今年11月3日，蘇州市房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，對(duì)非本地居民購(gòu)房問(wèn)題做出了明確的規(guī)定：對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。受此影響，一些原本已簽訂合同的購(gòu)房人又想要解除購(gòu)房合同。不過(guò)，他們因此解除購(gòu)房合同能否免責(zé)呢？有些人因?yàn)楦慨a(chǎn)商或中介協(xié)商不通，轉(zhuǎn)而向滄浪區(qū)法律援助求助。

吳小姐是外地人，今年7月份大學(xué)畢業(yè)后，來(lái)到蘇州一家企業(yè)工作。10月份，她看中一處房產(chǎn)，在售樓處簽訂了購(gòu)房合同并交了定金。合同中，表明吳小姐購(gòu)購(gòu)此處房產(chǎn)需通過(guò)銀行貸款，并約定了如遇國(guó)家(銀行)政策變化，應(yīng)視為不可抗力，雙方免責(zé)。因?yàn)楦慨a(chǎn)商協(xié)商不成，她聯(lián)系到了滄浪區(qū)法律援助，想要咨詢(xún)相應(yīng)的法律條款。

如果說(shuō)吳小姐因?yàn)楹贤杏须p方免責(zé)的約定條款，她不怕打官司的話，另一位前來(lái)求助的王先生就有點(diǎn)擔(dān)心了。王先生從外地來(lái)蘇州，已工作兩年，單位一直沒(méi)有給他繳納社會(huì)保險(xiǎn)。今年9月，他通過(guò)中介簽訂了一個(gè)二手房購(gòu)購(gòu)合同。合同中約定：如需辦理購(gòu)房貸款，中介應(yīng)協(xié)助辦理，并約定了違約金一萬(wàn)元。但是，關(guān)于免責(zé)條款，雙方?jīng)]有任何約定。

吳香柱律師認(rèn)為：對(duì)于購(gòu)房者支付能力方面的原因，除合同已作出約定外，不能認(rèn)定為不可抗力，只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)違約責(zé)任。在商品房購(gòu)賣(mài)中，貸款不是商品房購(gòu)賣(mài)合同訂立或者履行的必要條件。購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款，欲與銀行形成借貸法律關(guān)系，鑒于銀行可能批準(zhǔn)房貸也可能不批準(zhǔn)房貸，購(gòu)房者在決定通過(guò)貸款方式支付部分房款時(shí)，應(yīng)預(yù)先考慮到銀行可能拒絕放貸的情形。因此，蘇州房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則不能作為購(gòu)房者不可抗力的法定理由，但不排除可以作為情勢(shì)重大變更，予以變更或者解除商品房購(gòu)賣(mài)合同。如案例中的王先生，可以和賣(mài)房者約定等單位補(bǔ)交了社會(huì)保險(xiǎn)，再履行購(gòu)房合同，如賣(mài)房者不同意，可要求解除購(gòu)房合同而不承擔(dān)違約責(zé)任。

吳香柱建議，在簽訂商品房購(gòu)賣(mài)合同過(guò)程中，不妨如案例中的吳小姐一樣，對(duì)付款方式、不可抗力的具體表現(xiàn)形式，詳細(xì)地寫(xiě)入合同中。在發(fā)生糾紛時(shí)，做到有據(jù)可依，充分保障自己的合法權(quán)益。（來(lái)源：城市商報(bào)）

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