介入及前期管理企業(yè)都應(yīng)參加。

　　3．注意事項(xiàng)

　　(1)有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場(chǎng)地的使用規(guī)定，一定要合法，同時(shí)要實(shí)事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來(lái)進(jìn)行，疆應(yīng)為了銷售而夸大其辭，亂承諾無(wú)論對(duì)物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。
　　(2)售樓階段對(duì)物業(yè)管理所作的承諾以及咨詢期間大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)作為對(duì)前期物業(yè)管理的基本要求，一定要達(dá)到。另外還應(yīng)注意，對(duì)公共制度和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)實(shí)的收費(fèi)情況下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于對(duì)業(yè)主要求過(guò)高，而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。
　　(3)在銷售過(guò)程中對(duì)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來(lái)物業(yè)管理所帶來(lái)的生活方式，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會(huì)給銷_售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
　　(4)銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，

　　也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過(guò)渡。因此，該階段的工作效果既是對(duì)前期工作(特別是物業(yè)管理總體策劃)效果的驗(yàn)證，也會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，足夠重視。

　　物業(yè)管理在早期介入時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于可行性研究階段，此時(shí)物業(yè)建設(shè)單位根本無(wú)法對(duì)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開招標(biāo)，實(shí)際上早期介入的形式和內(nèi)容與前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理相比，更多是策劃、定位和制定方案的內(nèi)容，因此對(duì)這一時(shí)期介入物業(yè)管理的人員要求較高，要求他們了解市場(chǎng)，了解業(yè)主及潛在業(yè)主的要求，對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的前期開發(fā)在物業(yè)管理方面起到指導(dǎo)和幫助作用。

　　鑒于這一特殊的作用和成本費(fèi)用的考慮、物業(yè)建設(shè)單位在選擇早期介入的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)可以考慮和前期物業(yè)管理企業(yè)不是一家，或者早期介入的就是某些物業(yè)管理的專家。如果發(fā)生這種情況就出現(xiàn)了早期介入和前期管理兩者不是同一物業(yè)管理的現(xiàn)象(實(shí)際運(yùn)作時(shí)較好是同一企業(yè)，這便于管理和了解物業(yè)的情況)，面對(duì)這種結(jié)果，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)(或個(gè)人)還要協(xié)助物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。

　　在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，由于物業(yè)規(guī)劃已完成，物業(yè)已建成或即將建成，物業(yè)的現(xiàn)狀己基本確定，這時(shí)可通過(guò)公開招標(biāo)的形式來(lái)選定物業(yè)管理企業(yè)。在招標(biāo)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的現(xiàn)狀、物業(yè)建設(shè)單位的規(guī)劃及對(duì)業(yè)主的許諾制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理招標(biāo)方案，進(jìn)行社會(huì)公開招標(biāo)。

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