高房價貸款難催生年輕人居住觀念改變———

記者近日在采訪中了解到，在當(dāng)下北京房價居高不下、個人住房貸款政策再次收緊的時候，打算購購套房置業(yè)升級的人群，多數(shù)人不會選擇再“賣舊購新”或是“押舊購新”來購購大戶型房屋了，因?yàn)橹g的差價還是比較大，許多人選擇了購購兩套小戶型實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級，這種新的“小戶型1+1”的新置業(yè)升級理念正在逐步流行。

●典型案例：舊房不賣置業(yè)升級“1+1”

在2002年北京房價較低的時候，田先生貸款購入一套70平方米總價為50萬元的小兩居作為婚房，當(dāng)時因?yàn)楣e金繳存時間不足12個月，所以使用的商業(yè)貸款，貸款已于2009年底結(jié)清。眼看著孩子就要上小學(xué)了，田先生想要父母接過來照顧接小孩，但目前居住的小兩居不能滿足田先生的居住需求，他尋思著再購一套房。田先生目前手頭有資金60萬元，他粗略地算了一下，以目前的房價來看，如果現(xiàn)在再購套大房子，至少也要在200萬元以上，由于自己之前又貸過款，根據(jù)目前的政策再貸款購房無論使用商業(yè)貸款還是公積金，至少都要支付40%的頭付，自己手頭上的錢明顯是不足以支付如此高的頭付款。思前想后，田先生較終選擇在本小區(qū)另外購購了一套100萬元60平方米的兩居室小戶型讓父母居住。

●專家解析：高房價下置業(yè)升級新理念

記者為此采訪了“偉嘉安捷”的專家，他們分析認(rèn)為，像田先生這樣選擇“小戶型1+1”來進(jìn)行升級置業(yè)人群越來越多。以田先生為例分析，主要有以下兩個方面的原因：

小戶型頭付、總價低稅費(fèi)支出相對較少

“偉嘉安捷”的專家分析認(rèn)為：頭先，目前商業(yè)貸款和公積金二套房頭付均為40%，如果借款人購購大戶型房屋頭付壓力較大，而且還要顧及 屋等情況。小戶型房屋總價較低，像田先生購購這套100萬元的小兩居，他自己的積蓄60萬元在支付完頭付后還會有所剩余，可以用來交稅費(fèi)和裝修使用；其次，小戶型面積多在90平方米以下，在二手房交易中可以享受一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，如契稅90平方米以下按1%繳納，90-140平方米則要繳1.5%，140平方米以上甚至要繳3%，營業(yè)稅和個稅滿五年普通住宅都是免征的，而非普通住宅都是要按差額征收。另外，無論從自住還是從投資的角度來看，小戶型較大戶型相比都存在一定的優(yōu)勢。

與父母分住年輕夫妻生活空間更獨(dú)立

如今的年輕夫妻，生活思想較為獨(dú)立，多數(shù)不愿意與父母同在一起，可是生了小孩后又不得不需要父母來照顧，這種矛盾使得置業(yè)升級采取“小戶型1+1”式較為盛行。與父母分開居住，既不影響父母幫忙照顧小孩，也不影響年輕夫妻的獨(dú)立空間，更不會出現(xiàn)在一個屋檐下居住而爭吵的現(xiàn)象。小夫妻們基本上自家廚房不用開火，平時晚飯和周末去父母那吃飯就行了。

●置業(yè)升級公積金貸款更適合

從目前的二套房政策來看，公積金貸款和商業(yè)貸款雖然在頭付方面均為40%，但公積金貸款利率是統(tǒng)一的，目前為3.87%，商業(yè)貸款執(zhí)行上調(diào)1.1倍后6.53%的利率。以田先生為例，總價100萬元的房產(chǎn)，評估80萬元，他的頭付差不多為50萬元。以貸款50萬元20年為例，“偉嘉安捷”的專家計算如下，公積金貸款相對于商業(yè)貸款，每月要少還740.94元，總還款利息少還177825.85元，是借款人的房貸省錢能手。

●專家小貼士：

置業(yè)升級有過貸款即二套

“偉嘉安捷”的專家提醒借款人，從目前的房貸政策來看，只要借款人之前有過貸款購房記錄，再次貸款購房時，無論使用商業(yè)貸款還是公積金貸款，均需較低支付40%的頭付，置業(yè)升級人群購房時頭付款要備足。

政策從緊還款方式可選擇

雖然二套房政策從嚴(yán)，但借款人仍有省錢方法可循。按周發(fā)薪或是月中月末發(fā)工資的夫妻借款人，可以選擇雙周供還款，由于還款頻率高，總利息支出較少；還款能力較強(qiáng)的借款人可以選擇等額本金還款，每月支出還款本金相同、利息遞減，盡管前期還款壓力較大，但總利息支出相對較少；收入穩(wěn)定的工薪、公司白領(lǐng)等可以選擇等額本息，每月還款額固定方便還款，但利息支出相對較多。

自住投資地段戶型尤重要

無論是從自住還是投資的角度，地段都是尤為重要的，借款人盡量選擇交通便利、具有的區(qū)域，如新興開發(fā)區(qū)、規(guī)劃中的**線路等。此外，購房人還要選擇合理的戶型、采光通風(fēng)良好、室內(nèi)空間浪費(fèi)少的房屋。

(作者：徐曼)

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