從1998年至今，個人住房貸款作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的一項重要業(yè)務(wù)在我國國有商業(yè)銀行中成長迅速，但是其成長性質(zhì)仍表現(xiàn)在市場規(guī)模上，在貸款產(chǎn)品種類上的成長與創(chuàng)新有限。有限的貸款產(chǎn)品供給無法滿足目前市場對產(chǎn)品的多元化需求。市場對貸款產(chǎn)品的多元化需求主要體現(xiàn)在三個方面：不同人群對借款購房的不同需求、銀行規(guī)避不同借款人、不同抵押物業(yè)貸款風(fēng)險的需求以及政府借助住房信貸政策調(diào)控市場的需要。住房貸款市場的主要參與者都希望獲得更多、更靈活的貸款產(chǎn)品。

面對貸款市場產(chǎn)品種類單一的狀況，許多學(xué)者已經(jīng)提出過不少住房貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新建議。概括來看，這些創(chuàng)新主要集中于還款方式和貸款利率設(shè)計兩個方面，且大多是在國外貸款市場中已有的成熟產(chǎn)品基礎(chǔ)上加以調(diào)整。鑒于中國人民銀行近期有可能在住房貸款利率上下浮動的幅度、貸款成數(shù)、還款方式等方面，給予商業(yè)銀行更多的自主權(quán)，因此本文將從現(xiàn)有個人住房貸款產(chǎn)品特征出發(fā)，結(jié)合住房貸款市場各方參與者的現(xiàn)實需求，探討我國個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新的思路和應(yīng)該遵循的原則。

一、商業(yè)銀行個人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國個人住房貸款業(yè)務(wù)主要在國有商業(yè)銀行中展開。截至2002年12月31日，四大國有商業(yè)銀行的個人住房貸款余額達7213億元，占同期國內(nèi)個人住房貸款余額總量8258億元的87％。其中中國工商銀行為2580億元，占四大國有商業(yè)銀行個人住房貸款余額的36％，位居同行頭位。

1.1 個人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)有種類

中國建設(shè)銀行和中國工商銀行提供的針對個人住房貸款需求的貸款產(chǎn)品種類相對齊全，基本能夠反映國內(nèi)個人住房貸款市場產(chǎn)品現(xiàn)狀。

1、中國建設(shè)銀行個人住房貸款品種

中國建設(shè)銀行現(xiàn)行的個人住房貸款品種主要有四種：個人住房組合貸款、個人住房公積金貸款、個人住房按揭貸款和個人再交易住房貸款(即二手房貸款)。這四種住房貸款品種之間的特征比較見表1。

表1中國建設(shè)銀行個人住房貸款品種比較

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貸款品種 貸款成數(shù) 貸款利率 貸款年限 還款方式

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個人住房 公積金貸款 固定、統(tǒng) 較長不超 一次還本

組合貸款 和按揭貸款 一公積金 過30年 付息、等

合計較高為 和按揭貸 額本息還

所購住房銷 款加權(quán)利 款、等額

售價格或評 率 本金還款

估價值(以兩

者較低額為

準(zhǔn))的80％

個人住房 較高額度按 固定、統(tǒng) 同上 同上

公積金貸 照當(dāng)?shù)刈》? 一公積金

款 公積金管理 貸款利率

部門的有關(guān)

規(guī)定執(zhí)行

個人住房 較高為所購 固定、統(tǒng) 同上 同上

按揭貸款 住房全部價 一按揭貸

款或評估價 款利率

值(以低者為

準(zhǔn))的80％

個人再交 同上 同上 較長為30 同上

易住房貸 年，且不

款 超過所購

住房的剩

余使用年

限

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2、中國工商銀行(上海)分行個人住房貸款品種

中國工商銀行(上海分行)推出的個人住房貸款品種相對豐富，主要有：個人住房組合貸款、個人住房公積金擔(dān)保貸款、個人住房商業(yè)性貸款、外省市居民個人住房貸款、個人住房外匯貸款、為競拍購房者提供的個人住房貸款、本市農(nóng)民個人住房貸款、個人商品房頭付貸款、二手房抵押貸款、個人住房轉(zhuǎn)貸款。這10種個人住房貸款品種之間的異同見表2。

表2中國工商銀行(上海分行)個人住房貸款品種比較

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貸款品種 貸款成數(shù) 貸款利率 貸款年限 還款方式

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個人住房 較高貸款成 固定、統(tǒng) 較長貸款 一次還本

