購房幾個關(guān)鍵點(diǎn)不外地段、歸屬于地段及未來發(fā)展的配套、戶型、產(chǎn)權(quán)合法性、有關(guān)房屋購賣的相關(guān)支出、營銷時(shí)代帶來的一些非折扣優(yōu)惠及開發(fā)商價(jià)格策略識別、房源銷控等。在
這些環(huán)節(jié)，你可能熟視無睹，但如果修足購房功課，也可能轉(zhuǎn)化為熟能生巧。 　　以下是楚蕓個人收集整理的購房過程容易觸砬碰的六大雷區(qū)，慎識，篤行。 　　一、不要以地價(jià)判斷地段。 　　房價(jià)是怎么訂出來的呢？從開發(fā)商拿地之初來看，是以該區(qū)域商業(yè)繁榮程度以及區(qū)域物業(yè)可規(guī)劃容積率來認(rèn)識的，但當(dāng)開發(fā)商將地王或可開發(fā)用地轉(zhuǎn)化為房子的時(shí)候，其訂價(jià)往往是通過控制房源基礎(chǔ)上的博弈訂價(jià)，即事先測定一個基價(jià)，儲蓄客戶的時(shí)候并不報(bào)價(jià)，而采取的是登記與選房號方式，然后根據(jù)掌握的一比三左右 的準(zhǔn)客戶按照半數(shù)成交的原則來確定價(jià)格，通過這種即時(shí)告知的價(jià)格，可以屏蔽一部分客戶讓其等待下一期釋放房源，以不斷提升可售房源的質(zhì)量，并為后續(xù)各期項(xiàng)目修正戶型提供基礎(chǔ)。 　　判斷地段的正確方式應(yīng)該是結(jié)合需求進(jìn)行，比如你是自住購房，交通通達(dá)時(shí)間與生活配套是主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足職場要求以及日常生活所及就可了。 　　二、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否。 　　現(xiàn)在城市發(fā)達(dá)，功能區(qū)不斷更新，商務(wù)區(qū)是否一定適合置業(yè)，這是一個重大的誤區(qū)。 　　商務(wù)區(qū)包括金融商務(wù)區(qū)也好，都只是經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的設(shè)置而已，與購房關(guān)系不大，相反開發(fā)商卻把這些當(dāng)做利好因素計(jì)入了房價(jià)，所以購房遠(yuǎn)離一些噱頭式功能區(qū)更好一點(diǎn)。 　　三、不要貪便宜，便宜確實(shí)無好貨。 　　購房合法看起來非常簡單，看看五證，但事實(shí)非也，有些五十年產(chǎn)權(quán)用地建設(shè)的小型多功能公寓，看起來賬是非常好算的，但你要懂得如何深入開發(fā)商內(nèi)部來體會訂價(jià)機(jī)制。往往這類公寓單價(jià)是高于住宅單價(jià)的，因?yàn)槭鼙娒鏀U(kuò)大了。 　　再就是那些早期出讓地塊上現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目，更應(yīng)注意其營銷說法與折扣方式，這類項(xiàng)目如果歸屬于一個較大較有實(shí)力的開發(fā)商，其背景具備囤地可能，則可以大膽購入，但有些小開發(fā)商的項(xiàng)目，是因?yàn)槎啻屋氜D(zhuǎn)才獲得現(xiàn)在上市銷售機(jī)會，便宜的背后是諸多的資金轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出，不購也罷。 　　四、謹(jǐn)慎認(rèn)識的所謂附加值。 　　為了消除消費(fèi)者對公攤過大的顧慮，開發(fā)商可能免公攤銷售，為了消除人們對電梯維護(hù)費(fèi)的顧慮，開發(fā)商可能為了促銷免除幾年的電梯維護(hù)費(fèi)用，為了消除人們對物業(yè)過高收費(fèi)的顧慮，也可能幾年的物業(yè)管理費(fèi)，這些都是短期行為的刺激銷售政策，沒有什么重大意義。 　　再比如購屋修，購房家具，電器等，事實(shí)上銷售前計(jì)價(jià)稍微提升一點(diǎn)，就足以將這些支出打進(jìn)房價(jià)，因此購房不要追求面子工程，即追求額外優(yōu)惠，或者將這些附加部分進(jìn)行剝離，單純就房價(jià)與相關(guān)房型進(jìn)行性價(jià)比的對比，從而做出自己的選擇。 　　五、較好不要參與卡式銷售項(xiàng)目。 　　博弈是較好的競價(jià)銷售手段，已為國內(nèi)外營銷實(shí)踐所證明。 　　如果每個購房人都能夠理性認(rèn)真地對待購房選房，不急于表達(dá)自己的消費(fèi)意向，開發(fā)商漲價(jià)的隨意性將會下降許多。 　　較為常見的做法就是排隊(duì)選房，通過需求集中來刺激價(jià)格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對地段、配套、銷售中的一些做法、對開發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認(rèn)識，你也就不用追漲了，有合適的就購，沒有合適的，也就不用到博弈隊(duì)伍中去淘。就象坐**樣的，等下一輛也許是較好的辦法。 　　六、宣傳圖識與口頭承諾要么堅(jiān)持進(jìn)入合同要么不作為考慮內(nèi)容。 　　由于廣告法規(guī)的規(guī)定不一，開發(fā)商宣傳信息管制，許多宣傳的內(nèi)容與實(shí)際購入交付時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)會有出入，所以，宣傳圖識與銷售人員的口頭承諾，不能信以為真，要么就寫進(jìn)合同的附件，要么就不考慮，獨(dú)立思考。

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