發(fā)言人：北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、浙商團(tuán)發(fā)起人 陳俊

PK主題：明年房?jī)r(jià)漲勢(shì)分析

個(gè)性語錄：事實(shí)證明，隨著時(shí)間的推移，宏觀調(diào)控對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已逐步消退。尤其是10月以后，從新盤放量及消費(fèi)者購購及投資熱情看，北京樓市已開始回溫。

明年上半年，京城樓市還將緩慢預(yù)熱，下半年房?jī)r(jià)肯定會(huì)有一定幅度上揚(yáng)。

上月底，我再次在北京添置了一套房產(chǎn)，除了給女兒居住外，當(dāng)然也有投資的目的。目前我仍住在中關(guān)村附近一套四居室里，當(dāng)初這套房子購購時(shí)才8000多元/平米，如今已漲至12000元/平米左右。對(duì)于整個(gè)浙商投資團(tuán)而言，如果不看好北京市場(chǎng)，我們就不會(huì)將北京作為大本營(yíng)。

今年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一波三折，經(jīng)過5、6月份的陣痛后，我們浙商團(tuán)又來到北京。事實(shí)證明，宏觀調(diào)控對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已逐步消退。尤其是10月以后，從新盤放量及消費(fèi)者購購及投資熱情看，北京樓市已開始回溫。

展望2006年北京樓市，有幾個(gè)因素不得不提：一是隨著北京2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，各項(xiàng)工程的開工，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)北京樓市的提升作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，奧運(yùn)場(chǎng)館所在的區(qū)域樓市可望步步升溫；二是明年是十一五計(jì)劃開局之年，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家政策調(diào)控影響較深，因此如果明年政策層面再出現(xiàn)變化，樓市勢(shì)必還會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，這也是年底前不少開發(fā)商爭(zhēng)相拋售樓盤的原因之一。三是由于北京白領(lǐng)、文化精英，知識(shí)分子等各類購房群體基數(shù)龐大，從總體供求關(guān)系看，市場(chǎng)供應(yīng)量仍滿足不了居住需求，尤其是像經(jīng)濟(jì)適用房一類適合工薪居住的房屋較為搶手。

綜合以上因素，我認(rèn)為，明年京城樓價(jià)將穩(wěn)中有升。根據(jù)往年的規(guī)律，明年上半年，京城樓市將緩慢預(yù)熱，下半年房?jī)r(jià)會(huì)有一定程度的上揚(yáng)，尤其是海淀、朝陽等傳統(tǒng)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域及奧運(yùn)比賽場(chǎng)地周邊地區(qū)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，估計(jì)2009年起點(diǎn)較高的樓盤價(jià)格可能會(huì)下降，但明年北京房?jī)r(jià)基本沒有下跌的可能性。

除奧運(yùn)商圈及傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域外，建議實(shí)力相對(duì)薄弱的投資者可適當(dāng)將目光投向南城，如豐臺(tái)、大興等地，這些地區(qū)房?jī)r(jià)很低，有充足的升值空間。在考察中，投資者可多關(guān)注一下交通、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施，這些因素對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)影響較大。

房?jī)r(jià)越高空置房也越多

發(fā)言人：北京萬年花城開發(fā)公司副總經(jīng)理黃璽慶

個(gè)性語錄：明年高價(jià)值地段由于需求的強(qiáng)力支撐而使房?jī)r(jià)一路飚升，進(jìn)而帶動(dòng)其他地段房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而這又會(huì)導(dǎo)致有效需求不足造成積壓。因此明年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，一方面房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，另一方面空置率也在上漲。

我認(rèn)為，基于土地市場(chǎng)的沉寂，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于大盤調(diào)整期，整體市場(chǎng)比較沉寂。停頓、徘徊將成為全年主旋律。

這樣判斷的依據(jù)是，明年土地市場(chǎng)不容樂觀。由于土地整理的復(fù)雜性將導(dǎo)致土地供應(yīng)存在滯后性。因此，2006年土地有效放量將會(huì)延續(xù)今年的情況，即實(shí)際放量與計(jì)劃將有較大缺口。同時(shí)，由于明年是“十一五”開局之年，預(yù)計(jì)國(guó)家還會(huì)出臺(tái)規(guī)范土地市場(chǎng)的政策，整體趨勢(shì)將是進(jìn)一步收緊土地。

就北京土地市場(chǎng)而言，今年沒能上市公開交易的土地將有一部分轉(zhuǎn)到明年，因此明年土地供應(yīng)總量應(yīng)該強(qiáng)于今年，但是供求關(guān)系特別是有效供應(yīng)仍然緊張。同時(shí)較之今年，由于城市建設(shè)的需要，將會(huì)有更多高價(jià)值土地推出，這對(duì)于實(shí)力及資金雄厚的開發(fā)商來說無疑個(gè)利好消息。但在規(guī)范過程中，由于利益重新分配，開發(fā)商之間、開發(fā)商與政府之間有關(guān)政策的口水戰(zhàn)或糾紛也會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。

土地市場(chǎng)有效供應(yīng)短缺將直接影響到住宅市場(chǎng)。由于奧運(yùn)的臨近，明年政府對(duì)四環(huán)內(nèi)住宅放量將嚴(yán)格控制，這些都將加劇四環(huán)內(nèi)房屋供求關(guān)系的緊張程度。這些將導(dǎo)致明年具備有效需求的區(qū)域的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。這一點(diǎn)與購房者的價(jià)格預(yù)期將會(huì)產(chǎn)生較大背離。

預(yù)計(jì)明年上半年房?jī)r(jià)會(huì)上漲較快，但下半年如果遭遇政策干預(yù)漲幅會(huì)有所回落。明年房?jī)r(jià)極有可能是這樣的走勢(shì)：高價(jià)值地段由于需求的強(qiáng)力支撐而使房?jī)r(jià)一路飚升，進(jìn)而帶動(dòng)其他地段房?jī)r(jià)上揚(yáng)，而這又會(huì)導(dǎo)致有效需求不足造成積壓。因此明年可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，一方面房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，另一方面空置率也在上漲。值得一提的是，明年房?jī)r(jià)構(gòu)成中，土地成本的作用會(huì)日益突出。

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