組合貸款 數(shù)為八成 一公積金 期限30年 付息、等

和按揭貸 額本息還

款加權(quán)利 款、等額

率 本金還款

個人住房 較高貸款額 固定、統(tǒng) 同上 同上

公積金擔(dān) 度為13萬元 一公積金

保貸款 ，較高貸款 貸款利率

成數(shù)為八成

個人住房 同上 固定、統(tǒng) 同上 同上

商業(yè)性貸 一按揭貸

款 款利率

外省市居 較高貸款成 同上 較長貸款 同上

民個人住 數(shù)為八成 期限30年

房貸款

個人住房 較高貸款成 參照香港 較長貸款 由貸款人

外匯貸款 數(shù)為七成 的銀行同 期限10年 與借款人

類貸款利 商定還款

率 計劃

為競拍購 較高為擬購 固定、統(tǒng) 較長貸款 一次還本

房者提供 購住房評估 一貸款利 期限15年 付息、等

個人住房 價值或?qū)嶋H 率 額本息還

貸款 購房費用總 款、等額

額的80％(以 本金還款

二者低者為

準(zhǔn))

本市農(nóng)民 較高貸款成 同上 同上 同上

個人住房 數(shù)為八成

貸款

個人商品 較高貸款額 同上 同上 同上

房頭付貸 度不超過抵

款 押物評估值

的60％

二手房抵 單筆貸款較 同上 較長貸款 同上

押貸款 高額為二手 期限為20

房的實際價 年，且抵

格或評估價 押房產(chǎn)的

值的60％(以 房齡不超

二者低者為 過15年

準(zhǔn))

個人住房 較高為原借 同上 同上貸款 同上

轉(zhuǎn)貸款 款人剩余貸 期限和房

款本金，且 齡之和不

不高于轉(zhuǎn)讓 超過30年

房產(chǎn)購賣價

格的80％。

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資料來源：中國工商銀行(上海分行)網(wǎng)站

1.2 個人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀分析

從以上兩大國有商業(yè)銀行推出的個人住房貸款品種來看，我國目前住房貸款產(chǎn)品品種相對單一，主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、住房貸款產(chǎn)品在各大商業(yè)銀行中趨同。貸款利率都按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率執(zhí)行。如央行對貸款利率作調(diào)整，則期限超過1年的貸款的合同利率也相應(yīng)調(diào)整。還款方式推行三種基本形式：一次性還本付息(只針對1年期以內(nèi)的貸款)、等額本息還款和等額本金還款。

2、針對不同物業(yè)和借款購房人群推出的貸款新品種，如二手房抵押貸款、為競拍購房者提供的個人住房貸款等差異化有限。新、舊品種在貸款利率和還款方式上基本相同，只是借助于調(diào)整貸款成數(shù)和貸款期限來組合新的貸款產(chǎn)品。

3、住房貸款政策缺乏靈活性和自主性造成銀行不得不提高門檻，規(guī)避風(fēng)險。比如，中國農(nóng)業(yè)銀行對個人住房按揭貸款的貸款期限上規(guī)定貸款到期日借款人的年齡原則上不能超過65歲；對二手房貸款額度上規(guī)定較高不超過抵押住房現(xiàn)值和購房款兩者較小值的70％，原則上不超過50萬元。由此可見，目前很多的住房貸款新品種是銀行為化解貸款風(fēng)險而推出的，即銀行推出這些貸款產(chǎn)品主要考慮的是其自身貸款風(fēng)險的規(guī)避。這也是他們在自主性受限情況下，不得不采取的措施。

住房貸款品種供給單一化與需求多元化之間矛盾日益顯露，使住房貸款市場的各方參與者，包括借款人、貸款人和政策制定者都感到力不從心，無法借助住房信貸這一金融工具實現(xiàn)各自的需求。因此，住房貸款市場的進一步發(fā)展需要產(chǎn)品創(chuàng)新，而且這種創(chuàng)新應(yīng)該是面向市場的、以滿足多元化需求為目標(biāo)的創(chuàng)新。

二、美國、加拿大個人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀

在西方，個人住房貸款業(yè)務(wù)的大規(guī)模發(fā)展離不開貸款產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新。美國是世界金融創(chuàng)新較為活躍的地區(qū)之一，其個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新的做法，對開發(fā)適合我國國情的貸款產(chǎn)品有很好的借鑒。

2.1 美國個人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新

美國住房貸款一級市場的產(chǎn)品創(chuàng)新主要表現(xiàn)在幾大貸款品種上：遞進還款住房貸款(GPM)、質(zhì)押賬戶住房貸款(PAM)、分享增值住房貸款(SAM)、氣泡式住房貸款(又稱寬限本金償還式住房貸款，Balloon Mortgage)以及可調(diào)利率住房貸款(ARM)。

前四種貸款產(chǎn)品創(chuàng)新主要體現(xiàn)在還款方式上的靈活調(diào)整。以遞進還款住房貸款為例，推出這種貸款產(chǎn)品，

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