近日，房貸政策進一步收緊，南京有12家銀行停止辦理第三套房貸業(yè)務(wù)，受此影響不少改善型需求的購房者的購房計劃再次觸礁。求助于本報的市民孫先生就是其中的一員。

有多處房產(chǎn)的孫先生8月初看中一套二手房，和中介簽訂了《認購協(xié)議》，并交了3萬元定金。但孫先生簽完協(xié)議沒過幾天三套房又收緊了，多家銀行停貸，孫先生的貸款請求也被拒之門外。孫先生提出購不起此套房產(chǎn)了，中介公司表示中止合同定金要沒收。孫先生想知道，因為貸款問題導(dǎo)致合同無法履行，定金是否可以要回。

貸款政策調(diào)整是否屬于不可抗力？

江蘇高的律師事務(wù)所姜茜律師表示，孫先生和中介公司爭執(zhí)的焦點就在于房貸政策調(diào)整對雙方履行認購協(xié)議的影響能否適用“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”這一情形？

姜律師指出，依照《民法通則》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。國家的房貸政策并不會從根本上導(dǎo)致商品房購賣合同不能履行，只會對商品房購賣合同中的付款條件產(chǎn)生影響，且這種影響不是不能克服，因此國家房產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)不屬于不可抗力事件。

是否適用情事變更原則？

較高人民法院對情事變更原則的適用做了明確規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。從上述規(guī)定也可看出，在適用情事變更原則時法官有一定的自由裁量權(quán)。不過，姜律師說，現(xiàn)行司法實踐在適用情勢變更原則時采用非常嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的態(tài)度。

對于貸款政策的調(diào)整對購房交易雙方產(chǎn)生的影響能否適用情事變更原則，姜律師認為，應(yīng)該具體分析：

一、若認購協(xié)議中對付款方式有明確約定，且購房者有權(quán)選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭支付的,購房者不得以房貸政策調(diào)整為由不履行相關(guān)協(xié)議，違反協(xié)議的定金不予返還。目前不少開發(fā)商都在協(xié)議中增加了辦不了貸款的情況下不退定金的約定，像這種有明確約定的，定金當(dāng)然無法退還。

二、若認購協(xié)議中僅約定了按揭貸款一種付款方式，在此情形下獲得貸款是購房的先進途徑，若貸款政策調(diào)整后導(dǎo)致購房者無法取得銀行貸款或頭付比例提高，則此時購房者主張使用情事變更原則有一定的合理性，司法實踐中對此情形也會予以審慎的考慮。

三、認購協(xié)議中對付款方式?jīng)]有明確約定的，鑒于付款方式多種多樣，房貸新政只會對商品房購賣合同中的付款條件產(chǎn)生影響，而不必然導(dǎo)致購賣雙方合同目的不能實現(xiàn)。購房者對房貸新政的出臺并非不可預(yù)見或風(fēng)險并非不可防范和控制，相反購房者已預(yù)見到，只是輕信房價還會大漲，對風(fēng)險不作防范和控制，所以仍進行投機購房或高位購房，在此情形下很難適用情事變更原則，因此如果想退房的話就拿不回定金了。

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